La achiziția unui apartament, a unei case sau a unui teren, evaluarea corectă a bunului depășește criteriile comerciale standard, precum prețul de tranzacționare sau poziționarea geografică. Din perspectiva cumpărătorului, elemente de natură tehnică și juridică – existența unor sarcini active, încadrarea în clase de risc seismic, istoricul provenienței titlului de proprietate sau executarea unor modificări structurale neautorizate – au un impact direct asupra securității investiției și a costurilor logistice pe termen lung.
Actualizat: 30 iunie 2026
Obiectivul acestui material este de a stabili reperele procedurale obligatorii și criteriile de diligență pe care orice dobânditor trebuie să le urmărească înainte de asumarea unui angajament contractual ferm. Înainte de analizarea componentelor tehnice ale bunului, securizarea tranzacției depinde în mod decisiv de stabilirea clară a clauzelor financiare și a trasabilității fondurilor, elemnete ce pot fi studiate în articolul de referință din secțiunea Keystone: Plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare imobil la notar 2026.
1. Situația juridică a imobilului: Analiza sarcinilor din Cartea Funciară
Primul filtru de siguranță în cadrul unei tranzacții imobiliare îl reprezintă verificarea situației juridice actualizate a bunului, operațiune realizată prin intermediul extrasului de carte funciară.
O atenție deosebită trebuie acordată Parții a III-a („Sarcini”) din extrasul de carte funciară, unde pot fi evidențiate:
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Ipoteci imobiliare: Instituite în favoarea unor instituții bancare sau a unor terțe persoane fizice ori juridice, elemente care condiționează vânzarea de obținere a unor acorduri de înstrăinare și adrese de stingere a debitelor;
Interdicții și litigii: Notările privind interdicțiile de înstrăinare sau grevare, sechestrele asigurătorii, existența unor procese pe rol privind valabilitatea titlului sau proceduri de executare silită active.
Înainte de semnarea oricărui act preliminar, este imperativă determinarea condițiilor tehnice în care aceste sarcini vor fi radiate, astfel încât transferul proprietății să se realizeze liber de orice obligații anterioare.
2.Integritatea structurală și încadrarea în clase de risc seismic
Pentru imobilele situate în zone urbane, starea tehnică a structurii de rezistență reprezintă un factor critic. Cumpărătorul trebuie să verifice dacă, clădirea sau blocul de locuințe colective a fost încadrat în clase de risc seismic sau categorii de urgență, respectiv dacă imobilul a suferit lucrări de consolidare majoră autorizate
Aceste informații au impact atât asupra siguranței locuirii, cât și asupra posibilității de finanțare prin credit.
Accesul la finanțare: Majoritatea băncilor comerciale instituie restricții severe sau refuză acordarea de credite ipotecare pentru imobilele încadrate în clase superioare de risc seismic (RsI sau RsII), condiționând aprobarea dosarului de îndeplinirea unor criterii tehnice stricte.
3.Istoricul de proprietate și incidența legilor speciale (Legea nr. 112/1995)
Evaluarea modului în care imobilul a intrat în circuitul civil este indispensabilă pentru prevenirea riscului de evicțiune. O atenție deosebită trebuie acordată imobilelor provenite din fondul locativ de stat, dobândite în baza Legii nr. 112/1995 sau a altor acte normative cu caracter reparatoriu.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
În cazul acestor proprietăți, verificarea notarială presupune analizarea existenței unor eventuale cereri de restituire în natură, litigii cu foștii proprietari sau interdicții legale de înstrăinare temporară.
4. Eficiența energetică și conformitatea documentației cadastrale
Obligațiile de transparență tehnică impun proprietarului-vânzător punerea la dispoziție a certificatului de performanță energetică (valabil 10 ani). Acest înscris oferă cumpărătorului repere clare privind consumul estimat de energie și costurile viitoare de exploatare termică a locuinței.
În paralel, o verificare esențială pe care cumpărătorul trebuie să o realizeze la fața locului vizează conformitatea releveului cadastral. Orice neconcordanță între schița oficială și realitatea din teren (pereți demolați, recompartimentări, extinderi de spații sau modificări de balcoane) necesită existența unei autorizații de construire și a procesului-verbal de recepție. În lipsa acestora, bunul nu poate fi evaluat corect de către experții bancari, generând blocaje majore în obținerea creditului ipotecar.
Pachete de verificare juridică și facilități la SPN Stoica S. Eduard & Asociații
Pentru a asigura cumpărătorilor o deplină claritate din timp, înainte de plata unui avans sau contractarea unui credit, biroul nostru notarial pune la dispoziție o structură integrată de analiză a riscurilor, detaliată în secțiunea noastră dedicată: Pentru cumpărători – Tot ce trebuie să știi înainte de cumpărarea unui imobil.
În cadrul acestei platforme de servicii juridice, cumpărătorii pot opta pentru soluția adaptată complexității speței lor:
Programul Ready to Buy (Integrat în tranzacție): Destinat clienților care aleg să finalizeze contractul de vânzare-cumpărare în cadrul biroului nostru. Acesta include emiterea unei opinii juridice preliminare asupra actelor prezentate, facilitate oferită fără un onorariul separat de cel de autentificare;
Audit juridic imobiliar complet (Variantă extinsă): Destinat cumpărătorilor care solicită o analiză separată, independentă și aprofundată a întregului dosar istoric (acte vechi, neconcordanțe cadastrale sau raporturi juridice complexe cu finanțarea bancară) anterior asumării oricărei obligații financiare sau achitării unui avans;
Deducerea integrală a onorariului de antecontract: Dacă tranzacția este precedată de o promisiune bilaterală de vânzare instrumentată la sediul nostru, onorariul acesteia se scade în întregime din costul actului definitiv de vânzare.
Întrebări frecvente ale cumpărătorilor de imobile
1. Ce trebuie să verific înainte să cumpăr un apartament sau o casă?
În primul rând, extrasul de carte funciară, actul de proprietate, situația ipotecilor și a eventualelor sarcini, istoricul imobilului (inclusiv Legea 112, dacă este cazul), riscul seismic și clasa energetică. Pentru detalii, poți folosi Ghidul cumpărătorului și Ghidul rapid și simplificat pentru vânzare–cumpărare imobil la notar.
2. Cum verific dacă un imobil are ipotecă sau alte sarcini?
Informațiile apar în extrasul de carte funciară, la secțiunea dedicată sarcinilor. Acolo se menționează ipotecile, eventualele interdicții sau litigii. Notarul te poate ajuta să interpretezi aceste mențiuni și să înțelegi ce înseamnă pentru tranzacție.
3. De ce contează dacă imobilul are risc seismic sau a fost consolidat?
Risc seismic sau încadrarea în anumite clase de urgență pot influența atât siguranța ta, cât și decizia băncii de a acorda un credit. De aceea este important să ceri informații despre consolidare și despre documentele tehnice ale clădirii.
4. Ce fac dacă actele nu corespund cu situația din teren (compartimentare schimbată, modificări neautorizate)?
În astfel de cazuri, pot fi necesare regularizări urbanistice și cadastrale înainte de vânzare. Este recomandat să discuți cu notarul înainte să semnezi, pentru a vedea care sunt pașii concreți și ce riscuri implică tranzacția în forma actuală.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
