Actualizat: 30 iunie 2026
Ghid actualizat la nivelul anului 2026 conform normelor imperative de drept internațional privat și legislației imobiliare din România.
Cadrul legal aplicabil cetățenilor străini, persoanelor apatride și societăților comerciale nerezidente care doresc să investească în piața imobiliară din România implică o serie de distincții riguroase, în special în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (intravilane sau extravilane). Pentru o viziune de ansamblu asupra etapelor logistice ale unei tranzacții, a documentelor de stare civilă necesare, a obligativității prezenței unui traducător autorizat sau a utilizării unei procuri speciale de reprezentare, vă recomandăm să parcurgeți ghidul nostru din secțiunea principală a platformei: Ghidul cumpărătorului: Achiziție imobil în România (acte necesare, proceduri și riscuri).
Prezentul material tratează în mod strict regimul tehnic al restricțiilor, al criteriilor de reciprocitate și al excepțiilor stabilite prin Legea nr. 312/2005.
Achiziția de apartamente/construcții (fără teren aferent) nu este supusă îndeplinirii unor condiții speciale din partea cetățenilor străini, apatrizilor și persoanelor juridice străine.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Reglementările legale condiționate sunt cele cu referire la dobândirea dreptului de proprietate asupa terenurilor și sunt regăsite în Legea nr. 312/2005 (pentru dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine).
În art. 1 alin. 2, se menționează că prevederile acesteia nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi prin moștenire legală.
Notă procedurală obligatorie: Numărul de Identificare Fiscală (NIF)
În completarea verificărilor de fond instituite de Legea nr. 312/2005, din punct de vedere fiscal, orice cetățean străin sau persoană juridică străină care nu deține un Cod Numeric Personal (CNP) sau un cod de înregistrare emis de autoritățile din România, dar care dobândește drepturi de proprietate asupra unui bun imobil pe teritoriul țării, are obligația legală de a solicita atribuirea unui Număr de Identificare Fiscală (NIF).
Conform Codului de Procedură Fiscală, NIF-ul este eliberat de Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) în baza formularului dedicat și a documentelor de identificare ale solicitantului. Acest număr este indispensabil la notarul public pentru înregistrarea validă a tranzacției la BCPI/CF și este solicitat ulterior de organele fiscale locale (DITL), în termen de 30 de zile de la semnarea contractului, în vederea luării imobilului în evidența de plată a impozitelor.
Recomandăm cumpărătorilor nerezidenți demararea procedurii de obținere a NIF-ului în faza de pregătire a dosarului, anterior programării ședinței de autentificare.
Conform prevederilor legale, expresiile de mai jos au următoarea semnificație:
- stat membru – orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European;
- stat terț – orice alt stat decât statele membre;
- rezident – străinul care are drept de rezidență pe teritoriul României sau, după caz, persoana juridică străină care are cel puțin un sediu secundar pe teritoriul României, în condițiile legii;
- fermier care desfășoară activități independente – orice persoană fizică care desfășoară activitate agricolă sau silvică, în vederea realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum și de depozitare și prelucrare a produselor obținute din activitatea proprie sau care desfășoară o activitate în vederea realizării de produse lemnoase și nelemnoase ale fondului forestier, așa cum sunt definite de legea în vigoare.
De la data de 01.01.2012 cetăţenii statelor Uniunii europene şi ai Spaţiului economic european (state membre ale Uniunii Europene plus cele trei state ale Asociației Europene a Liberului Schimb (AELS) — Islanda, Liechtenstein și Norvegia ) pot cumpăra terenuri intravilane în România în scopul stabilirii reşedinţei secundare.
Începând cu data de 01.01.2014 societăţile comerciale străine şi cetăţenii străini membri ai Uniunii Europene şi ai Spaţiului economic european (state membre ale Uniunii Europene plus cele trei state ale Asociației Europene a Liberului Schimb (AELS) — Islanda, Liechtenstein și Norvegia ) vor putea dobândi şi terenuri agricole, păduri şi terenuri forestiere( cu respectarea art 5 din legea 312/2005).
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
In privinta cetățenilor statelor terțe, aceștia vor putea dobândi drept de proprietate numai dacă există încheiate tratate internaționale între România și acel stat.
O condiție pe care legea o prevede pentru fermieri este faptul că nu pot să schimbe destinația terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere. Cetățenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul într-un stat membru îsi dovedesc calitatea de fermier care desfășoară activități independente cu documente emise/eliberate de autoritățile competente din statul membru / de proveniență. Apatrizii cu domiciliul în România fac dovada acestei calități cu atestatul eliberat în acest sens, de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării.
Extras din Legea 312/2005:
Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii statelor membre și persoanele juridice având naționalitatea acestor state, precum și de către apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România:
Articolul 3
Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.
Articolul 4
Cetățeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum și persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Articolul 5
(1) Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
(2) Dispozițiile alin. (1) nu se aplică fermierilor care desfășoară activități independente și sunt, după caz:
- cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România;
- apatrizi cu domiciliul în România.
(3) Cetățenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul într-un stat membru își dovedesc calitatea de fermier care desfășoară activități independente cu documente emise/eliberate de autoritățile competente din statul membru sau de proveniență. Apatrizii cu domiciliul în România fac dovada acestei calități cu atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale.
(4) Persoanele prevăzute la alin. (2) dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere în aceleași condiții cu cele aplicabile cetățenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.
(5) Destinația terenurilor agricole, pădurilor și a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe durata perioadei de tranziție de către persoanele prevăzute la alin. (2).
Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe:
Articolul 6
(1) Cetățeanul străin, apatridul și persoana juridică aparținând statelor terțe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.
(2) Cetățeanul străin, apatridul și persoana juridică aparținând statelor terțe nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiții mai favorabile decât cele aplicabile cetățeanului unui stat membru și persoanei juridice constituite în conformitate cu legislația unui stat membru.
