Actualizat: 24 februarie 2026

Potrivit art 346 din Codul civil, actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune, nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi.

Intră sub incidența cerinței consimțământului ambilor soți : actele de dispoziție, cu titlu oneros ori gratuit, precum vânzarea, schimbul, donația, renta viageră, darea în plată, constituirea unei ipoteci convenționale sau a dreptului de uzufruct, aportarea bunului la o asociație etc.

Conform art. 339 din Codul Civil, bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților.

De asemenea, locuinţa familiei beneficiază de un regim de protecţie special, în sensul în care pentru a putea dispune de aceasta, este obligatoriu consimţământul ambilor soţi, chiar dacă unul dintre ei este proprietarul exclusiv al imobilului.

Art. 322 alin. 1 din Codul Civil: Fără consimţământul scris al celuilalt soţ, niciunul dintre soţi, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra locuinţei familiei şi nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosinţa acesteia.

Articolul 91 alin. (2) din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995 republicată, cu modificările ulterioare  „Părțile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică, cu excepțiile prevăzute de lege”

Contractul de vânzare cumpărare poate fi semnat personal de ambii soți, ambii soți pot fi reprezentați la semnare de un mandatar, sau unul dintre soți se poate prezenta personal și doar celalalt soț va fi reprezentat de un mandatar. În toate cazurile, mandatarul va fi numit în baza unei procuri speciale autentificată de notarul public sau autentificată la Ambasada României/Oficiul Consular (atunci când vânzătorul este cetățean român aflat pe teritoriul altui stat).

Situație particulară raportată la reglementările statului de reşedinţă sau la acordurile bilaterale încheiate între România și alte state.

Art 18 alin. 4 din Legea 36/1995 republicată prevede că “Activităţile notariale prevăzute la alin. (2) Art 18  ( printre care și : autentificarea înscrisurilor, cu excepţia actelor juridice între vii cu efect constitutiv sau translativ de proprietate şi a actelor privind alegerea, modificarea şi lichidarea regimului matrimonial); care produc efecte juridice în România, pot fi îndeplinite de către misiunile diplomatice şi oficiile consulare ale României şi la cererea persoanelor fizice sau juridice străine, în măsura în care legile şi reglementările statului de reşedinţă sau acordurile bilaterale nu se opun.

Pentru situația particulara enunțată anterior, este necesar să obțineți informația punctuală, de la Ambasada/Oficiul Consular al României din statul dumneavoastră de reședință.

În cazul în care, imobilul a fost achiziționat cu credit de unul dintre soți (înaintea căsătoriei), la semnarea contractului de vânzare, este necesară și prezența soțului neproprietar, pentru următoarele considerente:

• ratele creditului și/sau îmbunătățirile aduse imobilului (reprezentând cheltuieli comune ale căsătoriei) se prezumă că sunt plătite din veniturile ambilor soți,
• ratele platite de soțul neproprietar îi conferă acestuia un drept de creanță valorificabil în condițiile legii, împotriva celuilalt soț,
• renunțarea la un drept nu se prezumă (art 13 cod Civil).

Renunţarea reprezintă actul prin care titularul unui drept îşi manifestă voinţa în sensul stingerii acestui drept

Elemente specifice declarației titularului dreptului de creanță asupra sumelor de bani achitate în timpul căsătoriei cu titlu de rate, pentru creditul obținut de soțul proprietar exclusiv al imobilului :

• se poate constata prin act (individual/separat) autentificat de notarul public, în același moment cu încheierea contractului de vânzare, sau se va include în contract,
• din cuprinsul ei trebuie să rezulte neîndoielnic faptul că titularul dreptului de creanță:
  • nu are nicio pretenție de nicio natura față de cumpărători și/sau cu privire la prețul vânzării,
  • este de acord ca prețul vânzării să fie transferat în contul soțului, proprietar exclusiv al imobilului (astfel cum se va indica și în acordul creditorului. Acordul  creditorului este necesar în situația în care, creditul nu a fost achitat integral înaintea semnării contractului de vânzare) și renunță la dreptul său de creanță.

💡 Sinteză privind protecția patrimoniului familial

Obligativitatea prezenței ambilor soți la instrumentarea unui act de dispoziție nu este o simplă formalitate, ci o garanție împotriva instabilității patrimoniale a familiei. Fie că vorbim despre locuința familiei (care beneficiază de protecție indiferent de proprietar) sau despre dreptul de creanță născut din achitarea ratelor în timpul căsătoriei, notarul public are datoria de a asigura un circuit civil sigur, lipsit de riscul unor acțiuni ulterioare în anulare.

Este recomandat ca, înainte de semnarea unui antecontract, să se verifice regimul matrimonial și istoricul plăților pentru imobil, pentru a stabili cu exactitate dacă este necesară prezența ambilor parteneri sau o procură specială de reprezentare.

🤝 Asistență în tranzacții imobiliare cu elemente de regim matrimonial

Gestionarea corectă a consimțământului soților este critică pentru validitatea pe termen lung a vânzării dumneavoastră.

Echipa Keystone vă oferă suportul juridic necesar pentru auditul actelor de proprietate și redactarea declarațiilor de renunțare la dreptul de creanță, asigurând o tranzacție fluidă și protejată: 📧 contact@notariatstoica.ro

La Keystone, rigoarea verificărilor noastre reprezintă liniștea tranzacției dumneavoastră.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică

⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică

✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială