Publicat: 12 Martie 2026 

Ce este sulta la schimbul imobiliar?

La schimbul imobiliar (apartament, teren, casă cu teren aferent), sulta este suma de bani care compensează diferența de valoare dintre cele două imobile. Cu alte cuvinte, dacă unul dintre bunuri valorează mai mult decât celălalt, partea care primește imobilul cu valoare mai mare poate plăti o diferență în bani.

Răspuns rapid

• sulta = diferența de valoare dintre cele două imobile schimbate;
• apare când bunurile nu au aceeași valoare;
• se poate plăti la semnare sau, uneori, ulterior;
• dacă nu este achitată la semnarea contractului, pot apărea garanții juridice în favoarea celui care trebuie să o încaseze (dreptul de ipotecă legală,pact comisoriu).

Ai un schimb imobiliar cu sultă și vrei să verifici actele sau costurile?
Trimite acum detaliile pe contact@notariatstoica.ro  și menționează în mesaj că este vorba despre schimb imobiliar cu/fără sultă, pentru o verificare mai rapidă a situației.

Pentru explicațiile complete despre schimbul imobiliar, acte, taxe și ipotecă, vezi Ghidul Keystone (SPN Stoica S. Eduard & Asociații) :
Contractul de schimb imobiliar la notar: ce este, ce acte sunt necesare, ce este sulta care se poate achita la schimbul imobiliar și care sunt taxele

Cum funcționează, în practică?

Un exemplu simplu: o parte transmite un apartament mai mare, iar cealaltă transmite un apartament mai mic. Pentru că valorile nu sunt egale, diferența se poate regla prin plata unei sume de bani. Acea sumă este sulta.

Practic, sulta nu înlocuiește schimbul, ci îl echilibrează din punct de vedere financiar. Actul rămâne unul de schimb imobiliar, doar că include și o componentă financiară.

Când se plătește sulta?

Sulta este clar stabilită înainte de semnare și este menționată expres în actul notarial. În funcție de înțelegerea părților, ea poate fi:

• achitată la data semnării;
• achitată ulterior, la termenul stabilit în contract.

Aici intervine partea importantă în practica notarială: dacă sulta nu se plătește la semnare, partea care trebuie să o primească trebuie protejată juridic. În acest context, devine relevant și art. 2386 Cod civil, referitor la ipoteca legală, atunci când creanța rezultată din act beneficiază de o asemenea protecție.

De ce este importantă sulta în act?

Pentru că ea influențează direct echilibrul schimbului. Dacă diferența de valoare nu este reglementată clar, pot apărea neînțelegeri privind plata, termenele sau garanțiile.

În plus, la schimbul imobiliar se aplică, în mod corespunzător, și regulile de la vânzare, potrivit art. 1764 Cod civil. Asta înseamnă că redactarea corectă a clauzelor despre sultă este foarte importantă.

Ce trebuie verificat înainte de semnare?

În practică, înainte de semnarea unui schimb imobiliar cu sultă, trebuiesc clarificate câteva puncte:

• valoarea fiecărui imobil;
• suma exactă care reprezintă sulta;
• momentul plății;
• dovada plății;
• garanțiile, dacă plata nu se face integral la semnare.

Aceste detalii trebuie corelate cu actele de proprietate, cu situația juridică a fiecărui imobil și, dacă este cazul, cu existența unei ipoteci.

Întrebări frecvente despre sulta la schimbul imobiliar

Dacă vrei să înțelegi rapid cum funcționează sulta într-un contract de schimb, întrebările de mai jos sintetizează cele mai importante aspecte practice.

Ce este sulta la schimbul imobiliar?

Sulta este suma de bani plătită pentru a compensa diferența de valoare dintre două imobile care se schimbă între ele.

Este obligatorie sulta?

Nu. Sulta apare doar dacă imobilele nu au valori egale și părțile decid să regleze diferența prin plata unei sume de bani.

Pentru o imagine completă asupra schimbului imobiliar, este util să vezi și pașii, actele și taxele aplicabile în ghidul dedicat menționat anterior.

Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării. Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare sau transmiterea documentelor pe email.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică