Publicat: 25 februarie 2026

În majoritatea tranzacțiilor imobiliare, atenția se concentrează pe actele puse la dispoziție de vânzător. Totuși, pentru cumpărător, achiziția unei proprietăți nu este doar un transfer de fonduri, ci o preluare de responsabilități pe termen lung, în care contează calitatea titlului și siguranța dreptului dobândit.

Pe scurt: informații complete pentru cumpărător

• Verificare istoric de proprietate (titlurile anterioare relevante, nu doar ultimul act)
• Verificare cartea funciară (sarcini, ipoteci, interdicții, litigii, notări)
• Compară cadastrul cu actele (suprafață, număr cadastral, adresă, descriere)
• Cere documente pentru construcții/recepție (când cumperi casă sau există modificări)
• Confirmare lipsa datoriilor curente (fiscal local, asociație, utilități) și stabilește cum se închid la predare
• Negociază clauze de protecție: condiția creditului, predarea imobilului,

Din 25.02.2026, pentru transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, se solicită certificat fiscal nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător (cu posibilitatea verificării electronice, după caz).

Pentru o verificare preliminară, trimite pdf/scan cu actele imobilului (titlu, cadastru, extras CF pentru informare, acte construcție dacă există) la: contact@notariatstoica.ro.

Verificarea dincolo de aparențe: Analiza istoricului proprietății.

Extrasul de carte funciară este o fotografie a situației actuale (proprietar, sarcini, interdicții), dar siguranța cumpărătorului vine din înțelegerea istoricului:

• Analiza titlurilor de proprietate anterioare: există rupturi, neconcordanțe sau vicii în lanțul transmisiunilor care pot afecta stabilitatea dreptului?
• Verificarea modului de dobândire: vânzare, donație, succesiune, partaj, hotărâre judecătorească – fiecare are particularități și documente-cheie.
• Corelarea actelor cu cadastru și CF: diferențele de suprafață, descriere sau identificare se clarifică înainte de semnare, nu după.

În practică, protecția cumpărătorului înseamnă:

• verificare atentă a înscrierilor/notărilor din CF;
• cererea actelor relevante din istoricul imobilului;
• clauze clare privind declarațiile vânzătorului și răspunderea acestuia.

Sarcini si datorii care creeaza probleme dupa cumparare

Cumpărătorul nu trebuie să afle după semnare că există restanțe sau situații administrative neclare. Minim recomandat:

• certificat fiscal local (taxe și impozite locale) în termen;
• pentru apartamente, adeverință de la asociația de proprietari ;
• pentru utilități, o regulă simplă de predare: documente la zi și cum se regularizează consumurile până la predarea imobilului.

Important nu este doar să le vezi, ci să existe o regulă clară în tranzacție: cine plătește, până când, și ce se întâmplă dacă apar diferențe.

Clauze de protectie esentiale pentru cumparator

Cumpărătorul nu este un simplu semnatar. Este partea care își negociază propria siguranță:

1. Condiția obținerii creditului: stabilește expres ce se întâmplă cu suma plătită la antecontract dacă banca refuză finanțarea fără culpa cumpărătorului.
2. Garanția pentru vicii ascunse: clarifică răspunderea vânzătorului pentru defecte ascunse (orientativ, în zona art. 1707 C. civ., în cadrul regulilor vânzării).

Termenul de eliberare și predare: data predării cheilor, starea imobilului, bunurile rămase, utilități, proces-verbal de predare

Întrebări Frecvente:

1. De ce cumpărătorul suportă onorariul notarial?

Conform practicii juridice, cel care dobândește dreptul de proprietate și beneficiază de securitatea actului autentic este cel care suportă costurile procedurii și pe cele de publicitate imobiliară. Pentru informații extinse consultă si Ghidul cumpărătorului Keystone 

2. Ce pot verifica înainte de a semna antecontractul?

Recomandăm o consultanță prealabilă la notar pentru a analiza titlul de proprietate și toate documentele aferente proprietății.

3. Cum mă asigur că nu preiau datoriile vânzătorului?

Prin prezentarea certificatului de atestare fiscală fără debite, a facturilor de utilități la zi împreună cu dovada achitării și a adeverinței de la asociația de proprietari, documente pe care echipa noastră le verifică riguros în original înainte de orice semnare.

La Keystone, misiunea noastră este să oferim fiecărui cumpărător o imagine completă a proprietății și a riscurilor(unde există). Proprietatea nu se dobândește doar prin plata prețului, ci prin consolidarea unui titlu, care să protejeze patrimoniul familiei tale pentru generații.

Ești cumpărător și vrei să te asiguri că investiția ta este clară? Trimite documentele imobilului pentru o primă evaluare: 📧 contact@notariatstoica.ro

Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării. Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare.