Actualizat: 26 februarie 2026

Rolurile fiscale separate pentru soț/soție sunt necesare și obligatorii, deoarece:
- proprietatea este deținută în comun, prezumat cu o cotă egală de jumătate pentru fiecare ( dacă nu există alt act din care să rezulte cote diferite, sau alt regim matrimonial sub efectul căruia imobilul a fost cumpărat),
- fiecare soț este titular de drepturi si obligatii, privit individual și oricare dintre soți poate avea obligații de natură fiscală (către bugetul local) ce pot fi/sunt precizate doar în rolul nominal unic, aspecte ce impacteaza eliberarea certificatului fiscal cu anumite condiționări, cerințe, precizări ale insituției fiscale (Direcția Taxe si impozite),
- legea ( mai jos în extras) prevede că “ proprietarii trebuie sa prezinte certificate fiscale” nu – proprietarii trebuie să prezinte certificat fiscal. Și de aici, concluzia că atunci când sunt mai mulți proprietari/coproprietari, aceștia trebuie să prezinte certificate fiscale NU un certificat fiscal.

Aceleași considerente și reglementări legale sunt valabile în toate situațiile în care sunt mai multi coproprietari, indiferent că sunt sau nu soț/soție, că au moștenit împreună imobilul, sau că l-au dobândit prin donație, dare în plată, întreținere, rentă viageră etc.

SPN Stoica S. Eduard & Asociații poate solicita certificate fiscale pentru vânzător, dacă imobilul care se vinde este situat în București. De asemenea, putem solicita certificatul fiscal pentru cumpărător, dacă acesta are domiciliul, reședința, sediul sau punctul de lucru în București, rolul fiscal este corect deschis, iar taxele și impozitele sunt achitate la zi. Pentru imobile sau persoane aflate în alte localități, procedura se analizează punctual, în funcție de regulile primăriei competente.

Din 25.02.2026, pentru transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, se solicită certificat fiscal nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător (cu posibilitatea verificării electronice, după caz).

Reglementarea legală:

Potrivit art 159 alin (5) din Legea nr. 207/2015:
Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepția cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul.

(6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept.

(7) Prevederile alin. (5) și (6) nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenței și procedurilor de lichidare.

Pentru mai multe informații vezi și Ghidul vânzătorului.

💡 Analiza riscului de nulitate absolută

Este imperativ ca vânzătorii să înțeleagă că prezentarea certificatelor de atestare fiscală pentru fiecare titular de drept este o condiție de validitate a actului de înstrăinare.

Deoarece impozitul pe proprietate se calculează nominal, un certificat eliberat doar pe numele unuia dintre soți nu garantează faptul că celălalt soț nu are debite restante care ar putea bloca transferul dreptului de proprietate sau care ar putea atrage sancțiunea nulității de drept a contractului.

În practică, un „rol fiscal comun” este adesea doar o modalitate de vizualizare a plăților, însă obligația de plată rămâne individuală și solidară, necesitând confirmarea separată a solvabilității fiscale pentru fiecare semnatar al actului de dispoziție.

🤝 Pregătiți dosarul pentru o tranzacție imobiliară?

Lipsa unui certificat fiscal valid pentru unul dintre coproprietari este una dintre cele mai frecvente cauze de amânare a tranzacțiilor în ziua semnării.

Echipa Keystone verifică în prealabil conformitatea documentelor pentru a se asigura că tranzacția dumneavoastră este protejată împotriva oricărui viciu de nulitate. Ne puteți transmite documentele pentru o verificare de specialitate la: 📧 contact@notariatstoica.ro