Cumpărarea unui imobil de către două persoane: cote și preț

Un apartament, o casă sau un teren poate fi cumpărat de două persoane prin același contract de vânzare-cumpărare, fiecare dobândind o cotă determinată din dreptul de proprietate, cu mențiunea că  nu trebuie să fie obligatoriu cote egale. Imobilul poate fi cumpărat, de exemplu, în cote de 1/2 și 1/2, 1/3 și 2/3, 60% și 40% sau 70% și 30% ori alte cote.

Este însă important ca structura achiziției să fie stabilită înainte de redactarea contractului: ce cotă cumpără fiecare persoană și ce parte din preț datorează pentru cota pe care o dobândește.

Situația apare frecvent atunci când cumpără împreună două persoane care nu sunt căsătorite între ele, dar poate exista și între frați, rude, prieteni sau alte persoane care doresc să dobândească împreună același imobil.

Coproprietatea poate exista însă și între soți, atunci când regimul matrimonial permite dobândirea pe cote determinate, precum în cazul separației de bunuri.

Articolul privește în principal cumpărarea unui imobil în coproprietate pe cote-părți și explică, separat, alte situații în care aceeași stare de coproprietate poate apărea.

Dacă sunteți încă în etapa de pregătire a tranzacției, consultați și ghidul cumpărătorului de imobil: acte necesare la notar, pași esențiali și riscuri de evitat.

Poate un imobil să aibă doi proprietari?

Da. Același apartament, aceeași casă sau același teren poate aparține simultan mai multor persoane.

În cazul coproprietății pe cote-părți, fiecare persoană este titularul unei cote determinate din dreptul de proprietate asupra întregului imobil.

De exemplu:

Cumpărătorul A — cota de 1/2

Cumpărătorul B — cota de 1/2

sau:

Cumpărătorul A — cota de 60/100

Cumpărătorul B — cota de 40/100

Ambele persoane sunt proprietari ai imobilului, iar în raport una față de cealaltă au calitatea de coproprietari.

Cum se cumpără un imobil pe numele a două persoane?

Cele două persoane figurează în contract în calitate de cumpărători, iar actul trebuie să precizeze cota pe care o dobândește fiecare. Nu este vorba doar despre înscrierea a două nume în același contract, ci trebuie stabilite, în funcție de tranzacție:

• cota din dreptul de proprietate dobândită de fiecare cumpărător;
• partea din preț aferentă fiecărei cote;
• modalitatea în care se achită prețul;
• sumele deja achitate și cele rămase de plată;
• sursa fondurilor, atunci când trebuie individualizată;
• conturile și termenele de plată;
• structura finanțării, dacă intervine un credit ipotecar.

Contractul trebuie să reflecte fără echivoc cine cumpără, ce cotă cumpără și care este partea din preț aferentă acelei achiziții.

Ce înseamnă proprietatea comună pe cote-părți?

În coproprietatea pe cote-părți, fiecare persoană este titularul unei cote din dreptul de proprietate asupra întregului imobil. Cota este o fracțiune juridică din drept, nu o delimitare materială a imobilului.

Dacă două persoane cumpără un apartament câte 1/2 fiecare, aceasta nu înseamnă că primul cumpărător devine proprietarul exclusiv al unei camere, iar al doilea proprietarul exclusiv al altei camere, ci ambele persoane sunt coproprietari asupra întregului apartament, fiecare în limita cotei sale.

Prin urmare, expresiile folosite frecvent precum „doi proprietari pe același imobil”, „apartament pe numele a două persoane” sau „titlu de proprietate cu doi proprietari” descriu, juridic, o situație în care trebuie identificate titularii și cotele fiecăruia din bunul imobil.

Care este diferența dintre proprietar și coproprietar?

O persoană care deține singură întregul drept asupra unui imobil este proprietar exclusiv. Dacă dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil aparține mai multor persoane pe cote-părți, fiecare dintre acestea este coproprietar.

De exemplu, dacă un apartament este deținut astfel:

A — 70%

B — 30%

ambele persoane sunt proprietari ai apartamentului, dar fiecare este titularul unei cote determinate din drept. Cotele sunt relevante atât la dobândire, cât și ulterior, pentru exercitarea drepturilor asupra bunului, suportarea sarcinilor, eventuala vânzare sau alt modalitate de transmitere, partaj sau  moștenire.

Din ce poate apărea coproprietatea asupra unui imobil?

Cumpărarea aceluiași imobil de către două persoane este numai una dintre situațiile în care apare coproprietatea.

Aceeași stare juridică poate rezulta din cumpărare, moștenire, donație, lichidarea unui regim matrimonial sau din alte acte și împrejurări juridice.

Este importantă, așadar, distincția dintre:

actul sau situația prin care a fost dobândit dreptul

și

forma în care dreptul este deținut ulterior — în proprietate exclusivă, coproprietate pe cote-părți sau, după caz, într-o altă formă a proprietății comune.

Coproprietatea rezultată din cumpărarea aceluiași imobil

Este situația analizată în principal în prezentul articol. Două sau mai multe persoane cumpără prin același contract și dobândesc cote determinate, de exemplu:

• 1/2 și 1/2;
• 1/3 și 2/3;
• 60% și 40%.

Pentru fiecare cumpărător se individualizează cota dobândită și partea din preț aferentă acesteia.

Coproprietatea rezultată din moștenire

Coproprietatea poate apărea și atunci când același imobil este moștenit de două sau mai multe persoane.

De exemplu, dacă doi moștenitori dobândesc fiecare câte o cotă de 1/2 dintr-un apartament, aceștia devin coproprietari ai imobilului. Coproprietatea poate continua până când părțile decid, dacă este cazul, încetarea ei prin partaj sau printr-o altă operațiune juridică.

Pentru stabilirea moștenitorilor, a cotelor succesorale și a bunurilor care compun masa succesorală, consultați ghidul privind procedura de succesiune la notar și actele necesare.

Coproprietatea dintre foștii soți după lichidarea regimului comunității legale

În regimul matrimonial al comunității legale, bunurile comune sunt deținute în timpul regimului în devălmășie, fără ca fiecare soț să aibă de la momentul dobândirii o cotă determinată de 1/2, 1/3 sau 2/3 asupra fiecărui bun comun.

În urma divorțului, prin actul de lichidare a regimului matrimonial al comunității legale, foștii soți pot stabili cotele de contribuție ale fiecăruia la dobândirea bunurilor și datoriilor comune.

Dacă, după stabilirea acestor cote, un anumit imobil nu este atribuit exclusiv unuia dintre foștii soți prin partaj, acesta poate rămâne în coproprietate pe cote-părți, potrivit cotelor stabilite prin actul de lichidare încheiat în  forma autenticăla notar.

De exemplu, foștii soți pot ajunge să dețină un apartament în cote de 1/2 și 1/2 sau în alte cote rezultate din lichidarea regimului matrimonial. Pentru procedura desfacerii căsătoriei și aspectele notariale conexe, consultați ghidul privind divorțul la notar, procedura și actele necesare.

Coproprietatea între soți căsătoriți sub regimul separației de bunuri

Faptul că două persoane sunt căsătorite nu exclude coproprietatea pe cote-părți, deoarece în regimul matrimonial al separației de bunuri, soții pot cumpăra împreună același imobil și pot dobândi cote determinate.

De exemplu:

soțul A — cota de 1/3

soțul B — cota de 2/3.

În această situație, cei doi soți sunt coproprietari pe cote-părți asupra imobilului.

Coproprietatea rezultată din donație

Coproprietatea poate apărea și printr-un contract de donație. De exemplu, părinții pot dona același apartament celor doi copii ai lor:

copilul A — cota de 1/2

copilul B — cota de 1/2.

Cei doi copii devin astfel coproprietari ai aceluiași imobil, chiar dacă dreptul lor nu a fost dobândit prin cumpărare, ci prin donație. Prin urmare, coproprietatea descrie modul în care este deținut dreptul de proprietate, nu numai actul prin care acel drept a fost dobândit.

Trebuie ca cei doi cumpărători să dobândească în cote egale?

Nu. Două persoane nu sunt obligate să cumpere câte 50% din imobil.

Cotele pot fi egale sau diferite, în funcție de structura concretă a achiziției:

50% – 50%

60% – 40%

70% – 30%

1/3 – 2/3

sau în alte cote stabilite prin contract.

În contractul de vânzare trebuie identificată de la început cota concretă dobândită de fiecare cumpărător.

Cum se corelează cota cumpărată cu partea din preț datorată de fiecare?

Acesta este unul dintre aspectele esențiale atunci când un imobil este cumpărat de două persoane sau de mai multe persoane.

Prețul se achită corespunzător cotelor de achiziție.

Dacă un cumpărător dobândește 60% din imobil, iar celălalt 40%, primul cumpără cota de 60% și datorează partea din preț corespunzătoare acestei cote, iar al doilea cumpără cota de 40% și datorează partea aferentă acesteia.

Să presupunem că prețul total al apartamentului este de 200.000 euro.

Dacă:

A cumpără 60%, partea sa din preț este 120.000 euro;

B cumpără 40%, partea sa din preț este 80.000 euro.

Această corelare rezultă din însăși structura vânzării: fiecare cumpărător dobândește o anumită cotă din imobil în schimbul părții din preț corespunzătoare acelei achiziții.

Proveniența banilor poate constitui o problemă distinctă — de exemplu, fonduri proprii, credit sau bani primiți prin donație — însă aceasta nu schimbă structura cotei cumpărate și a părții de preț aferente.

Pentru regulile generale privind transferul bancar, momentul încasării și dovada plății, consultați ghidul Keystone despre cum se plătește prețul într-un contract de vânzare-cumpărare imobiliară.

Ce trebuie să prevadă contractul când există doi cumpărători?

Contractul trebuie să permită identificarea fără echivoc a achiziției fiecăruia. În funcție de tranzacție, actul va reflecta pentru fiecare cumpărător:

• cota dobândită;
• partea din preț corespunzătoare cotei;
• suma deja achitată, dacă există;
• suma rămasă de plată;
• modalitatea de plată;
• contul în care se efectuează plata;
• termenul plății;
• proveniența fondurilor, atunci când este relevantă;
• eventualele elemente ale finanțării bancare.

Dacă există avansuri, plăți anterioare, transferuri bancare sau credit, acestea trebuie corelate cu structura concretă a achiziției. Astfel, clauza privind proprietatea și clauza privind prețul trebuie să descrie aceeași tranzacție.

Cum sunt înscrise cotele celor doi proprietari în cartea funciară?

După autentificarea contractului, drepturile dobândite prin act sunt înscrise în cartea funciară.

În cazul coproprietății pe cote-părți, înscrierea identifică titularii și cota dobândită de fiecare.

Dacă prin contract:

A dobândește 1/2, iar B dobândește 1/2, drepturile vor fi înscrise corespunzător.

Dacă A dobândește 2/3, iar B 1/3, cartea funciară va reflecta această structură.

Expresia uzuală „apartamentul este pe numele amândurora” trebuie, așadar, citită juridic mai precis: cine sunt proprietarii și ce cotă deține fiecare dintre ei.

Ce se schimbă dacă cele două persoane nu sunt căsătorite?

Faptul că două persoane nu sunt căsătorite între ele nu împiedică dobândirea în coproprietate a unui apartament, unei case sau unui teren.

Într-o asemenea achiziție trebuie stabilite expres cotele fiecărui cumpărător, întrucât simpla relație personală dintre aceștia nu creează un regim matrimonial.

Separat, trebuie verificată situația matrimonială proprie a fiecărui cumpărător.

De exemplu, este posibil ca două persoane să cumpere împreună, dar unul dintre cumpărători să fie, la rândul său, căsătorit cu o altă persoană. În asemenea situații, regimul matrimonial al cumpărătorului trebuie analizat în mod distinct.

Prin urmare, formula practică „suntem două persoane și cumpărăm împreună” trebuie tradusă înainte de redactarea actului în: titulari + cote + preț + sursa fondurilor + regimul patrimonial aplicabil fiecărui cumpărător.

Pot două persoane să cumpere împreună prin credit ipotecar?

Da, însă finanțarea bancară adaugă un nivel suplimentar de analiză.

Trebuie corelate:

• cotele pe care cumpărătorii le dobândesc;
• partea din preț aferentă fiecăruia;
• fondurile proprii;
• suma finanțată;
• persoanele implicate în contractul de credit;
• structura garanției solicitate de bancă.

Condițiile concrete ale finanțării trebuie stabilite și cu banca finanțatoare. Pentru documentele și etapele specifice, consultați ghidul Keystone despre cumpărarea unui imobil prin credit ipotecar și actele necesare pentru contractul de vânzare și ipotecă. Finanțarea bancară nu trebuie confundată cu structura dreptului de proprietate dobândit prin contract.

Ce se întâmplă dacă părinții unuia dintre cumpărători îi dau banii pentru partea sa din preț?

În această situație trebuie delimitate două raporturi juridice:

cumpărarea cotei din imobil

și

proveniența fondurilor utilizate pentru plata părții din preț aferente acelei cote.

Dacă părinții transmit prin donație banii necesari unuia dintre cumpărători, donația de bani trebuie analizată separat, însă în contractul de vânzare rămâne esențială legătura dintre cota dobândită de cumpărător și partea din preț aferentă achiziției sale.

Tema banilor donați pentru cumpărarea unui imobil are implicații proprii (procurator de fonduri), inclusiv în ceea ce privește situația matrimonială a beneficiarului, și trebuie tratată separat de mecanismul vânzării.

Cine plătește taxele notariale când sunt doi cumpărători?

Existența a doi cumpărători nu înseamnă că avem două contracte de vânzare distincte. Prin același contract, aceștia dobândesc imobilul în cotele stabilite iar costurile concrete depind de valoarea și structura tranzacției, de operațiunile de carte funciară și, după caz, de existența finanțării bancare.

Pentru explicațiile generale și solicitarea unui deviz personalizat, consultați ghidul complet privind taxele notariale pentru cumpărarea și vânzarea unui imobil.

Ce drepturi are fiecare coproprietar după cumpărare?

După dobândire, fiecare cumpărător devine coproprietar în cota stabilită prin act.

Coproprietatea nu înseamnă însă că fiecare coproprietar poate decide singur asupra întregului imobil, trebuie diferențiate drepturile asupra propriei cote de actele care privesc întregul bun aflat în coproprietate.

Această diferență devine importantă dacă, ulterior, proprietarii doresc:

• să vândă împreună întregul imobil;
• să înstrăineze numai una dintre cote;
• să înceteze coproprietatea;
• să atribuie imobilul unuia dintre coproprietari.

Pentru situația în care se dorește vânzarea întregului bun, consultați explicația dedicată privind cine trebuie să semneze la vânzarea unui imobil aflat în coproprietate.

Dacă imobilul are doi proprietari, trebuie făcut partaj înainte de vânzare?

Nu, dacă cei doi coproprietari sunt de acord să vândă împreună întregul imobil, deoarece partajul are o altă funcție: încetarea coproprietății.

Dacă proprietarii doresc ca unul dintre ei să rămână proprietar exclusiv sau doresc să împartă bunurile deținute împreună, poate deveni relevant partajul. Pentru această procedură, consultați partajul voluntar al unui imobil la notar.

Ce se întâmplă dacă unul dintre proprietari nu vrea să vândă?

Un coproprietar nu poate vinde singur întregul drept de proprietate asupra unui bun care aparține și celuilalt coproprietar. Pentru vânzarea întregului imobil trebuie analizat acordul tuturor titularilor dreptului.

Situația trebuie însă diferențiată de vânzarea propriei cote-părți, care este o operațiune distinctă și va fi tratată separat.

Ce se întâmplă dacă cei doi proprietari nu mai doresc să păstreze imobilul împreună?

Există mai multe variante juridice, care nu trebuie confundate.

Coproprietarii pot:

• decide să vândă împreună întregul imobil;
• analiza înstrăinarea uneia dintre cote;
• înceta coproprietatea prin partaj.

Dacă, prin partaj, întregul imobil este atribuit unuia dintre coproprietari, iar celălalt primește o sumă de bani pentru echilibrarea valorică a drepturilor sale, poate interveni sulta.

Pentru mecanismul partajului și al sultei, consultați ghidul privind partajul voluntar la notar.  Despărțirea relației personale dintre două persoane nu modifică prin ea însăși cotele de proprietate dobândite prin contract.

Ce se întâmplă cu cota unui coproprietar dacă acesta decedează?

Decesul unuia dintre coproprietari nu îl transformă pe celălalt în proprietar exclusiv al întregului imobil. În acest caz, cota persoanei decedate intră în succesiunea acesteia și se transmite potrivit regulilor succesorale aplicabile.

Pentru procedură, acte și stabilirea moștenitorilor, consultați ghidul privind succesiunea la notar.

Aceasta este încă o rațiune pentru care trebuie cunoscută exact, încă de la cumpărare, cota fiecărui titular din dreptul de proprietate.

Întrebări frecvente despre coproprietatea asupra unui imobil

Pot exista mai mult de doi proprietari ai aceluiași imobil?

Da. Un imobil poate avea doi, trei sau mai mulți coproprietari.

De exemplu, trei persoane pot deține același imobil în cote de:

1/2 + 1/4 + 1/4

sau în alte cote care, împreună, formează întregul drept de proprietate.

Dacă am cota de 1/2 dintr-un apartament, înseamnă că dețin fizic jumătate din locuință?

Nu. Cota de 1/2 reprezintă o cotă din dreptul de proprietate asupra întregului apartament, nu proprietatea exclusivă asupra unei jumătăți delimitate fizic din acesta. Folosirea concretă a locuinței este o problemă distinctă de întinderea cotei de proprietate.

