Vânzarea este actul juridic care guvernează circuitul civil și comercial. Conform definiției legale, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite, sau după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
Fiind un contract sinalagmatic (bilateral), acesta naște obligații reciproce și interdependente pentru ambele părți semnatare. Pentru înțelegerea efectelor contractului, este important să distingem obligațiile care revin fiecărei părți potrivit Codului civil
1. Obligațiile Principale ale Vânzătorului
Vânzătorul poartă răspunderea asigurării transferului dreptului de proprietate și a integrității bunului vândut. Codul Civil stabilește trei obligații fundamentale în sarcina acestuia:
Transmiterea proprietății bunului sau a dreptului vândut
Potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost încă predat ori prețul nu a fost plătit, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau dacă din voința părților rezultă contrariul. Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului.
În cazul imobilelor, transmiterea drepturilor trebuie analizată și prin raportare la regulile de carte funciară și la formalitățile de publicitate imobiliară aplicabile. În ce privește drepturile înscrise în cartea funciară și stinse, vânzătorul are obligația legală de a le radia pe propria cheltuială. Pentru a înțelege cum se aplică aceste reguli în cadrul unei tranzacții locative sau de terenuri, puteți consulta analiza extinsă a Contractului de Vânzare-Cumpărare Imobiliară pe platforma noastră specializată Keystone.
Predarea bunului vândut
Predarea se face prin punerea bunului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Accesorii și titluri: Obligația de predare se extinde și asupra accesoriilor bunului. Vânzătorul are obligația ca, odată cu bunul, să predea și toate titlurile/documentele privitoare la proprietatea sau folosința acestuia.
Rezerva proprietății (Art. 1684 Cod Civil): Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este perfect valabilă, chiar dacă bunul a fost predat fizic. Totuși, această rezervă nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, în funcție de natura bunului.
Garanția contra evicțiunii și a viciilor bunului
Vânzătorului îi revin și obligațiile de garanție reglementate de Codul civil. Garanția contra evicțiunii privește situațiile în care cumpărătorul este tulburat în exercitarea dreptului dobândit în condițiile prevăzute de lege, iar garanția pentru vicii ascunse privește defectele care îndeplinesc condițiile stabilite de Codul civil.
Regimul acestor garanții, posibilitatea modificării lor prin contract și remediile prevăzute de lege sunt explicate separat în articolul garanția contra evicțiunii și garanția pentru vicii ascunse.
Obligațiile Principale ale Cumpărătorului
Codul Civil în art. 1719 prevede că obligațiile principale ale cumpărătorului sunt :
- să preia bunul vândut
- sa plătească prețul vânzării
Plata prețului vânzării
Aceasta este principala obligație a cumpărătorului și trebuie executată la locul și în momentul stabilite în contract.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Garanții pentru vânzător: Pentru securizarea plății prețului, legea îi oferă vânzătorului un privilegiu sau, după caz, o ipotecă legală asupra bunului vândut.
Sancțiuni pentru neplată: În cazul neexecutării obligației de plată, Codul civil reglementează, în condițiile prevăzute de lege, remedii precum executarea obligației, rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului. Aplicarea acestora într-o situație concretă depinde de împrejurările speței și, în caz de litigiu, de soluția instanței competente.
Preluarea bunului vândut
Cumpărătorul este obligat să ridice sau să preia bunul la termenele stipulate, corelativ cu obligația de predare a vânzătorului, și să suporte cheltuielile accesorii ale vânzării (dacă nu s-a convenit altfel).
Dreptul special de suspendare a plății (Art. 1722 Cod Civil)
Un mecanism important de protecție spune că acel cumpărător care află de existența unei cauze de evicțiune (un risc real de a pierde bunul) este îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare.
Atunci când părțile încheie anterior o promisiune bilaterală de vânzare, aceasta reprezintă o etapă distinctă de contractul definitiv. În condițiile normelor privind onorariile notariale, onorariul achitat pentru promisiunea autentificată poate fi scăzut/dedus din onorariul contractului final atunci când sunt îndeplinite condițiile aplicabile
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
