Articol actualizat: 24 februarie 2026

Din 25.02.2026, pentru transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, se solicită certificat fiscal nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător (cu posibilitatea verificării electronice, după caz).

1. Schimbarea regimului matrimonial, prin încheierea unei convenții matrimoniale în forma autentică, de către notarul public.
2. Achiziția/cumpărarea unui bun, în situația în care sunt îndeplinite condițiile Art 340 lit. a și g din Codul Civil.

1. Schimbarea regimului matrimonial

În materia relaţiilor de familie, soţii pot opta pentru schimbarea regimului matrimonial al comunităţii legale cu regimul comunităţii convenţionale sau cu regimul separaţiei de bunuri, dacă a trecut mai mult de un an de la încheierea căsătoriei.

Astfel, potrivit art. 329 Cod civil, alegerea unui alt regim matrimonial decât cel al comunităţii legale se face prin încheierea unei convenţii matrimoniale, act ce va produce efecte de la data prevăzută de părţi sau, în lipsă, de la data încheierii ei.

Sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţia matrimonială se încheie prin înscris autentificat de notarul public, cu consimţământul tuturor părţilor, exprimat personal sau prin mandatar cu procură autentică, specială şi având conţinut predeterminat.

🤝 Consultanță specializată în planificare patrimonială

Stabilirea caracterului de bun propriu necesită o examinare riguroasă a istoricului achizițiilor și a documentelor justificative (certificate de moștenitor, extrase de cont, acte de donație).

Echipa Keystone vă oferă suportul juridic necesar pentru redactarea convențiilor matrimoniale și instrumentarea tranzacțiilor complexe, asigurând protecția deplină a drepturilor dumneavoastră de proprietate: 📧 contact@notariatstoica.ro

Rigoarea în detalii reprezintă fundamentul unei proprietăți securizate juridic.

Particularități (cu titlu exemplificativ), în cazul în care se optează pentru regimul separaţiei de bunuri:

• Fiecare dintre soţi este proprietar exclusiv în privinţa bunurilor dobândite înainte de încheierea căsătoriei, precum şi a celor pe care le dobândeşte în nume propriu după această dată,
• Soţii pot să prevadă o clauză potrivit căreia bunurile care sunt achiziţionate în timpul căsătoriei împreună de aceştia, aparţin în proprietate comună pe cote-părţi, urmând ca în fiecare act de achiziţie, în aceste condiţii, să determine cota parte indiviză ce le revine fiecăruia în funcţie de contribuţia efectivă,
• La adoptarea acestui regim, notarul public întocmeşte un inventar al bunurilor mobile proprii, indiferent de modul lor de dobândire, act ce se anexează la convenţia matrimonială, supunându-se aceloraşi formalităţi de publicitate ca şi convenţia matrimonială.
• Niciunul dintre soţi nu poate fi ţinut de obligaţiile născute din acte săvârşite de celălalt soţ. Cu toate acestea, soţii răspund solidar pentru obligaţiile asumate de oricare dintre ei pentru acoperirea cheltuielilor obişnuite ale căsătoriei şi a celor legate de creşterea şi educarea copiilor.
• La încetarea regimului separaţiei de bunuri, fiecare dintre soţi are un drept de retenţie asupra bunurilor celuilalt până la acoperirea integrală a datoriilor pe care le au unul faţă de celălalt.

Regimul comunităţii convenţionale

În cazul în care se adoptă comunitatea convenţională, convenţia matrimonială se poate referi la unul sau mai multe dintre următoarele aspecte:

• includerea în comunitate, în tot ori în parte, a bunurilor dobândite sau a datoriilor proprii născute înainte ori după încheierea căsătoriei, (cu excepţia bunurilor prevăzute la art. 340 lit. b şi c, respectiv bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune și bunurile de uz personal),
• restrângerea comunităţii la bunurile sau datoriile anume determinate în convenţia matrimonială, indiferent dacă sunt dobândite ori, după caz, născute înainte sau în timpul căsătoriei, cu excepţia obligaţiilor prevăzute la art. 351 lit. c ( obligaţiile asumate de oricare dintre soţi pentru acoperirea cheltuielilor obişnuite ale căsătoriei),
• obligativitatea acordului ambilor soţi pentru încheierea anumitor acte de administrare; În acest caz, dacă unul dintre soţi se află în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau se opune în mod abuziv, celălalt soţ poate să încheie singur actul, însă numai cu încuviinţarea prealabilă a instanţei de tutelă;
• includerea clauzei de preciput ( 333 Clauza de preciput: soţul supravieţuitor să preia fără plată, înainte de partajul moştenirii, unul sau mai multe dintre bunurile comune, deţinute în devălmăşie sau în coproprietate. Clauza de preciput poate fi stipulată în beneficiul fiecăruia dintre soţi sau numai în favoarea unuia dintre ei).

Regimul matrimonial se lichidează la desfacerea căsătoriei prin divorţ, la schimbarea regimului matrimonial existent sau la decesul unuia dintre soţi.

2. Bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul dobândit în schimbul acestora, reprezintă bunuri proprii ale fiecărui soţ, potrivit Art 340 lit. g din Codul Civil, și potrivit literei a, bunurile dobândite prin moştenire legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune.

Pentru ca imobilul pe care intenționați sa îl achiziționați (prin cumpărare) să fie bun propriu, este necesar ca suma de bani ce va reprezenta prețul integral al vânzării, să provină din: moștenire, donație exclusiv către dumneavoastră sau din alt act prin care un bun propriu a fost înlocuit cu o sumă de bani sau cu alt bun.

În oricare dintre aceste situații, se vor prezenta înscrisurile originale/duplicate în baza cărora se pot stabili fără rezerve, atât proveniența sumei cât și caracterul de bun propriu (certificatul de moștenitor/legatar, contractul de donație, contract de vânzare, act de partaj, act de dare în plată etc ).

3. Dacă în speță, situația la care faceți referire (achiziția având un sens mai larg) nu reprezintă o operațiune de vânzare respectiv de cumpărare, nu se plătește  o sumă de bani/prețul, în schimul bunului, o altă modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, asupra unui bun imobil (bun propriu al unuia dintre soți, căsătoriți sub regimul comunității legale de bunuri, fără a schimba regimul matrimonial) este prin donație, cu excepţia cazului în care dispunătorul prevede, în mod expres, că bunul va fi comun.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică

⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică

✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială