Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare: antecontractul care pregătește vânzarea finală

Când promisiunea de vânzare cumpărare este semnată la biroul nostru, iar contractul final de vânzare-cumpărare se încheie tot la Notariat Stoica, onorariul achitat pentru promisiune se scade din onorariul contractului final, potrivit Ordinului ministrului justiției nr. 177/C/2024.

Pentru modul de calcul și condițiile aplicabile acestei deduceri, consultați ghidul dedicat taxelor și onorariului antecontractului

1. Când are sens să închei o promisiune de vânzare-cumpărare la notar

Promisiunea bilaterală este utilă atunci când părțile au ajuns la o înțelegere asupra tranzacției, dar nu pot semna imediat contractul final de vânzare-cumpărare.

În practică, promisiunea este frecvent folosită atunci când:

• cumpărătorul urmează să obțină un credit bancar;
• banca solicită o analiză juridică preliminară a actelor imobilului; dacă este necesară o opinie pentru dosarul bancar, vezi opinia notarială pentru credit bancar;
• părțile stabilesc plata unui avans;
• vânzătorul are nevoie de timp pentru eliberarea imobilului;
• trebuie obținute sau completate anumite documente;
• părțile vor să fixeze prețul, termenul și condițiile viitoarei vânzări.

Dacă ești încă în etapa de verificare a imobilului, înainte de plata avansului sau de semnarea antecontractului, găsești traseul complet în hub-ul Keystone pentru cumpărători

2. Ce clauze importante se includ într-o promisiune bilaterală

Dincolo de definiția juridică, în practică sunt câteva elemente esențiale fără de care promisiunea își pierde utilitatea:

• identificarea exactă a imobilului – conform actelor de proprietate și a cărții funciare;
• prețul și moneda de plată – inclusiv avansul și diferența; pentru transfer, numerar, conturi și dovada plății, vezi ghidul despre plata prețului în tranzacția imobiliară;
• termenul-limită pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare;
• condiții speciale: obținerea creditului, eliberarea imobilului,  eventuale lucrări care trebuie făcute înainte de vânzare.
• ce se întâmplă dacă una dintre părți nu se mai prezintă la semnare;
• în ce condiții poate fi solicitată o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare;
• cum se recuperează sau se reține avansul (de exemplu, avansul poate avea rol de arvună penalizatoare, dacă părțile convin astfel și respectă regulile Codului civil).

3. Legătura dintre promisiunea de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare și contractul de ipotecă

Promisiunea nu înlocuiește contractul de vânzare-cumpărare, ci pregătește toate elementele pentru acesta. La termenul stabilit, în funcție de caz:

• se semnează contractul de vânzare-cumpărare imobiliară la notar;
• dacă achiziția este cu credit ipotecar, se semnează și contractul de ipotecă în favoarea băncii, legat de același imobil.

Pentru o imagine completă asupra etapelor ulterioare promisiunii, poți consulta și articolele publicate pe Keystone:

• Contractul de vânzare/cumpărare – fundamental în tranzacțiile imobiliare;
• Contract de vânzare și ipotecă;

4. De ce este importantă forma autentică la notar

Promisiunea de vânzare-cumpărare imobiliară încheiată în formă autentică:

• permite, în condițiile legii, notarea în cartea funciară, astfel încât viitorul contract să fie opozabil și față de terți;
• oferă părților o probă clară a voinței lor și a condițiilor convenite (preț, termen, avans);
• poate sta la baza unei acțiuni în instanță prin care se poate obține o hotărâre ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale.

5. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII

La SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII – Societate Profesională Notarială, analizăm în prealabil actele și situația imobilului, explicăm clauzele promisiunii și modul în care aceasta se va lega de viitorul contract de vânzare-cumpărare și, după caz, de contractul de ipotecă.

Pentru o analiză preliminară sau pentru a transmite actele necesare, ne poți scrie la:
contact@notariatstoica.ro, menționând că dorești să închei o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru un imobil (apartament, casă sau teren) în București sau în altă localitate.

Întrebări frecvente despre promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

Ce se întâmplă dacă termenul din antecontract expiră înainte de vânzarea finală?

Expirarea termenului nu trebuie tratată automat ca lipsită de efect. Contează clauzele asumate, conduita părților și motivul pentru care vânzarea nu a fost finalizată. Dacă ambele părți vor să continue tranzacția, termenul și celelalte condiții pot necesita o clarificare sau un act adițional înainte de contractul final.e.

Promisiunea transmite dreptul de proprietate?

Nu. Promisiunea nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului. Ea stabilește obligația părților de a semna contractul final în viitor, în condițiile prevăzute în act.

Se poate nota promisiunea în cartea funciară?

În condițiile legii, promisiunea poate fi notată în cartea funciară. Această notare poate fi utilă pentru protejarea promitentului-cumpărător până la semnarea contractului final.Pentru condiții, efecte și costul distinct al operațiunii, vezi ghidul despre notarea antecontractului în Cartea Funciară

Ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul până la termenul din antecontract?

Situația depinde în primul rând de clauzele antecontractului. Pot fi relevante prelungirea termenului, dovada stadiului dosarului bancar și regulile stabilite pentru avans. Pentru riscul respingerii finanțării și protejarea avansului, vezi analiza dedicată creditului respins

Ce se întâmplă dacă una dintre părți nu mai vrea să semneze contractul final?

Efectele depind de clauzele promisiunii și de situația concretă. Pot fi relevante avansul, termenul, condițiile asumate de părți și posibilitatea de a solicita executarea obligației de a încheia contractul final, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială