Publicat: 30 iunie 2026
Semnarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare reprezintă un pas important în securizarea unei tranzacții, în special atunci când achiziția depinde de obținerea unei finanțări bancare.
În această etapă de pregătire a dosarului, este util de menționat că, în situația în care atât antecontractul, cât și contractul de vânzare cumpărare sunt instrumentate în cadrul biroului nostru, onorariul achitat inițial se scade integral din costul actului final, oferind o optimizare clară a cheltuielilor.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Pentru a înțelege în detaliu modul în care sumele achitate interacționează cu transferul proprietății și cum se protejează circuitul banilor, vă recomandăm să parcurgeți ghidul nostru dedicat din secțiunea Keystone: Plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare imobil la notar 2026.
O preocupare majoră pentru cumpărători este legată de siguranța avansului în ipoteza în care, din motive independente de voința lor, dosarul de creditare este respins de către instituția bancară.
1. Totul se decide prin negociere: Libertatea contractuală a părților
Un aspect esențial pe care ambele părți trebuie să îl cunoască este că legislația civilă nu impune o regulă fixă în cazul neobținerii finanțării. Toate clauzele care privesc avansul se stabilesc și se negociază liber între vânzător și cumpărător în momentul redactării antecontractului. Notarul public are rolul de a transpune această voință comună în termeni clari și echilibrați, deoarece doar părțile pot decide parcursul acestor sume.
În funcție de negociere și de interesele fiecăruia, prin contract se poate stabili:
- Restituirea integrală a avansului: Vânzătorul acceptă riscul bancar și se obligă să returneze întreaga sumă primită dacă, cumpărătorul prezintă dovada refuzului de creditare;
- Retenția integrală a avansului: Vânzătorul consideră că perioada în care imobilul a fost retras de pe piață trebuie compensată în totalitate, caz în care cumpărătorul își asumă pe deplin riscul propriei solvabilități;
- Restituirea parțială cu reținerea unei diferențe: O formulă de mijloc, prin care cumpărătorul primește înapoi o parte din avans, iar o diferență agreată de comun acord este reținută de proprietarul-vânzător pentru acoperirea timpului în care tranzacția a fost imobilizată.
Fără o clauză specifică negociată în textul antecontractului, normele generale pot interpreta neobținerea creditului drept o neexecutare din vina cumpărătorului, ceea ce poate duce la pierderea sumelor achitate.
2. Cum funcționează o clauză de siguranță eficientă în antecontract?
Pentru a evita litigiile și pentru ca ambele părți să aibă predictibilitate, promisiunea de vânzare trebuie să conțină prevederi clare cu privire la parcursul dosarului de credit. O clauză corect redactată va menționa că refuzul băncii de a acorda finanțarea va conduce la desființarea înțelegerii, cu aplicarea exactă a mecanismului de returnare sau reținere ales la negociere.
Este esențial ca textul să detalieze și condițiile practice: termenul în care trebuie notificat vânzătorul, documentele emise de bancă ce servesc drept dovadă a respingerii și intervalul de zile în care vânzătorul are obligația să returneze sumele stabilite.
3. Când respingerea dosarului este cauzată de problemele tehnice ale imobilului
Deseori, respingerea creditului nu are legătură cu profilul financiar al cumpărătorului, ci este determinată de probleme specifice ale imobilului propus ca garanție. Cele mai frecvente cazuri includ identificarea unei structuri cu risc seismic ridicat sau existența unor modificări de compartimentare interioară care nu sunt autorizate și nu apar în schițele cadastrale.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
În acest context, imposibilitatea perfectării contractului final nu mai aparține cumpărătorului, ci este o consecință a situației tehnico-juridice a bunului oferit de vânzător. În astfel de situații, clauzele antecontractului stipulează, de regulă, obligația vânzătorului de a restitui integral avansul primit, obligația de a preda un imobil conform din punct de vedere legal și tehnic revenindu-i în totalitate.
4. Auditul juridic preventiv la SPN Stoica S. Eduard & Asociații
Pentru a preveni ajungerea în punctul unui refuz bancar sau al unui blocaj contractual, biroul nostru notarial pune la dispoziție instrumente de analiză preliminară care elimină incertitudinile înainte de blocarea oricăror sume de bani:
Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice: Solicităm și obținem rapid situația fiscală a proprietăților din București, asigurându-ne că rolul este deschis corect și nu există debite care să blocheze autentificarea;
Analiza juridică a dosarului: Evaluăm titlurile de proprietate și documentația cadastrală pentru a stabili dacă există neconcordanțe.
Programări și asistență contractuală: În vederea optimizării costurilor prin aplicarea scăderii onorariului și pentru a asigura o structurare fără erori a clauzelor din antecontract, biroul nostru recomandă parcurgerea unei etape de verificare preliminară. Ne puteți transmite înscrisurile disponibile la adresa de e-mail pentru analiză juridică de specialitate și stabilirea calendarului pentru programare. Pentru a explora serviciile noastre dedicate siguranței cumpărătorilor, vă invităm să accesați: Pentru cumpărători – Tot ce trebuie să știi înainte de cumpărarea unui imobil.
Întrebări frecvente privind riscul de credit la antecontract
1. Ce se întâmplă dacă textul promisiunii nu prevede nimic despre riscul respingerii creditului?
Dacă antecontractul nu are mențiuni în această privință, se aplică regulile standard ale răspunderii contractuale. Neplata restului de preț la termenul stabilit poate fi considerată o neexecutare din vina cumpărătorului, oferind vânzătorului dreptul legal de a reține avansul primit cu titlu de penalitate. De aceea, introducerea unei clauze negociate este obligatorie pentru claritate și echilibru.
2. Banca este obligată să emită un document oficial de refuz?
Majoritatea instituțiilor bancare emit, la solicitarea clientului, o scrisoare de respingere a dosarului de credit sau o notificare din care reiese că finanțarea nu a fost aprobată. Este recomandat ca în antecontract să se specifice clar că acest document reprezintă proba suficientă pentru activarea clauzei de restituire a banilor.
3. Vânzătorul poate cere păstrarea unei părți din avans chiar dacă nu este vina cumpărătorului?
Nu, dacă acest lucru nu a fost agreat și semnat de ambele părți de la început. Vânzătorul poate argumenta că imobilizarea bunului i-a produs pierderi de oportunitate. Dacă, cumpărătorul acceptă această condiție prin negociere, clauza devine perfect valabilă.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
