Revizuit / Actualizat: Februarie 2026

      Înainte să semnezi un antecontract sau să plătești un avans, cel mai sigur pas este verificarea Extrasului de Carte Funciară (CF) pentru Informare.

     Acest document este „buletinul” imobilului. Din el poți vedea rapid dacă proprietatea este „curată” sau dacă există elemente care pot bloca vânzarea, creditarea bancară sau intabularea ulterioară. Indiferent dacă achiziția se face prin credit sau cu fonduri proprii, la SPN  Stoica S. Eduard & Asociatii analizăm întotdeauna cu prioritate următoarele 3 secțiuni, pe care e bine să le înțeleagă și cumpărătorul:

1. Sarcini și interdicții (Partea a III-a)

    Aceasta este secțiunea critică. Majoritatea cumpărătorilor caută aici ipoteci bancare. În multe situații, acestea pot fi gestionate printr-un mecanism corect de plată și radiere, stabilit în actele notariale (în funcție de caz). Probleme serioase apar însă atunci când există drepturi sau notări care afectează folosința ori disponibilitatea juridică a imobilului:

• Uzufruct viager: Dacă apare notat acest drept, înseamnă că o persoană (de obicei un fost proprietar, părinte/bunic) are dreptul legal să locuiască în acel imobil tot restul vieții. Chiar dacă tu devii proprietar în acte, nu poți folosi imobilul liber.
• Notări de litigii: Dacă există un proces pe rol legat de imobil (ex: partaj nefinalizat, acțiune în anularea unui act anterior), vânzarea este riscantă sau chiar imposibilă până la o hotărâre judecătorească definitivă.
• Servituți: Verificați dacă vecinii au drept de trecere prin curtea imobilului (servitute de trecere), aspect care poate modifica structura proprietății.

2. Modul de dobândire (Partea a II-a)

   Este esențial să verifici dacă vânzătorul este proprietarul înscris și dacă are dreptul să vândă întregul imobil (nu doar o cotă). Contează și modul de dobândire, pentru că poate impune semnături sau acte suplimentare.

• Regimul matrimonial: Dacă la modul de dobândire scrie „Bun comun” sau imobilul a fost cumpărat în timpul căsătoriei (chiar dacă pe extras apare numele unui singur soț), vânzarea necesită obligatoriu semnătura ambilor soți.
• Moșteniri: Dacă imobilul provine dintr-o moștenire, verificăm dacă certificatul de moștenitor a fost intabulat corect, pentru a asigura un istoric neîntrerupt al proprietății.

3. Suprafața măsurată vs. Suprafața din acte (Partea I)

   În practică, băncile și OCPI sunt stricte cu neconcordanțele dintre acte, cadastru și situația din teren.

• Verifică rubrica „Suprafața măsurată”: Dacă aceasta diferă de ce scrie în actul de proprietate vechi sau de realitatea din teren (de exemplu, un balcon închis fără autorizație care a fost transformat în spațiu locuibil), documentația cadastrală trebuie actualizată înainte de vânzare.
• Riscul: Dacă actele nu reflectă realitatea faptică, dosarul va fi respins la intabulare, iar banca nu va acorda finanțarea.

Recomandare practică: Nu te baza pe un Extras CF de informare scos de proprietar acum o lună sau chiar acum câteva zile. Situația juridică se poate schimba de la o zi la alta. Solicită întotdeauna o verificare recentă.

Ai nevoie de o analiză completă? Dacă vrei să verificăm rapid ce apare în CF și ce pași sunt necesari înainte de semnare, scrie-ne la contact@notariatstoica.ro  și îți răspundem punctual.

Pentru o imagine de ansamblu, consultă și ghidul detaliat: 👉 Ghidul Cumpărătorului: Acte necesare, pași esențiali și riscuri

 Echipa Editorială

⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridica

✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială