Perfectarea unei tranzacții imobiliare care are ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament, al unei case sau al unui teren este supusă unor reguli de fond și de formă. Pentru înstrăinarea drepturilor reale asupra imobilelor în cazurile prevăzute de lege, contractul se încheie în formă autentică, prin procedura realizată de notarul public
Autentificarea asigură controlul de legalitate specific procedurii notariale, iar înscrierea ulterioară în cartea funciară produce efectele prevăzute de lege. Clauzele privind prețul, modalitatea și termenele de plată trebuie formulate clar și corelate cu situația concretă a tranzacției. „Pentru regulile privind plata prețului, poate fi consultat Ghidul privind plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare imobil la notar 2026.
Contractul de vânzare a unui imobil este un acord prin care:
- vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra imobilului,
- cumpărătorul plătește un preț stabilit de comun acord,
- ambele părți declară că înțeleg consecințele juridice ale tranzacției și își asumă drepturile și obligațiile care decurg din ea.
Contractul se încheie în forma cerută de lege, iar după autentificare sunt îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară corespunzătoare
Pentru o prezentare detaliată a clauzelor și a structurii contractului, poți consulta Ghidul dedicat contractului de vânzare-cumpărare la notar.
I. Etapele principale până la semnarea contractului de vânzare
Fiecare tranzacție poate avea particularități determinate de situația juridică a imobilului și de condițiile convenite de părți. Pregătirea dosarului urmează însă câteva etape principale
1. Discuția inițială între părți
Vânzătorul și cumpărătorul stabilesc elementele constitutive ale viitorului contract: prețul stabil, termenele și modalitățile de plată, data estimată pentru transferul posesiei (predarea imobilului) și eventualele condiții suspensive sau rezolutorii (cum ar fi obținerea unei finanțări bancare).
2. Transmiterea și centralizarea documentației
Pentru demararea analizei juridice, este necesară punerea la dispoziția biroului notarial a întregului set de înscrisuri de proprietate, actelor de stare civilă și elementelor de identificare cadastrală.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Pentru lista detaliată, cu exemple concrete, accesează ghidul complet al tranzacției imobiliare.
3. Evaluarea tehnico-juridică a titlurilor de proprietate
Notarul verifică titlurile prezentate, situația actualizată a cărții funciare, titularii dreptului și sarcinile sau înscrierile relevante pentru actul ce urmează a fi autentificat.
4. Redactarea și avizarea proiectului de contract
Pe baza înțelegerii părților și cu respectarea normelor imperative din Codul Civil, notarul public elaborează draftul contractului de vânzare. Părțile implicate primesc documentul în avans pentru lecturare, având posibilitatea de a solicita clarificări tehnice sau adaptări ale clauzelor specifice.
5. Autentificarea actului și înscrierea dreptului de proprietate
După citirea integrală a textului în cadrul ședinței notariale și exprimarea consimțământului liber, părțile semnează actul în formă autentică. Imediat după finalizarea procedurii sau cel târziu a doua zi, biroul notarial transmite electronic documentația către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent, în vederea intabulării dreptului cumpărătorului.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
II. Elementele de fond verificate de notarul public
Rolul notarului public nu se limitează la consemnarea voinței părților. Procedura de autentificare presupune verificările prevăzute de lege pentru actul solicitat.
Identitatea și capacitatea juridică: Notarul public se asigură de validitatea documentelor de legitimare, de existența discernământului și a deplinei capacități de exercițiu a semnatarilor, precum și de limitele mandatelor acordate în cazul reprezentării prin procură specială;
Situația juridică și sarcinile imobilului: Notarul verifică situația de carte funciară rezultată din extrasul pentru autentificare, inclusiv titularii, sarcinile și celelalte înscrieri relevante,
Conformitatea operațiunilor financiare: Se verifică respectarea plafoanelor legale stabilite pentru plățile în numerar și utilizarea corectă a canalelor bancare pentru virarea prețului.
În situația în care achiziția este finanțată prin credit, procedura implică o corelare riguroasă cu departamentele juridice ale băncilor comerciale pentru încheierea concomitentă a garanțiilor reale imobiliare. Logistica specifică a acestor dosare este detaliată în materialul nostru Vânzarea cu ipotecă și contractul de ipotecă imobiliară.
III. Clauzele contractului de vânzare
Contractul trebuie să reflecte în mod clar imobilul transmis, prețul și modalitatea de plată, momentul predării, declarațiile și obligațiile asumate de părți, precum și orice alte clauze necesare situației concrete. Conținutul actului se stabilește potrivit legii și voinței părților, în limitele permise de aceasta.
Întrebări frecvente pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare imobil la notar
1. Este obligatoriu să închei mai întâi o promisiune de vânzare-cumpărare?
Nu. Încheierea unei promisiuni are un caracter opțional și este utilizată atunci când părțile au nevoie de un interval de timp pentru organizarea logisticii financiare sau obținerea creditului bancar. Dacă prețul este disponibil și dosarul cu acte este complet, se poate proceda direct la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
2. Pot vinde un imobil care are încă ipotecă?
Existența unei ipoteci nu exclude prin ea însăși vânzarea. Realizarea operațiunii presupune însă îndeplinirea condițiilor stabilite de creditor și pregătirea mecanismului de plată și de radiere a garanției, după caz. Textul contractului va stipula cu precizie mecanismul de stingere a debitului și de radiere a sarcinii (de regulă, prin virarea unei părți din prețul de vânzare direct în contul de refinanțare indicat de bancă).
3. Cum se procedează în situația în care dosarul cu acte prezintă omisiuni?
În cadrul analizei preliminare, notarul public evaluează înscrisurile existente și indică proprietarului documentele tehnice sau administrative ce necesită completare (de exemplu, reînnoirea certificatului fiscal expirat, obținerea certificatului energetic sau rectificarea unor coordonate cadastrale). Transmiterea din timp a actelor previne decalarea termenelor contractuale.
4. Pot semna contractul prin procură, dacă nu mă pot prezenta personal?
Da. Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul pot fi reprezentați în cadrul ședinței de autentificare prin intermediul unui mandatar. Acesta trebuie să prezinte o procură specială, încheiată în formă autentică notarială, care să cuprindă puteri explicite de dispoziție, identificarea exactă a imobilului și prețul de tranzacționare agreat sau un preț minim, ori prețul va fi stabilit de mandatar.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