Coproprietatea este același lucru cu proprietatea în devălmășie?

Nu. În coproprietatea pe cote-părți, dreptul fiecărui titular este determinat printr-o cotă, de exemplu 1/2, 1/3 sau 2/3.

În proprietatea în devălmășie, drepturile titularilor nu sunt individualizate în asemenea cote cât timp funcționează forma respectivă de proprietate comună. Distincția este importantă, în special, în materia regimurilor matrimoniale.

Stabilirea cotelor după divorț înseamnă automat că apartamentul a fost partajat?

Nu. Prin lichidarea regimului matrimonial pot fi stabilite cotele de contribuție ale foștilor soți. Dacă imobilul nu este apoi atribuit exclusiv unuia dintre ei, acesta poate rămâne în coproprietate pe cote-părți.

Partajul, prin care coproprietatea încetează, este o operațiune distinctă.

Dacă soții sunt căsătoriți sub regimul separației de bunuri, apartamentul cumpărat de amândoi devine automat bun comun?

Soții aflați sub regimul separației de bunuri pot cumpăra împreună și pot dobândi cote determinate din imobil, de exemplu 1/3 și 2/3. În această situație avem coproprietate pe cote-părți.

Dacă doi frați moștenesc același apartament, trebuie să facă partaj ca să devină coproprietari?

Nu.

Coproprietatea rezultă direct din moștenire, dacă fiecare moștenitor dobândește o cotă din același imobil. Partajul devine relevant ulterior dacă moștenitorii doresc să înceteze această coproprietate.

Pot părinții să doneze același imobil la doi copii, câte 1/2 fiecăruia?

Da. 

Dacă prin contractul de donație fiecare copil dobândește o cotă de 1/2, cei doi devin coproprietari ai aceluiași imobil în cote egale.

Coproprietatea provine în acest caz din donație, nu din cumpărare.

Pot două persoane care nu sunt rude și nu sunt căsătorite să cumpere împreună același imobil?

Da.

Coproprietatea nu presupune existența unei relații de rudenie sau a căsătoriei între cumpărători. Pentru contract sunt relevante situația juridică a fiecăruia, cota dobândită, partea din preț și modalitatea de plată.

Dacă unul dintre coproprietari plătește ulterior mai multe reparații sau cheltuieli, cota lui crește ?

Nu. Suportarea ulterioară a unor reparații, investiții sau alte cheltuieli nu modifică prin ea însăși cota de proprietate stabilită prin act și înscrisă în cartea funciară. Eventualele raporturi patrimoniale dintre coproprietari trebuie analizate separat.

Se pot modifica ulterior cotele de proprietate numai printr-o declarație a coproprietarilor?

Nu este suficient ca părțile să declare că doresc alte procente.

Modificarea structurii dreptului de proprietate presupune o operațiune juridică aptă să transmită sau să reorganizeze drepturile existente și, după caz, efectuarea formalităților corespunzătoare de carte funciară.

Dacă unul dintre coproprietari vrea ulterior o cotă mai mare, trebuie modificată și cartea funciară?

Dacă drepturile de proprietate sunt modificate printr-un act juridic, noua structură trebuie să fie reflectată și în publicitatea imobiliară. Simpla împrejurare că unul dintre coproprietari folosește mai mult imobilul sau suportă mai multe cheltuieli nu modifică singură cotele înscrise.

Coproprietarii trebuie să locuiască împreună în imobil?

Nu.

Calitatea de coproprietar privește dreptul de proprietate, nu obligația de a locui efectiv în imobil. Modul concret de folosință a bunului poate fi stabilit separat și nu schimbă, prin el însuși, cotele de proprietate.

Cumpărați un imobil împreună cu o altă persoană?

Înainte de redactarea contractului trebuie stabilite clar cotele în care va fi dobândit imobilul, partea din preț aferentă fiecărui cumpărător, modalitatea de plată și, dacă există credit, structura finanțării.

Puteți transmite în avans:

• actele imobilului;
• datele cumpărătorilor;
• prețul convenit;
• cotele în care urmează să fie dobândită proprietatea;
• modalitatea de plată;
• informațiile privind finanțarea, dacă achiziția se realizează prin credit.

Astfel, dosarul poate fi verificat și contractul poate fi pregătit pornind de la structura reală a tranzacției, iar cumpărătorii pot afla din timp documentele și costurile necesare.

📧 contact@notariatstoica.ro

Notariat Eduard Stoica – Piața Romană, București

Echipa editorială Notariat Stoica

Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică

Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială