Legea cadastrului și publicității imobiliare nr 7/1996 republicată cu modificările ulterioare, prevede:

Art. 26  Pentru imobilul cu construcţie condominiu, din care unele părţi sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă; prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

💡 Analiza riguroasă a situației tehnico-juridice

În concluzie, prezența datelor de identificare ale tuturor proprietarilor unităților individuale în încheierea de intabulare a terenului este o consecință directă a naturii juridice a coproprietății forțate și perpetue. Cartea funciară a terenului reflectă situația întregului imobil, în timp ce dreptul de proprietate exclusivă este evidențiat în cartea funciară individuală a fiecărui apartament.

Corelarea matematică a cotelor-părți indivize cu suprafața utilă și înscrierea acestora în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară reprezintă garanția stabilității titlului de proprietate în cadrul unui condominiu.

🤝 Asistență specializată în verificarea documentelor

În cazul în care sesizați discrepanțe între cotele menționate în actele de proprietate vechi și cele evidențiate în noile încheieri de intabulare sau extrase de carte funciară electronică, este necesară o analiză de specialitate pentru a preveni dificultățile în cazul unei viitoare înstrăinări sau ipotecări.

Echipa Keystone vă stă la dispoziție pentru auditul documentației imobiliare și asistență juridică: 📧 contact@notariatstoica.ro

Siguranța juridică a proprietății dumneavoastră este fundamentată pe rigoarea verificărilor notariale.

De asemenea, având în vedere și dispozițiile Art. 23 din legea sus menționată, care prevede că partea a II-a a cărții funciare, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, cuprinde numele sau denumirea proprietarului (pe lângă toate celelalte elemente obligatorii), și pentru că așa cum am enunțat anterior (si mai jos la prevederile legale în materie) există o singură carte funciară pentru întregul teren aferent blocului, care evident, va cuprinde toți proprietarii (cu numărul de ordine sub care s-a făcut înscrierea fiecăruia).

Cartea funciară este înființată pentru imobilul teren privit în întregul său, din care, fiecare proprietar (al unui apartament) deține o cotă parte determinată, aferentă proprietății sale individuale.

Încheierea de intabulare pentru întregul teren pe care este construit blocul, cuprinde datele tuturor proprietarilor (de unități individuale/apartamente), pentru că aceștia au dobândit și terenul (în proprietate sau în folosință) identificat ca o cotă parte indiviză (de exemplu: cota parte de 17/430 din întregul teren cu o suprafață totală de 2.300) a cărei conversie matematică este exprimată în suprafață (de exemplu: 90,93 mp).

Reglementări legale în materie

Regulamentul din 8 februarie 2023 de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările ulterioare, prevede la Articolul 116:

În vederea înscrierii condominiului se deschide o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate reprezenta apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință.

Articolul 276

(1) Conversia cărții funciare a unei unități individuale dintr-un condominiu va fi precedată obligatoriu de conversia cărții funciare a terenului, precum și a cărții funciare colective deschise pentru întreaga construcție. Operațiunea presupune deschiderea a trei cărți funciare electronice, după cum urmează:

1. cartea funciară electronică a terenului;
2. cartea funciară electronică a construcției (cartea funciară colectivă). Aceasta reprezintă cartea părților comune ale construcției, în cuprinsul căreia se evidențiază cotele-părți din coproprietatea forțată și perpetuă ce revin fiecărei unități individuale, precum și modificările intervenite asupra acestora. Cartea funciară colectivă se relaționează cu cartea funciară electronică a terenului;
3. cartea funciară electronică a unității individuale care se relaționează cu cartea funciară electronică a construcției.

(2) În cartea funciară electronică a terenului aferent unei construcții condominiu, transcrierea drepturilor reale și a celorlalte înscrieri referitoare la cota aferentă unităților individuale, se poate face parțial, pentru fiecare unitate individuală convertită, situația tehnico- juridică a imobilului urmând a se întregi odată cu conversia tuturor unităților individuale din condominiu.

Clarificarea unor termeni

În înțelesul Legii 196 / 2018 republicată, constituie condominiu:

1. clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune;
2. clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică

⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică

✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială