Întrebări și răspunsuri juridice
Forum - Consultanță notarială
Un forum dedicat celor care au întrebări legate de acte notariale, succesiuni, contracte, procuri sau legalizări. Participă, întreabă, primeşte răspunsuri clare şi profesioniste.
Cauți răspunsuri?
Găsește rapid informația dorită
Notificări
Șterge toate
Dată publicare
03.04.2026 14:44
Categorie
03.04.2026 14:44
Revizuit/Actualizat: 03 aprilie 2026
Urmează să semnezi un antecontract pentru un apartament aflat în faza de proiect, achiziție off-plan, și vrei să știi dacă dosarul este pregătit corect din punct de vedere juridic?
Este important să verificăm din timp: autorizația, identificarea unității viitoare și pașii necesari pentru notarea promisiunii în condițiile prevăzute de Legea nr. 207/2025.
Pe scurt:
- preapartamentarea înseamnă că apartamentele viitoare dintr-un bloc sunt individualizate cadastral înainte ca blocul să fie finalizat;
- practic, cumpărătorul nu semnează doar pentru apartamentul din proiect, descris generic, ci pentru o unitate viitoare identificată distinct în sistemul de cadastru și carte funciară;
- asta contează pentru că notarea promisiunii în cartea funciară se sprijină pe o structură juridică mai clară și identificabilă în sistem. Această explicație este o sinteză practică a noilor reguli introduse prin Legea nr. 207/2025 și prin Ordinul ANCPI nr. 293/2026.
În practica notarială, acest aspect înseamnă mai multă claritate pentru cumpărător încă din faza de antecontract. Dacă înainte multe promisiuni se raportau la proiect, la schițe sau la o descriere contractuală, acum accentul este pe identificarea cadastrală anticipată a unității viitoare.
Pentru cumpărător, acesta este un plus de siguranță: știe clar pentru ce unitate semnează și în ce cadru juridic se va merge spre actul final.
Ce spune ANCPI: „În vederea admiterii cererii pentru notarea în cartea funciară a promisiunii de înstrăinare va fi obligatorie înregistrarea în prealabil în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcției condominiu bun viitor (aplicabil și construcției de tip locuință individuală bun viitor), precum și efectuarea operațiunii de preapartamentare a acesteia, cu deschiderea cărților funciare individuale pentru toate unitățile individuale bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia, conform procedurii cuprinse în Ordinul nr. 293/2026 privind modificarea și completarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 600/2023.”
Ce se poate schimba fără acordul cumpărătorului și ce nu se poate schimba?
În situația în care până la realizarea operațiunii de apartamentare se modifică numărul unităților individuale cuprinse în autorizația de construire inițială și documentația aferentă acesteia, se face o actualizare a tuturor cărților funciare, pe baza unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit în temeiul actului administrativ emis în condițiile legii, și a unei noi documentații cadastrale preliminare fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Practic, legea permite anumite actualizări ale structurii proiectului și ale cărților funciare înainte de apartamentarea finală, fără acordul prealabil al fiecărui promitent-cumpărător. Dar aceeași lege trasează și limita: nu se poate face fără acordul cumpărătorului dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității promise prin antecontract.
Ce trebuie reținut
- preapartamentarea apare înainte de apartamentarea finală;
- ea presupune documentație cadastrală preliminară și act autentic de preapartamentare;
- pentru condominii, se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare prevăzute în autorizație;
- numărul unităților poate fi actualizat înainte de apartamentarea finală, în condițiile legii;
- cumpărătorul rămâne protejat în mod expres atunci când ar fi afectate suprafața totală sau amplasamentul unității promise.
De ce contează pentru cumpărător
Pentru cumpărător, miza nu este una tehnică în sens abstract, ci să nu semneze pentru un apartament descris insuficient, greu de identificat juridic sau dependent doar de o promisiune generală legată de teren și proiect. Preapartamentarea mută discuția într-o zonă mai clară: unitatea viitoare este individualizată, iar traseul dintre antecontract și actul final devine mai bine ancorat în cartea funciară.
Pregătești un antecontract pentru un apartament aflat în proiect? Transmite actele pe e-mail contact@notariatstoica.ro și primești toate informațiile necesare, taxe complete și analiza pe documente.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
Titlu SEO
Preapartamentarea: Ce înseamnă și cum te ajută la cumpărare?
Descriere SEO
Descoperă ce este preapartamentarea și de ce este esențială în 2026 pentru proiectele noi. Află cum îți protejează investiția prin identificarea clară a apartamentului în CF.