Limite judiciare stabilite în interes privat, în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate

Domeniul de aplicare a limitelor judiciare este dat, conform art. 630 Cod Civil, de raporturile de vecinătate, iar stabilirea lor se va face în scopul asigurării unor bune raporturi de vecinătate, după criteriul incovenientelor normale ce pot apărea în cadrul acestor raporturi, incoveniente care vor putea fi depășite prin voința judecătorului, prin raportare la principiul echității.

Principiul echității ca fundament al limitelor judiciare ale exercitării dreptului de proprietate private

Potrivit art. 630 Cod Civil, dacă un proprietar cauzează, prin exercitarea dreptului său, anumite incoveniente mai mari decât cele normale în cadrul raporturilor de vecinătate, instanța de judecată va putea, “din considerente de echitate”, să îl oblige la “despăgubiri” în folosul celui vătămat, precum și atunci când este posibil la stabilirea situației anterioare producerii acestor inconveniente.

Aceste drepturi și obligații sunt corelative și, în situația în care operează prezumția de comunitate, reciproce. Așadar, aceste drepturi și obligații sunt diferite, în funcție de caracterul co­mun sau exclusiv al dreptului de proprietate asupra zidului, șanțului sau gar­dului despărțitor.

Criterii de apreciere a limitelor judiciare

Caracterul “normal” al inconvenientelor astfel create – mai mari decât cele normale – este la aprecierea suverană a judecătorului. Echitatea impune însă ca ele să nu fie suportate ca atare de către cel vătămat; art. 630 alin (1) Cod Civil prevede că echitatea impune ca proprietarul care le crează să îl despăgubească pe cel vătămat.

În practică, s-a apreciat ca numai prejudiciile de o anumită gravitate pot fi reparate, întrucât raporturile de vecinătate presupun, prin ele însele, acceptarea reciprocă a inconvenientelor dacă acestea rămân la un nivel rezonabil. De asemenea, aprecierea gravității inconvenientelor, respectiv a prejudiciilor, trebuie să se facă prin raportare la timpul și locul în care se desfașoară raporturile de vecinătate.

Modalități de reparare a prejudiciului

Ipoteza reglementată de art. 630 Cod Civil nu presupune vinovăția celui ce crează inconveniente normale vecinului său. Dincolo însă de lipsa vinovăției sale, principiul echității comandă obligarea să la repararea prejudiciului astfel cauzat, eventual, dacă este posibil, cu restabilirea situației anterioare procedurii inconvenientelor în discuție.

Art. 630 alin (2) Cod Civil prevede că, atunci când prejudicial cauzat de asemenea inconveniente apare ca fiind minor în raport cu necesitatea sau cu utilitatea desfășurării activității prejudiciabile de către proprietar, instanța de judecată va putea încuviința desfășurarea acelei activități; cel astfel prejudiciat va avea însă dreptul la desbăgubiri. În situația în care prejudiciul apare ca fiind “iminent sau foarte probabil”, instanța de judecată va putea să încuviințeze prin ordonanța președințiala, specifică soluționării situațiilor de urgență, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei art 630 alin. (3) Cod Civil.

Tipuri de restrângere voluntare ale exercitării dreptului de proprietate private

Art. 626 Cod civil permite instituirea de limite în exercitarea dreptului de proprietate prin acte juridice, cu condiția de a nu se încălca ordinea publică și bunele moravuri.

Limitele în exercitarea dreptului de proprietate care sunt create prin voința părtilor, exprimate prin acte juridice, se numesc limite convenționale sau limite voluntare.

Prin voința proprietarului, este posibilă restrângerea exercitării unuia sau al­tuia dintre atributele dreptului de proprietate privată. De exemplu, deşi potrivit legii, regulamentelor sau obiceiu­lui, trebuie să existe o anumită distanță a construcțiilor față de linia de hotar, pro­prietarul unui teren iși poate restrânge dreptul de a construi, mărind această distanță prin obligația pe care și-o asumă.

Cea mai drastică autolimitare a exercitării dreptului de proprietate priva­tă este inalienabilitatea.