Garanția contra evicțiunii și garanția pentru vicii ascunse în contractul de vânzare

Garanția contra evicțiunii

Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și/sau provin din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea se ivesc ulterior vânzării.

În contractul de vânzare, părțile au posibilitatea să extindă sau să restrângă obligația de garanție contra evicțiunii și, în condițiile prevăzute de lege, să convină asupra limitării acesteia.

Garanția este datorată împotrivă evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și/sau provine din fapte imputabile vânzătorului chiar ivite ulterior vânzării.

Clauzele referitoare la garanție trebuie formulate clar, astfel încât contractul să reflecte fără echivoc voința părților.

Evicțiunea provenită din pretențiile unui terț sau din fapta personală a vânzătorului

Codul civil reglementează garanția contra evicțiunii atât în situația în care tulburarea provine de la un terț, cât și în ipoteza în care aceasta rezultă dintr-un fapt personal al vânzătorului.

În materia faptului personal al vânzătorului este cunoscută regula potrivit căreia cel care este obligat să garanteze pentru evicțiune nu poate, la rândul său, să evingă.

Obligația de garanție pentru evicțiune se transmite, după moartea vânzătorului, succesorilor săi universali sau cu titlu universal, în condițiile prevăzute de lege.

În ceea ce privește pretențiile terților, Codul civil raportează garanția la existența unui drept născut anterior datei vânzării și la împrejurarea ca acesta să nu fi fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acel moment.

Evicțiunea totală și evicțiunea parțială

Codul civil reglementează distinct efectele evicțiunii totale și ale evicțiunii parțiale.

Evicțiunea totală privește pierderea în întregime a dreptului dobândit prin vânzare.

Evicțiunea parțială privește pierderea numai în parte a dreptului de proprietate asupra bunului cumpărat sau restrângerea exercitării acestui drept.

În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare și a menține contractul încheiat cu despăgubiri pentru pierderea suferită. Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de o parte a bunului cumpărat îndeajuns de importantă încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.

Garanția convențională contra evicțiunii

Garanția pentru evicțiune poate fi agravată, micșorată sau, în limitele permise de lege, înlăturată prin convenția părților. În acest caz vorbim despre garanția convențională

În ceea ce privește clauzele prin care obligația de garanție este extinsă, acestea trebuie prevăzute în mod expres în contract și formulate clar, întrucât presupun asumarea unei obligații suplimentare.

Codul civil stabilește totodată anumite limite în privința clauzelor prin care garanția este restrânsă sau înlăturată.

Astfel, chiar dacă părțile au convenit limitarea garanției, legea reglementează distinct situațiile referitoare la fapta personală a vânzătorului sau la împrejurări cunoscute și ascunse cumpărătorului.

Pentru înțelegerea mai largă a clauzelor contractului de vânzare, poate fi consultat și articolul dedicat contractului de vânzare imobil la notar.

Garanția pentru vicii ascunse în cazul vânzării

Codul civil reglementează separat garanția pentru vicii ascunse ale bunului vândut. Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită, dar și utilă a lucrului.

Această garanție privește situațiile în care bunul este afectat de anumite vicii care, potrivit criteriilor prevăzute de lege, pot influența întrebuințarea sau valoarea sa.

În cazul imobilelor, o asemenea analiză poate avea în vedere anumite caracteristici sau deficiențe ale construcției care nu erau cunoscute la momentul relevant.

Caracterul ascuns al viciului

Codul civil condiționează garanția pentru vicii ascunse de îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de lege. O primă condiție privește caracterul ascuns al viciului.

La data predării bunului, viciul nu trebuie să fi putut fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.

În acest sens, legea face distincție între viciile ascunse și viciile aparente. Caracterul ascuns al unui viciu se apreciază în raport cu criteriile prevăzute de Codul civil și cu împrejurările concrete ale situației analizate.

Existența viciului la data predării

O altă condiție avută în vedere de Codul civil este aceea ca viciul sau cauza lui să existe la data predării bunului.

Legea distinge astfel între situațiile existente la momentul predării și împrejurările apărute ulterior.

Momentul predării poate avea, prin urmare, relevanță juridică în raport cu regimul garanției.

Despre acest moment poate fi consultat și articolul referitor la predarea imobilului după semnarea contractului.

Caracterul grav al viciului

Codul civil are în vedere și gravitatea viciului.

Textul legal se referă la situația în care bunul este afectat în asemenea măsură încât devine impropriu întrebuințării la care este destinat sau în care valoarea sa de întrebuințare este redusă în condițiile prevăzute de lege.

Stabilirea existenței unui viciu ascuns și încadrarea juridică a unei situații concrete nu rezultă însă din simpla constatare sau descriere a unei deficiențe.

Măsurile prevăzute de Codul civil

Codul civil reglementează măsurile care pot fi solicitate instanței în materia garanției pentru vicii ascunse, între care:

• înlăturarea viciilor în condițiile legii;
• înlocuirea bunului, atunci când aceasta este posibilă;
• reducerea corespunzătoare a prețului;
• rezoluțiunea vânzării.

Aplicarea unei anumite măsuri depinde de situația concretă și, atunci când există un litigiu, de aprecierea instanței.

Prescripția dreptului la acțiune

Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse începe să curgă:

• în cazul unui bun vândut, altul decât o construcție, de la împlinirea unui an de la data predării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte;
• în cazul unei construcții, de la împlinirea a trei ani de la data predării, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte.

Modificarea convențională a garanției pentru vicii ascunse

În limitele prevăzute de lege, părțile pot conveni asupra conținutului garanției pentru vicii ascunse, prin clauze exprese ale contractului.

Astfel de clauze trebuie să fie formulate clar și să reflecte exact voința părților.

În acest context, poate fi consultat și articolul privind obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului în contractul de vânzare.

Rolul contractului de vânzare și al notarului public

Garanția contra evicțiunii și garanția pentru vicii ascunse sunt instituții juridice reglementate de Codul civil.

Rolul notarului public nu este acela de a stabili, în cadrul autentificării contractului, dacă într-o situație concretă există un viciu ascuns, o evicțiune sau răspunderea uneia dintre părți.

Notarul redactează și autentifică actul în condițiile legii și potrivit voinței părților, urmărind ca drepturile, obligațiile, declarațiile și clauzele convenite să fie exprimate cât mai clar.

O redactare precisă a contractului contribuie la delimitarea drepturilor și obligațiilor asumate și la prevenirea unor neînțelegeri ulterioare.

Pentru etapele generale ale unei tranzacții, documentele necesare și verificările efectuate înainte de autentificare, poate fi consultat ghidul complet pentru vânzarea și cumpărarea unui imobil la notar.

Notariat Eduard Stoica – Piața Romană, București sector 1

Echipa editorială Notariat Stoica
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială