Proprietatea comună asupra unui imobil (fie că vorbim despre o casă moștenită de frați, un apartament cumpărat în timpul căsătoriei sau un teren achiziționat de mai mulți asociați) oferă drepturi egale /potrivit cotelor, tuturor celor implicați. Însă, ce se întâmplă atunci când planurile se schimbă, iar starea de indiviziune trebuie să înceteze? Cine are, mai exact, autoritatea de a solicita transformarea unor cote indivize în drepturi de proprietate exclusivă?
Legislația din România stabilește un principiu fundamental: nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune. Dreptul de a cere împărțirea bunurilor este garantat, iar această procedură se poate realiza rapid și civilizat în cadrul biroului notarial, prin acordul părților sau în instanță.
Actualizat: 01 iulie 2026
Pentru a înțelege cum se desfășoară efectiv ședința de semnare, cum se calculează despăgubirile în bani (sultele) și cum se împart loturile, vă recomandăm să citiți ghidul nostru central: Actul de partaj voluntar la notar.
1. Cine poate cere partajul bunurilor comune
Dreptul de a cere ieșirea din indiviziune nu aparține oricărei persoane, ci este rezervat de Codul Civil unui cerc clar de persoane care au un interes direct sau derivat în acel patrimoniu.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
1.1. Coindivizarii (coproprietarii)
În primul rând, coindivizarii – persoanele care dețin împreună bunurile – pot cere oricând ieșirea din indiviziune:
- moștenitori legali sau testamentari (legatari universali / cu titlu universal);
- foști soți care au bunuri comune dobândite în timpul căsătoriei;
- persoane care au dobândit împreună un imobil (cumpărare, donație, partaj anterior etc.).
Legatarul cu titlu particular nu devine, de regulă, coindivizar în masa succesorală și nu poate cere partajul, decât în situații expres prevăzute (de exemplu, când obiectul legatului este o cotă ideală dintr-un bun).
1.2. Succesorii în drepturi ai coindivizarilor
Dacă un coindivizar își transmite drepturile, cesionarii sau propriii săi moștenitori îi iau locul:
- pot continua partajul deja început;
- pot formula ei înșiși cererea de partaj.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
1.3. Creditorii personali ai coindivizarilor
Creditorii personali ai coproprietarilor pot, în anumite condiții, să ceară partajul pe calea acțiunii oblice, deoarece:
- dreptul de a cere partajul nu este un drept strict personal;
- poate fi exercitat de creditor în locul debitorului, dacă acesta nu își valorifică dreptul, iar condițiile legale sunt îndeplinite.
1.4. Creditorii succesiunii
Și creditorii succesiunii pot avea interes în realizarea partajului:
- pot cere partajul pe cale oblică;
- urmăresc ca bunurile succesorale să fie împărțite și lichidate astfel încât creanțele lor să poată fi plătite.
Indiferent de cine pornește inițiativa — că este vorba despre un frate care dorește să își cumpere propria locuință, un fost soț care vrea un nou început sau o bancă ce execută o datorie — există o regulă de la care nu se poate deroga: la actul de partaj voluntar la notar trebuie să participe absolut toți coproprietarii.
Dacă un singur coproprietar este omis, ignorat sau nu își exprimă consimțământul în fața notarului public, actul de partaj este lovit de nulitate absolută-ceea ce înseamnă că documentul nu va produce niciun efect juridic.
2. Capacitatea de exercițiu pentru a participa la partaj
Partajul este un act de dispoziție, ceea ce înseamnă că:
- toți coindivizarii trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu;
- persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate restrânsă trebuie reprezentate / asistate conform legii.
În situația în care unul sau mai mulți coproprietari sunt lipsiți de capacitate deplină de exercițiu sau au capacitate de exercițiu restrânsă, ori nu sunt prezenți toți coproprietarii, sau nu sunt de acord cu împărțeala, aceștia vor avea posibilitatea să împartă bunurile numai pe calea partajului judiciar (în instanță).
În situația în care un coproprietar este lipsit de capacitate deplină sau are capacitate de exercițiu restrânsă, partajul poate fi făcut prin buna învoială (la notarul public) numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
3. Ce bunuri pot face obiectul partajului
În principiu, în masa de partaj intră bunurile asupra cărora poartă drepturile reale ale persoanelor aflate în indiviziune:
- apartamente, case, terenuri, alte construcții;
- bunuri mobile importante;
- drepturi patrimoniale rezultate din contracte sau investiții comune.
4. Partaj parțial, bunuri omise și nulitatea actului de partaj
Partajul este valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar (Art 684 din Codul Civil).
Dacă partajul se face fără participarea tuturor coproprietarilor sau fără forma cerută de lege pentru imobile:
- actul este lovit de nulitate absolută (actul nu produce efecte juridice, pentru că nu au fost respectate condițiile de validitate).
Acesta este motivul pentru care, mai ales la partajul unui imobil la notar, se verifică atent:
- cine sunt toți coindivizarii;
- ce bunuri intră concret în masa partajabilă;
- dacă sunt respectate condițiile de formă.
5. Convenția de suspendare a partajului
Există situații în care coproprietarii nu doresc să împartă bunurile imediat, dar nici să rămână în indiviziune pe termen nedefinit. Pentru astfel de cazuri, legea permite convenția de suspendare a partajului.
- Coproprietarii pot conveni suspendarea partajului pentru o perioadă de cel mult 5 ani, printr-o convenție încheiată cu acordul tuturor.
- Pentru imobile, convenția de suspendare trebuie încheiată în formă autentică, la notarul public, și este supusă formalităților de publicitate imobiliară (înscriere în cartea funciară).
- În procedura de partaj judiciar, instanța poate dispune suspendarea partajului pentru cel mult un an.
6. Alte efecte juridice ale partajului (inclusiv imprescriptibilitatea acțiunii)
Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, acțiunea de partaj fiind imprescriptibilă extinctiv. Niciun moștenitor nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, putând cere împărțirea bunurilor succesorale oricând, chiar și atunci când ar exista convenții sau clauze în testament care prevăd altfel. (Art. 1143 din Codul civil), cu excepția situației în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.
Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.
Aceste reguli devin extrem de importante în partajul imobilelor și al bunurilor asupra cărora există ipoteci sau alte garanții.
7. Partaj la notar și transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor
Atunci când părțile aleg partajul voluntar la notar, în special pentru imobile:
- se încheie un act de partaj în formă autentică, semnat la biroul notarial;
- se stabilește exact ce imobil sau ce lot revine fiecărui copartajant;
- se menționează clar sultele (sumele în bani) care trebuie plătite pentru egalizarea valorilor;
- notarul se ocupă de înscrierea noilor proprietari în cartea funciară, astfel încât transferul dreptului de proprietate prin partaj să fie opozabil.
Pentru explicații detaliate și lista cu actele necesare, consultați articolul nostru dedicat Acte necesare pentru actul de partaj la notar – listă completă pentru partaj voluntar; și Ghidul de partaj publicat pe platforma Keystone, cu prezentarea extinsă a masei partajabile, sultelor și raportului dintre partajul la notar și cel judiciar.
8. Cum te poate sprijini SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII – Societate Profesională Notarială te poate ajuta în orice tip de partaj al bunurilor comune:
- analizăm situația de indiviziune (după moștenire, după divorț sau după alte acte juridice);
- lămurim ce bunuri intră în masa de împărțit;
- pregătim și autentificăm actul de partaj voluntar pentru imobile și alte bunuri;
- te consiliem privind efectele partajului asupra transferului dreptului de proprietate și asupra garanțiilor (ipoteci, creanțe etc.).
Pentru analiză și programare, ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro, cu o scurtă descriere a situației (partaj de moștenire, partaj între foști soți, partaj imobil la notar).
Întrebări frecvente despre partaj bun imobil la notar
1. Cine poate cere partajul bunurilor comune?
În principal, coindivizarii (coproprietarii) – moștenitori, foști soți sau persoane care au cumpărat împreună un imobil. În anumite condiții, pot cere sau continua partajul și creditorii personali ori creditorii succesiunii.
2. Se poate face partajul unui imobil direct la notar?
Da. Dacă există acord între toți coproprietarii, se poate face partaj imobil la notar, prin act autentic. Actul de partaj stă la baza transferului dreptului de proprietate și notarul se ocupă de înscrierea în cartea funciară.
3. Care este diferența între partaj la notar și partaj în instanță?
Partajul la notar este voluntar, presupune bună învoială și se finalizează prin act de partaj. Partajul judiciar intervine când nu există înțelegere, iar instanța stabilește modul de împărțire. Ambele duc la ieșirea din indiviziune, dar partajul voluntar este, de regulă, mai rapid și mai puțin conflictual.
4. Este acțiunea de partaj supusă unui termen?
Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, acțiunea de partaj fiind imprescriptibilă extinctiv (Art. 1143 Cod civil). Niciun moștenitor nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
5. Ce se întâmplă dacă un coproprietar a dispărut sau nu mai poate fi contactat?
În această situație, partajul voluntar la notar nu se poate realiza, deoarece este obligatoriu consimțământul tuturor. Soluția este fie obținerea unei procuri speciale de reprezentare (dacă persoana este găsită în străinătate), fie deschiderea unei acțiuni în instanță (partaj judiciar), unde procedura poate continua chiar și în absența fizică a unuia dintre proprietari, prin citare legală.
