Actualizat:8 iunie 2026

În arhitectura juridică a unei tranzacții imobiliare, momentul plății nu este doar un simplu transfer de fonduri, ci punctul critic care validează transferul de proprietate și stinge obligațiile contractuale. Deși digitalizarea a accelerat fluxurile financiare, întrebarea fundamentală rămâne neschimbată: ce constituie, din punct de vedere legal, o plată dovedită – inițierea transferului prin Ordinul de Plată (OP) sau creditarea efectivă a contului beneficiarului?

Răspunsul se regăsește în interpretarea riguroasă a Art. 1504 din Codul Civil, un text de lege care trasează o demarcație clară între intenția/prezumția de plată și certitudinea încasării.

Trimite documentele pe e-mail contact@notariatstoica.ro pentru o verificare rapidă a actelor, comunicarea taxelor și programarea contractului final

Facilități procedurale și optimizarea costurilor la SPN Stoica S. Eduard & Asociații

• Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice:

  Pentru a reduce timpii de așteptare și birocrația administrativă, echipa noastră poate solicita și obține certificatele de atestare fiscală ale părților pentru proprietățile situate în București (trebuie ca impozitele să fie achitat la zi, rol fiscal deschis corect). În cazul imobilelor situate în provincie, posibilitatea obținerii digitale este verificată punctual, în funcție de infrastructura informatică a primăriei locale.

Articolul 1504 din Codul Civil instituie o ierarhie a probelor, esențială pentru siguranța părților implicate:

1. Prezumția generată de Ordinul de Plată (OP): Conform alin. (1), OP-ul semnat de debitor și vizat de banca plătitoare constituie o prezumție de plată. Aceasta atestă că debitorul (cumpărătorul) și-a îndeplinit obligația de a instrui instituția bancară să efectueze transferul. Totuși, fiind o prezumție, aceasta rămâne valabilă doar „până la proba contrară”, lăsând loc unor vulnerabilități tehnice (ex: blocarea sumelor, erori de procesare).
2. Dovada absolută prin Confirmarea Băncii Creditorului: Alin. (2) clarifică faptul că dovada plății este reprezentată exclusiv de confirmarea scrisă venită de la banca beneficiarului (vânzătorului). Această confirmare — extrasul de cont care atestă creditarea — transformă procesul de plată dintr-o intenție confirmată într-un fapt juridic cert.

În practica notarială, această distincție dintre „intenție” și „certitudine” influențează direct predarea imobilului, termenele contractuale și mecanismele de protecție (cum sunt pactele comisorii).

Nuanțele practice: Extrasul de cont ca probă incontestabilă

În tranzacțiile imobiliare, dovada plății nu este un detaliu administrativ, ci fundamentul stabilității titlului de proprietate. Extrasul de cont este documentul care elimină orice dubiu, confirmând că suma a intrat în patrimoniul beneficiarului.

Această rigoare devine critică în situațiile complexe:

• Plăți succesive sau simultane: Atunci când prețul este fragmentat către mai mulți beneficiari, dovada încasării trebuie să fie reprezentată de extrasele de cont aferente tuturor conturilor implicate. Doar prin centralizarea acestor dovezi de creditare se poate considera obligația cumpărătorului ca fiind stinsă integral.
• Mecanisme de garantare: În prezența unor ipoteci legale, a pactelor comisorii sau a rezervei dreptului de proprietate, simplul OP nu este suficient pentru a debloca juridic imobilul de sarcini.

 Declarația de încasare: De la act opțional la instrument obligatoriu

Cumpărătorul are dreptul legal de a solicita vânzătorului o declarație autentificată la notar prin care acesta din urmă confirmă încasarea prețului. Deși în anumite tranzacții simple poate părea opțională, există contexte în care această declarație devine actul juridic obligatoriu:

1. Radierea sarcinilor: Atunci când plata restului de preț a fost garantată printr-un drept de ipotecă legală sau a fost sub condiția unui pact comisoriu, declarația de încasare autentică este documentul în baza căruia notarul public va solicita oficiului de cadastru radierea sarcinilor.
2. Siguranța titlului: Prin această declarație, vânzătorul recunoaște îndeplinirea obligației de plată, renunțând implicit la orice acțiune în rezoluțiune bazată pe neplata prețului.

 Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării. Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare.