Publicat: 16 iunie 2026

Achiziția unei locuințe reprezintă un pas financiar și personal major. În timp ce securitatea juridică a tranzacției — verificarea titlurilor de proprietate, a sarcinilor înscrise în Cartea Funciară și a istoricului actelor — este pe deplin asigurată de către notarul public în faza de analiză documentară, există o serie de aspecte pur practice pe care este recomandat să le clarificați direct cu vânzătorul înaintea semnării.

Pentru a vă sprijini în acest demers, am selectat principalele întrebări concrete care vizează exclusiv logistica, administrarea, aspectele financiare preliminare și starea de fapt a imobilului, fără a interfera cu verificările legale pe care biroul notarial le efectuează oricum prin lege.

1. Care este termenul realist de eliberare a apartamentului?

Este important să stabiliți de la început de cât timp are nevoie vânzătorul pentru a elibera spațiul după încasarea prețului (sau a creditului bancar). Această perioadă de tranziție va fi menționată explicit în actul notarial, definind exact data predării cheilor.

2. În ce monedă se va efectua plata și cum se calculează cursul valutar?

Deși prețurile imobiliare sunt adesea exprimate în euro, plățile interbancare pe teritoriul României între persoane fizice sau juridice rezidente se pot realiza și în lei. Întrebați vânzătorul care este opțiunea sa preferată. Dacă plata se face în lei pentru un preț stabilit în euro, agreați din timp cursul valutar aplicabil (de exemplu: cursul BNR din ziua plății,  un curs fixat de comun acord etc ). Pentru informații extinse,consultă și articolul nostru despre Plata prețului .

3. Corespunde configurația actuală cu schița oficială (releveul imobilului)?

Solicitați vânzătorului să vă prezinte releveul vizat de cadastru și parcurgeți camerele verificând dacă realitatea din teren coincide cu schița. Întrebați explicit dacă au fost dărâmați pereți despărțitori (de exemplu, debarale, cămară sau delimitarea către balcon) sau dacă au fost realizate extinderi fără autorizație. Notarul verifică actele din punct de vedere juridic, însă neconcordanțele fizice netrecute în cadastru pot bloca obținerea unui credit bancar și pot atrage sancțiuni administrative ulterioare pentru cumpărător.

4. Ce bunuri mobile rămân în proprietate?

Dacă s-a agreat ca apartamentul să se vândă mobilat sau utilat (parțial ori total), solicitați vânzătorului o listă exactă a obiectelor care vor rămâne. Acest inventar poate fi materializat și într-un proces verbal semnat de părți, pentru a evita discuțiile la recepția finală a spațiului.

5. Există lucrări viitoare hotărâte de Asociația de Proprietari?

Deși adeverința eliberată de asociație va certifica faptul că vânzătorul nu are datorii curente la întreținere în momentul vânzării, este util să aflați dacă adunarea generală a votat recent investiții majore (repararea acoperișului, schimbarea coloanelor de apă, anvelopare termică). Acestea pot genera costuri administrative suplimentare substanțiale în lunile următoare achiziției.

6. Care este istoricul tehnic al utilităților și vecinătăților?

Întrebați despre presiunea apei, eficiența sistemului de încălzire în timpul iernii sau eventuale reparații recente la instalația electrică. De asemenea, detaliile privind izolarea fonică și programul general al vecinilor imediați vă pot oferi o imagine clară asupra confortului zilnic.

Eficiență și predictibilitate prin Biroul Notarial

După ce ați agreat aceste detalii practice cu partea vânzătoare, următorul pas natural poate fi semnarea unui antecontract sau a contractului de vânzare.

Notă : Pentru a asigura o tranziție optimă și predictibilitate financiară, onorariul perceput pentru autentificarea antecontractului se deduce integral din costul contractului final de vânzare-cumpărare, în condițiile în care ambele proceduri sunt instrumentate în cadrul aceluiași birou

De asemenea, înțelegem că gestionarea timpului este esențială pentru ambele părți implicate. Pentru a simplifica fluxul birocratic și a elimina drumurile inutile la autoritățile locale, biroul nostru se poate ocupa  în baza acordului dumneavoastră, de obținerea certificatelor fiscale obligatorii pentru vânzător și cumpărător, necesare la dosarul tranzacției.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică

⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică

✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială