Actualizat la: 25 Februarie 2026

      Diferența dintre o tranzacție fluentă și una care se blochează este felul în care sunt coordonate trei entități: banca vânzătorului, banca ta și notarul. Scopul este ca ipoteca veche (datoria vânzătorului) să fie stinsă și radiată, iar ipoteca nouă (a ta) să fie înscrisă corect.

      Pe scurt, când cumperi un imobil ipotecat, trebuie să ai garanția că ipoteca nu se transferă mai departe pe numele tău. Codul Civil explică ideea pe înțelesul practic: dreptul de ipotecă „urmărește” bunul în orice mână ar trece (vezi, orientativ, Art. 2345 Cod civil). De aici necesitatea stingerii datoriei vechi și a radierii dreptului de ipotecă.

Din 25.02.2026, pentru transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, se solicită certificat fiscal nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător (cu posibilitatea verificării electronice, după caz).

Cum funcționează, practic: Cei 6 pași corecți

1) Verificarea juridică: Sarcini și Interdicții

     Primul pas real este verificarea situației din Cartea Funciară: există ipoteci, interdicții, notări, litigii sau popriri? În orice transfer de proprietate, extrasul de carte funciară este obligatoriu prin lege. Conform Art. 2377 Cod civil, ipoteca este valabilă față de terți (adică față de tine, cumpărătorul) doar dacă este înscrisă. De aceea, verificarea cărții funciare este punctul zero.

2) De la banca vânzătorului: Soldul și adresa de radiere

Deoarece imobilul este garanția băncii vânzătorului, vânzătorul are nevoie de:

• Adresa / Acordul de înstrăinare: Documentul în care banca spune „Suntem de acord să se vândă imobilul, cu condiția să fie plătită suma X, precum și cu îndeplinirea condițiilor suplimentare” (fiecare bancă are propriile reguli/condiții de eliberare a acestui document).
• Soldul de închidere: Suma exactă necesară pentru a stinge creditul vânzătorului.
• Condițiile de radiere: Precizarea băncii că, odată ce primește suma integrală pentru rambursarea anticipată, va emite acordul pentru radierea ipotecii din cartea funciară.

3) De la banca ta: Condițiile de tragere a creditului

Banca ta (finanțatoare) va impune condițiile de acordare a creditului:

• Ce documente cere înainte de semnare;
• Ce garanție vrea că ipoteca veche va fi radiată din CF (de obicei, solicită adresa emisă de banca vânzătorului și preluarea în contract a condițiilor din acord);
• Cum se virează banii (ordinea de plată: întâi se stinge datoria vânzătorului față de bancă, apoi restul sumei din preț merge la vânzător).

4) Mecanismul de plată: Cine primește banii?

În mod sănătos și sigur, plata se structurează astfel:

1. O parte din preț (din creditul tău sau surse proprii) pleacă direct în contul de credit al vânzătorului pentru a stinge datoria.
2. Diferența (restul de preț) ajunge în contul curent al vânzătorului.

👉 Pentru explicația detaliată, citește aici articolul nostru despre: Cine primește banii și în ce cont se face plata la apartamentele ipotecate?

5) Ce pregătește cumpărătorul?

Pe lângă actele de identitate și cele de stare civilă, cumpărătorul trebuie să coordoneze dosarul de credit cu notarul.

👉 Vezi lista completă de acte aici: Ce acte pregătește cumpărătorul la achiziția prin credit?

6) Semnarea și formalitățile ulterioare (Radierea)

Contractul se autentifică la notar. Imediat după, notarul depune cererile la Cartea Funciară pentru:

• Intabularea dreptului tău de proprietate;
• Înscrierea noii ipoteci (a băncii tale);
• Radierea vechii ipoteci (după ce banca vânzătorului confirmă încasarea soldului).

🕒 Notă despre durată: De regulă, procedura de radiere durează în practică în jur de 10-20 zile. Este o etapă ce trebuie inițiată de vânzător în raport cu banca sa; banca transmite apoi notarului datele pentru autentificarea declarației de radiere, moment de la care radierea efectivă din CF durează aproximativ 4-5 zile.

Greșeli frecvente care complică tranzacția

• Avansul plătit pe încredere: Este o greșeală majoră să plătești un avans direct vânzătorului fără un act notarial. Sumele de bani trebuie achitate doar în baza unei Promisiuni Bilaterale de Vânzare-Cumpărare autentificate, care să prevadă clar ce se întâmplă dacă banca nu acordă creditul sau vânzătorul nu radiază ipoteca.
• Lipsa sincronizării: Acordurile emise de bănci au un termen de valabilitate (de exemplu, 30 de zile). Dacă actele expiră, procesul se reia.
• Ignorarea altor sarcini: Uneori, pe lângă ipotecă, pot exista și alte notări (sultă, uzufruct) care nu se sting automat prin plata creditului.

Întrebări Frecvente

1)Pot cumpăra un apartament ipotecat dacă banca mea e diferită de banca vânzătorului?

Da, este o procedură standard și este important ca cele două bănci să comunice prin documente (acorduri interbancare) pentru a permite stingerea creditului vechi și instituirea garanției noi.

2) Ce fac dacă pe lângă ipotecă există și interdicție de înstrăinare?

Interdicțiile de înstrăinare sunt, de regulă, accesorii ipotecii (solicitate de bancă pentru a se asigura că nu vinzi,închiriezi, restructurezi etc fără acordul ei). Soluția este simplă: prin Acordul de înstrăinare emis de bancă în vederea vânzării, aceasta își dă acordul și pentru ridicarea interdicțiilor, condiționat de plata datoriei.

Dacă pregătești o astfel de cumpărare, o discuție scurtă înainte de semnare (cu condițiile ambelor bănci și actele necesare prezentate notarului) reduce majoritatea blocajelor.

Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării (09.02.2026). Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare.