Procurator de fonduri la cumpărarea unui imobil: donație de bani de la părinți

Publicat: 02 septembrie 2026

Părinții sau bunicii vor să asigure banii necesari cumpărării unui apartament ori a altui imobil pe numele copilului sau nepotului. Trebuie făcut un contract separat de donație? Pot banii să fie plătiți direct vânzătorului? Cine apare în contract? Dacă beneficiarul donației este căsătorit, imobilul poate deveni bun propriu? Dar dacă persoana care cumpără este minoră?

În practica notarială, una dintre modalitățile prin care această situație poate fi documentată este procurarea de fonduri prin donație. Donația sumei de bani poate fi consemnată chiar în contractul autentic prin care se cumpără imobilul.

Persoana care furnizează fondurile va semna în act în calitate de procurator de fonduri prin donație, iar contractul individualizează donatorul, donatarul, suma donată, destinația banilor și modalitatea în care aceștia sunt utilizați pentru plata prețului.

Este importantă de la început o distincție: procuratorul de fonduri nu trebuie confundat cu mandatarul care reprezintă o persoană în baza unei procuri notariale. Sunt noțiuni și roluri juridice diferite.

Ce înseamnă procurator de fonduri prin donație?

În practica contractuală, expresia „procurator de fonduri” este utilizată pentru persoana care asigură fondurile necesare unei achiziții, în cazul analizat printr-o donație făcută persoanei care cumpără imobilul.

Situația frecvent întâlnită este cea în care părinții sau bunicii asigură integral ori parțial prețul necesar cumpărării unui apartament de către copil sau nepot.

Trebuie însă separate juridic operațiunile:

• vânzătorul transmite imobilul cumpărătorului;
• donatorul îi donează cumpărătorului suma de bani;
• cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate asupra imobilului.

Simplul fapt că o altă persoană a donat banii pentru plata prețului nu înseamnă că aceasta dobândește un drept de proprietate asupra imobilului.

Dacă persoana care asigură fondurile trebuie să dobândească și ea o cotă din imobil, această calitate de cumpărător trebuie să rezulte distinct din contract.

Procuratorul de fonduri este același lucru cu un mandatar?

Nu.

Mandatarul este persoana care acționează în numele și pe seama altei persoane, în baza unui mandat/ a unei procuri.

Procuratorul de fonduri prin donație are un alt rol: el furnizează, prin donație, fondurile necesare cumpărării.

Prin simpla calitate de procurator de fonduri, donatorul nu primește dreptul de a semna în locul cumpărătorului și nici nu devine reprezentantul acestuia.

Dacă aceeași persoană trebuie să îl și reprezinte pe cumpărător la încheierea unui act, trebuie să existe separat temeiul juridic corespunzător reprezentării.

Donația banilor poate fi inclusă chiar în contractul de vânzare?

Da.

În această structură contractuală, donația sumei de bani poate fi consemnată chiar în înscrisul autentic în care se încheie vânzarea.

De exemplu, contractul poate prevedea că părintele donează copilului o anumită sumă de bani în scopul cumpărării imobilului care face obiectul actului, iar copilul, în calitate de donatar, declară că primește donația.

În același înscris sunt astfel consemnate două raporturi juridice distincte:

donația sumei de bani, dintre donator și donatar;

și

vânzarea imobilului, dintre vânzător și cumpărător.

Faptul că sunt cuprinse în același contract autentic permite corelarea exactă dintre proveniența banilor, destinația lor și plata prețului.

Poate părintele sau bunicul să plătească banii direct vânzătorului?

Da.

Fondurile pot fi donate cumpărătorului, iar remiterea sumei poate fi realizată prin achitarea directă a prețului către vânzător.

Dacă părintele plătește întregul preț, cine devine proprietar?

Proprietar devine persoana care dobândește dreptul prin contractul de vânzare.

Dacă părintele îi donează copilului suma reprezentând întregul preț, iar copilul este cumpărătorul indicat în contract, copilul este cel care dobândește imobilul.

Faptul că părintele a asigurat 100% din bani nu îl face coproprietar. Trebuie separate întotdeauna două întrebări:

Cine cumpără imobilul?

și

De unde provin banii cu care se achită prețul?

Cele două răspunsuri pot indica persoane diferite.

Donația banilor este diferită de donația unui imobil ?

Da.

Dacă părintele îi donează copilului un apartament pe care îl deține, obiectul donației este chiar dreptul de proprietate asupra imobilului.

În cazul procurării de fonduri, obiectul donației îl reprezintă suma de bani, iar copilul cumpără imobilul de la o altă persoană.

Pe scurt:

donație imobil = părintele transmite copilului un imobil pe care îl deține;

procurare de fonduri prin donație = părintele sau bunicul donează banii cu care beneficiarul cumpără imobilul de la vânzător.

Pentru prima situație, consultați contractul de donație al unui imobil la notar .

Procurarea de fonduri poate exista și atunci când cumpărătorul este minor?

Da.

Procurarea de fonduri prin donație nu este limitată la cumpărătorii majori.

Un copil minor poate primi prin donație fondurile necesare cumpărării unui imobil. În practică, este firesc ca aceste sume să fie asigurate de părinți, bunici sau de alte persoane, iar donatorul poate participa la mecanismul achiziției în calitate de procurator de fonduri prin donație.

Diferența față de cumpărătorul major nu privește posibilitatea de a primi fondurile, ci procedura prin care minorul dobândește imobilul.

Atunci când imobilul se cumpără pe numele unui minor, mecanismului de procurare de fonduri i se adaugă procedura specială de protecție a minorului: autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, precum și regulile privind reprezentarea sau asistarea acestuia, în funcție de vârstă și de situația concretă.

Așadar, în cazul unui minor există două planuri care trebuie corelate:

donația fondurilor necesare cumpărării, inclusiv participarea donatorului ca procurator de fonduri;

și

procedura specială prin care minorul poate dobândi valabil imobilul.

Nu este o excludere a procuratorului de fonduri, ci o achiziție cu o structură juridică suplimentară.

Pentru această procedură, consultați cumpărarea unui imobil pe numele copilului minor: condiții și procedura la notar.

Dacă beneficiarul donației este căsătorit, imobilul cumpărat poate fi bun propriu?

Da. Aceasta este una dintre cele mai importante consecințe juridice ale documentării corecte a provenienței fondurilor.

Discuția privește situația soților cărora li se aplică regimul comunității legale.

Regula generală este că bunurile dobândite în timpul comunității legale sunt bunuri comune. Codul civil stabilește însă și categoriile de bunuri care rămân proprii fiecărui soț.

Pentru situația în care un părinte donează exclusiv copilului său căsătorit banii utilizați pentru cumpărarea unui imobil sunt esențiale art. 340 lit. a) și lit. g) Cod civil. Textul oficial confirmă atât caracterul propriu al bunurilor dobândite prin donație, cât și caracterul propriu al bunului dobândit în schimbul unei valori proprii.

Art. 340 Cod civil — Bunurile proprii

Nu sunt bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soț:

1. a) bunurile dobândite prin moștenire legală, legat sau donație, cu excepția cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune;
2. b) bunurile de uz personal;
3. c) bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soți, dacă nu sunt elemente ale unui fond de comerț care face parte din comunitatea de bunuri;
4. d) drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creațiilor sale și asupra semnelor distinctive pe care le-a înregistrat;
5. e) bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele științifice sau literare, schițele și proiectele artistice, proiectele de invenții și alte asemenea bunuri;
6. f) indemnizația de asigurare și despăgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soți;
7. g) bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum și bunul dobândit în schimbul acestora;
8. h) fructele bunurilor proprii.

Pentru situația analizată, mecanismul trebuie urmărit în două etape.

Prima etapă: donația banilor. Dacă părintele îi donează suma exclusiv copilului său căsătorit, suma dobândită prin donație este bun propriu al soțului donatar, potrivit art. 340 lit. a), cu excepția situației în care donatorul a prevăzut în mod expres că bunul va fi comun.

A doua etapă: cumpărarea imobilului cu acei bani. Art. 340 lit. g) prevede că sunt bunuri proprii și bunurile, sumele sau valorile care înlocuiesc un bun propriu, precum și bunul dobândit în schimbul acestora.

Prin urmare, dacă părintele donează exclusiv copilului său suma de bani, iar acea sumă proprie este utilizată pentru cumpărarea imobilului, mecanismul prevăzut de art. 340 lit. a) și g) permite calificarea imobilului dobândit în schimbul fondurilor proprii ca bun propriu al soțului donatar.

Tocmai de aceea trebuie documentate fără echivoc:

• persoana donatorului;
• persoana donatarului;
• suma exactă donată;
• faptul că donația este făcută acelui beneficiar;
• destinația banilor pentru cumpărarea imobilului;
• traseul sumelor;
• corelarea lor cu plata prețului.

Nu este suficientă doar afirmația ulterioară că „banii au fost dați de părinți”. Pentru efectul juridic urmărit, proveniența și utilizarea fondurilor trebuie să poată fi stabilite clar.

Ce se întâmplă dacă numai o parte din preț provine din donație?

Aici analiza trebuie făcută în concret, pentru că de exemplu, prețul poate proveni:

dintr-o sumă donată exclusiv unuia dintre soți;

• din economii comune;
• dintr-un credit;
• sau dintr-o combinație a acestor surse.

Într-o asemenea situație nu trebuie trasă concluzia că simpla existență a unei donații pentru o parte din preț transformă întregul imobil în bun propriu.Trebuie analizate proveniența fiecărei componente a prețului, proporțiile, regimul matrimonial și structura juridică a dobândirii.

Acesta este unul dintre motivele pentru care sursele de finanțare trebuie comunicate notarului înainte de redactarea contractului.

Dacă două persoane cumpără împreună, donația părinților modifică cotele de proprietate?

Nu neapărat.În acest caz, trebuie păstrată distincția dintre:

cotele în care cumpărătorii dobândesc imobilul

și

sursa banilor cu care fiecare își finanțează partea din preț.

De exemplu, dacă două persoane cumpără în cote de 60% și 40%, plata prețului trebuie corelată cu cotele dobândite.

Dacă unul dintre cumpărători primește prin donație de la părinții săi banii necesari finanțării cotei sale, aceasta reprezintă proveniența fondurilor cumpărătorului respectiv, nu modificarea implicită a cotelor înscrise în contract.

Pentru acest mecanism, consultați <a href=” https://notariatstoica.ro/cumparare-imobil-coproprietate-cote/”>cumpărarea unui imobil de către două persoane: cote și plata prețului</a>.

Ce declară persoana care donează fondurile?

Participarea donatorului în contract nu se reduce la simpla constatare că acesta a efectuat plata. În funcție de situația concretă, actul poate cuprinde declarații privind:

capacitatea persoanei de a dispune prin donație;

situația sa patrimonială;

suma și modalitatea donației;

caracterul donației;

eventuala scutire de raport succesoral;

rezerva succesorală;

precum și regulile privind revocarea donației.

În contract trebuie să rezulte clar că suma este transmisă cu titlu de donație, cine este beneficiarul ei și pentru ce este utilizată.

Aceasta este diferența dintre documentarea juridică a operațiunii și simpla mențiune că „prețul a fost plătit de mamă” sau „banii au venit din contul bunicului”.

Ce înseamnă donație cu scutire de raport succesoral?

Donatorul poate prevedea că donația este făcută cu scutire de raport succesoral.

