Revizuit/Actualizat: 26 Februarie 2026

Mai jos găsești reperele esențiale (și pe care e util să le înțelegi), ca să știi ce contează cu adevărat într-o cumpărare imobiliară și când este prudent să oprești sau să amâni.

Din 25.02.2026, pentru transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, se solicită certificat fiscal nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător (cu posibilitatea verificării electronice, după caz).

1) Cartea funciară: proprietatea, proprietarul și sarcinile. Cine vinde și ce sarcini sau condiții sunt asupra imobilului

Cartea funciară (CF) este primul loc în care se vede, juridic, realitatea:

• cine este proprietarul;
• cum este descris imobilul;
• ce sarcini există (ipotecă, interdicții, sechestre, litigii etc.).

În practică, documentul-cheie care protejează tranzacția este extrasul de carte funciară pentru autentificare: are valabilitate limitată (10 zile lucrătoare) și rezervă, „blochează” CF pentru actul ce urmează a fi semnat. Pentru cumpărător acest lucru înseamnă: achiziție pe baza unei situații juridice actuale, verificabile și documentate exact.

Pentru detalii și structură completă:
https://keystone.notariatstoica.ro/ghidul-cumparatorul-imobil-acte-necesare-la-notar-pasi-esentiali-riscuri/
Harta de riscuri – siguranță juridică în vânzare-cumpărare:
https://keystone.notariatstoica.ro/harta-de-riscuri-ghid-siguranta-juridica-vanzare-cumparare-imobil-la-notar/

2) Cadastru și intabulare: fără ele, imobilul nu poate fi vândut/cumpărat

Pentru orice transfer de proprietate, imobilul trebuie să fie identificat corect în sistem (documentație cadastrală / înscrieri în CF). Ideea de bază rămâne simplă: verificarea se face pe documente și înscrieri, acestea trebuie să fie corecte și să cuprindă date identice cu cele din cuprinsul actelor de proprietate și din toate celelalte documente aferente proprietății.

3) Ipotecă / sarcini: se poate cumpăra doar cu structură clară

Un apartament ipotecat nu este încadrat ca interzis la cumpărare — dar tranzacția trebuie construită corect și cu grijă:

• acordul băncii sau al creditorului înscris în cartea funciară (acesta poate fi vechiul proprietar, un copartajant pentru neplata sultei, executor judecătoresc etc),
• pași clari de plată (plăți direcționate către creditor și către vânzător),
• clarificarea radierii ipotecii/interdicțiilor din CF (în funcție de situație).

Aici apar cele mai multe emoții: nu pentru că nu se poate, ci pentru că trebuie să fie scris și probat într-un context juridic logic, cu acte corecte și complete obținute din timp, de către vânzător.

4) Regim matrimonial / divorț: consimțământ

Una dintre cele mai sensibile zone, în practică, este consimțământul:

• dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei,
• dacă există convenții matrimoniale, partaj, divorț, situații particulare.

 De exemplu: pentru un imobil cumpărat în timpul căsătoriei (ce a fost desfăcută prin divorț însă fără partaj asupra bunului), dacă unul dintre foștii soți vrea să vândă, este obligatorie și prezența fostului soț (și el fiind coproprietar dacă partajul nu a fost încheiat), consimțământul lui fiind esențial și obligatoriu la semnarea contractului.

5) Chiriași / sediu societate: se clarifică înainte de semnare

Se poate cumpăra un imobil închiriat, dar trebuie să fie limpede:

• dacă există contract, durata, încetarea;
• situația garanției/chiriei plătite în avans;
• dacă există sediu social și ce pași sunt necesari.

Aceasta e zona în care o discuție de 5 minute înainte de semnare poate economisi săptămâni după. De aceea toate aceste aspecte trebuie cunoscute de cumpărător încă de la prima vizită a proprietății, iar vânzătorul are obligația de a aduce la cunoștință aceste aspecte într-un mod onest și clar.

6) Antecontractul la notar: când este esențial

Dacă dai avans, ai nevoie de timp pentru credit sau pentru acte, un antecontract (promisiune) autentificat va fixa:

• prețul, termenul și condițiile;
• obligațiile părților;
• situațiile de ieșire din tranzacție dacă o condiție nu se îndeplinește.

Semne de risc: când este prudent să oprești sau să amâni

Pentru un potențial cumpărător, este prudent să oprească tranzacția sau să amâne dacă:

• nu există acte în original / nu se poate proba proveniența;
• imobilul nu este intabulat sau sunt diferențe mari între acte și realitate;
• apar mențiuni în CF (sechestru, litigii, interdicții) și nu există  documente clare  sau complete de rezolvare;

Dacă ai un dosar concret și vrei să știi rapid ce se aplică în cazul tău, ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro (ideal: actul de proprietate + extras CF pentru informare + ce ai discutat cu banca, dacă este credit).

Echipa Editorială
⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială