Actualizat: 06 iulie 2026
Vânzarea este actul juridic care guvernează circuitul civil și comercial. Conform definiției legale, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite, sau după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
Fiind un contract sinalagmatic (bilateral), acesta naște obligații reciproce și interdependente pentru ambele părți semnatare. Pentru ca o tranzacție să fie perfect sigură, este esențial să înțelegem ce presupun aceste îndatoriri din perspectiva Codului Civil.
1. Obligațiile Principale ale Vânzătorului
Vânzătorul poartă răspunderea asigurării transferului dreptului de proprietate și a integrității bunului vândut. Codul Civil stabilește trei obligații fundamentale în sarcina acestuia:
Transmiterea proprietății bunului sau a dreptului vândut
Potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost încă predat ori prețul nu a fost plătit, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau dacă din voința părților rezultă contrariul. Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Specificație pentru Imobiliare: Strămutarea proprietăților imobiliare de la vânzător la cumpărător este supusă în mod obligatoriu regulilor în materie de Carte Funciară. În ce privește drepturile înscrise în cartea funciară și stinse, vânzătorul are obligația legală de a le radia pe propria cheltuială. Pentru a înțelege cum se aplică aceste reguli în cadrul unei tranzacții locative sau de terenuri, puteți consulta analiza extinsă a Contractului de Vânzare-Cumpărare Imobiliară pe platforma noastră specializată Keystone.
Predarea bunului vândut
Predarea se face prin punerea bunului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.
Accesorii și titluri: Obligația de predare se extinde și asupra accesoriilor bunului. Vânzătorul are obligația ca, odată cu bunul, să predea și toate titlurile/documentele privitoare la proprietatea sau folosința acestuia.
Rezerva proprietății (Art. 1684 Cod Civil): Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este perfect valabilă, chiar dacă bunul a fost predat fizic. Totuși, această rezervă nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, în funcție de natura bunului.
Garanția contra evicțiunii și a viciilor bunului
Garanția contra evicțiunii: Prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului ori tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru. Conform art. 1698 Cod Civil, părțile pot conveni să extindă, să restrângă sau chiar să înlăture această garanție. Stipulația prin care obligația de garanție a vânzătorului este restrânsă sau înlăturata nu îl exonerează pe acesta de obligația de a restitui prețul, cu excepția cazului în care cumpărătorul si-a asumat riscul producerii evicțiunii.
Garanția contra viciilor ascunse: Vânzătorul garantează contra oricăror defecte ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării sau care îi micșorează valoarea într-atât încât cumpărătorul, dacă le-ar fi cunoscut, nu ar mai fi cumpărat sau ar fi oferit un preț mai mic. Viciul ascuns este acela care, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent.
În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține după caz:
- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia
- înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însa lipsit de vicii
- reducerea corespunzătoare a prețului
- rezoluțiunea vânzării
Obligațiile Principale ale Cumpărătorului
Codul Civil în art. 1719 prevede că obligațiile principale ale cumpărătorului sunt :
- să preia bunul vândut
- sa plătească prețul vânzării
Plata prețului vânzării
Aceasta este principala obligație a cumpărătorului și trebuie executată la locul și în momentul stabilite în contract.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Garanții pentru vânzător: Pentru securizarea plății prețului, legea îi oferă vânzătorului un privilegiu sau, după caz, o ipotecă legală asupra bunului vândut.
Sancțiuni pentru neplată: În situația în care cumpărătorul refuză sau nu poate să plătească, vânzătorul este deplin îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, alături de daune-interese pentru prejudiciul suferit.
Preluarea bunului vândut
Cumpărătorul este obligat să ridice sau să preia bunul la termenele stipulate, corelativ cu obligația de predare a vânzătorului, și să suporte cheltuielile accesorii ale vânzării (dacă nu s-a convenit altfel).
Dreptul special de suspendare a plății (Art. 1722 Cod Civil)
Un mecanism important de protecție spune că acel cumpărător care află de existența unei cauze de evicțiune (un risc real de a pierde bunul) este îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare.
Parcurgerea corectă a tuturor obligațiilor analizate în acest ghid începe, în cele mai multe cazuri, cu semnarea unui antecontract. Pentru a sprijini eficiența financiară a tranzacției, legislația notarială prevede un mecanism clar: onorariul perceput pentru redactarea și autentificarea antecontractului se scade direct din onorariul contractului de vânzare definitiv. Prin centralizarea ambelor etape juridice în cadrul biroului nostru, beneficiați de o verificare continuă și riguroasă a dosarului, dar și de o optimizare directă a bugetului alocat taxelor notariale.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