Raportul donațiilor este o instituție care produce efecte în materia succesiunii și privește, în condițiile stabilite de Codul civil, donațiile primite de anumite persoane chemate la moștenire.

Prin scutirea de raport, donatorul exprimă voința ca donația respectivă să nu fie supusă obligației de raport în cazurile și condițiile prevăzute de lege.

Trebuie însă făcută o distincție foarte importantă între:

raportul donației

și

rezerva succesorală.

Scutirea de raport nu înseamnă că donația este scoasă din orice analiză succesorală.

Donația banilor poate afecta rezerva succesorală?

Da.

O donație făcută în timpul vieții poate deveni relevantă ulterior, la succesiunea donatorului, dacă liberalitățile realizate afectează rezerva succesorală a moștenitorilor protejați de lege.

Prin urmare, faptul că donația este făcută cu scutire de raport succesoral nu înseamnă că sunt înlăturate regulile referitoare la rezerva succesorală și la eventuala reducțiune a liberalităților excesive.

Tocmai din acest motiv, în practica contractuală, donatorului îi sunt puse în vedere și dispozițiile Codului civil referitoare la rezerva succesorală.

Pentru această problematică, consultați <a href=” https://notariatstoica.ro/reductiunea-liberalitatilor-legatelor-sau-donatiilor-excesive-si-efectele-reductiunii/ „>reducțiunea liberalităților excesive și efectele acesteia</a>.

Poate donatorul să își ia ulterior banii sau apartamentul înapoi?

Nu prin simplul fapt că s-a răzgândit. Donația este supusă principiului irevocabilității, iar revocarea poate interveni numai în cazurile și condițiile prevăzute de lege.

Trebuie făcută și aici distincția dintre:

suma de bani care a constituit obiectul donației

și

imobilul dobândit de cumpărător prin contractul de vânzare.

Faptul că părintele sau bunicul a finanțat achiziția nu înseamnă că acesta devine proprietarul imobilului și nici că îl poate prelua unilateral ulterior.

De ce este importantă menționarea exactă a provenienței banilor?

Pentru că această informație poate deveni relevantă mult după ziua cumpărării.

Proveniența fondurilor poate avea importanță pentru:

• stabilirea caracterului propriu sau comun al imobilului;
• raporturile patrimoniale dintre soți;
• un eventual partaj;
• stabilirea cotelor cumpărătorilor;
• succesiunea donatorului;
• raportul donației;
• rezerva succesorală;
• eventuale litigii referitoare la proveniența fondurilor sau la donație.

De aceea, nu este suficient să știm cine a făcut transferul bancar.

Trebuie să știm de ce a plătit acea persoană, cui a transmis juridic fondurile și pentru ce au fost utilizate.

Ce trebuie comunicat notarului înainte de redactarea contractului?

Este util ca încă din etapa pregătirii dosarului să fie precizat faptul că o parte sau întregul preț este asigurat de o altă persoană prin donație.

Trebuie stabilite, după caz:

• cine este donatorul;
• cine primește donația;
• legătura dintre donator și donatar;
• suma exactă donată;
• dacă suma reprezintă întregul preț sau numai o parte;
• dacă banii au fost deja transferați în baza unui act autentic sau vor fi plătiți la semnare;
• conturile și modalitatea de plată;
• situația matrimonială a cumpărătorului;
• sursa celorlalte componente ale prețului;
• dacă există mai mulți cumpărători și în ce cote dobândesc;
• dacă beneficiarul este minor;
• eventualele stipulații privind raportul succesoral.

Cu cât mecanismul financiar este cunoscut mai devreme, cu atât contractul poate reda mai precis cine cumpără, cine donează, cui îi sunt donate fondurile și cum este achitat prețul.

Întrebări frecvente despre procuratorul de fonduri

Ce este procuratorul de fonduri într-un contract de vânzare-cumpărare?

Este persoana care asigură fondurile folosite de cumpărător pentru achiziție, în situația analizată printr-o donație consemnată în act. Simplul fapt că furnizează banii nu îi conferă drept de proprietate asupra imobilului.

Procuratorul de fonduri trebuie să fie unul dintre părinți?

Nu. Donatorul poate fi și bunicul sau o altă persoană. Relația părinte-copil este doar una dintre situațiile frecvente în practică.

Părinții pot dona banii unui copil major pentru cumpărarea unui apartament?

Da. Donația poate fi consemnată în mecanismul contractual al achiziției, inclusiv atunci când suma este plătită direct vânzătorului.

Se poate cumpăra un imobil pe numele unui minor cu bani donați de părinți sau bunici?

Da. Minorul poate primi prin donație fondurile necesare cumpărării imobilului, iar persoana care asigură suma poate participa în mecanismul contractual ca procurator de fonduri. În această situație, însă, achiziției i se adaugă procedura specifică dobândirii unui imobil de către minor, inclusiv autorizarea prealabilă a instanței de tutelă și regulile privind reprezentarea sau asistarea minorului.

Părintele poate plăti direct prețul în contul vânzătorului?

Da. Suma donată poate fi utilizată prin plata directă către vânzător, cu condiția ca mecanismul juridic și destinația fondurilor să fie clar reflectate în contract.

Dacă părintele plătește tot apartamentul, devine proprietar?

Nu prin simpla finanțare a prețului. Dreptul de proprietate este dobândit de persoana indicată drept cumpărător în contract.

Procuratorul de fonduri poate semna și în locul cumpărătorului?

Nu prin simpla sa calitate de procurator de fonduri. Dacă trebuie să îl reprezinte pe cumpărător, este necesar un temei distinct pentru reprezentare.

Dacă banii sunt donați numai unuia dintre soți, apartamentul poate fi bun propriu?

Da. În regimul comunității legale sunt relevante art. 340 lit. a) și g) Cod civil: suma primită prin donație poate fi bun propriu, iar bunul dobândit în schimbul unei valori proprii poate păstra acest caracter. Proveniența și utilizarea fondurilor trebuie să fie însă clar stabilite.

Donația cu scutire de raport nu mai contează la succesiune?

Scutirea de raport succesoral și protecția rezervei succesorale sunt instituții diferite. O donație scutită de raport poate rămâne relevantă pentru analiza rezervei succesorale.

Poate părintele revoca donația doar pentru că s-a răzgândit?

Nu. Simplul fapt că donatorul își schimbă ulterior voința nu este suficient. Revocarea donației poate avea loc numai în cazurile și condițiile prevăzute de lege.

Cine furnizează banii și cine cumpără sunt două lucruri diferite?

Într-o tranzacție imobiliară, persoana care asigură banii nu trebuie confundată cu persoana care dobândește proprietatea.

Prin mecanismul procurării de fonduri prin donație, părinții, bunicii sau alte persoane pot asigura integral ori parțial fondurile necesare achiziției, în timp ce dreptul de proprietate este dobândit de cumpărătorul indicat în contract.

De aceea, actul trebuie să reflecte fără echivoc:

• cine donează;
• cine primește donația;
• ce sumă este donată;
• cum este utilizată pentru plata prețului;
• și
• cine dobândește imobilul.

Dacă beneficiarul este căsătorit, documentarea provenienței banilor poate fi determinantă pentru calificarea imobilului ca bun propriu sau comun. Dacă beneficiarul este minor, procurarea de fonduri se corelează cu procedura specială necesară dobândirii imobilului de către minor.

Pentru analiza unei situații concrete, documentele și mecanismul plății pot fi transmise în prealabil către Notariat Eduard Stoica – Piața Romană, Sector 1, București, contact@notariatstoica.ro pentru verificarea structurii juridice și pregătirea contractului.

Echipa Editorială
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială