Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare – antecontractul care „blochează” imobilul până la vânzarea finală

1. Când are sens să închei o promisiune de vânzare-cumpărare la notar

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este utilă mai ales atunci când:

• cumpărătorul alege să plătească un avans și așteaptă aprobarea creditului sau finalizarea dosarului bancar;
• imobilul trebuie să fie eliberat într-un anumit termen (de exemplu, vânzătorul are nevoie de timp pentru a se muta);
• părțile vor să fixeze condițiile esențiale ale viitoarei vânzări (preț, termen, modul de plată), dar nu pot semna imediat contractul final.

La biroul notarial SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII – Societate Profesională Notarială, promisiunea se construiește astfel încât să fie clar:

• cine sunt promitenții vânzători și promitenții cumpărători;
• ce imobil este promis spre vânzare (apartament, casă, teren);
• ce preț s-a stabilit, ce sumă se plătește ca avans și în ce condiții;
• până când se semnează contractul de vânzare-cumpărare la notar.

2. Ce clauze importante se includ într-o promisiune bilaterală

Dincolo de definiția juridică, în practică sunt câteva elemente esențiale fără de care promisiunea își pierde utilitatea:

• identificarea exactă a imobilului – conform actelor de proprietate și a cărții funciare;
• prețul și moneda de plată – inclusiv modul în care se plătește avansul și diferența;
• termenul-limită pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare;
• condiții speciale: obținerea creditului, eliberarea imobilului,  eventuale lucrări care trebuie făcute înainte de vânzare.

În funcție de situație, se pot introduce clauze privind:

• ce se întâmplă dacă una dintre părți nu se mai prezintă la semnare;
• în ce condiții poate fi solicitată o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare;
• cum se recuperează sau se reține avansul (de exemplu, avansul poate avea rol de arvună penalizatoare, dacă părțile convin astfel și respectă regulile Codului civil).

3. Legătura dintre promisiunea de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare și contractul de ipotecă

Promisiunea nu înlocuiește contractul de vânzare-cumpărare, ci pregătește terenul pentru acesta. La termenul stabilit, în funcție de caz:

• se semnează contractul de vânzare-cumpărare imobiliară la notar;
• dacă achiziția este cu credit, se semnează și contractul de ipotecă în favoarea băncii, legat de același imobil.

Pentru o imagine completă asupra etapelor ulterioare promisiunii, poți consulta și articolele publicate pe Keystone:

• Contractul de vânzare/cumpărare – fundamental în tranzacțiile imobiliare;
• Contract de vânzare și ipotecă;
• Contractul de ipotecă – refinanțarea creditului existent (acolo unde este cazul).

4. De ce este importantă forma autentică la notar

Promisiunea de vânzare-cumpărare imobiliară încheiată în formă autentică:

• permite, în condițiile legii, notarea în cartea funciară, astfel încât viitorul contract să fie opozabil și față de terți;
• oferă părților o probă clară a voinței lor și a condițiilor convenite (preț, termen, avans);
• poate sta la baza unei acțiuni în instanță prin care se poate obține o hotărâre ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale.

5. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII

La SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII – Societate Profesională Notarială, analizăm în prealabil actele și situația imobilului, explicăm clauzele promisiunii și modul în care aceasta se va lega de viitorul contract de vânzare-cumpărare și, după caz, de contractul de ipotecă.

Pentru o analiză preliminară sau pentru a transmite actele necesare, ne poți scrie la:
contact@notariatstoica.ro, menționând că dorești să închei o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru un imobil (apartament, casă sau teren) în București sau în altă localitate.