Garanția împotriva evicțiunii și garanția pentru vicii ascunse

Garanția este datorată împotrivă evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și/sau provine din fapte imputabile vânzătorului chiar ivite ulterior vânzării.

În contractul de vânzare, părțile au posibilitatea să extindă sau să restrângă obligația de garanție contra evicțiunii, putând în acest fel să îl exonereze pe vânzător de orice garanție împotriva evicțiunii – însă în oricare din aceste situații vânzătorul rămâne obligat să restituie prețul vânzării (excepție fiind cazul în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii).

Obligația de garanție pentru evicțiune există atunci când evicțiunea provine de la un terț, cât și în cazul evicțiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului (cu titlu de exemplu: deposedarea cumpărătorului de o parte a imobilului vândut) sau o tulburare de drept (constituirea unei servituţi).

Atunci când intervin asemenea fapte personale ale vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea ”excepției de garanție”, conform căreia cine trebuie să garanteze pentru evicțiune nu poate să evingă, deoarece vânzătorul nu-l poate evinge pe cumpărător direct, indirect și nici în urma dobândirii unei noi calități pe care nu o avea în momentul vânzării.

Obligația de garanție pentru evicţiune a vânzătorului se transmite după moartea sa, succesorilor săi universali sau cu titlu universal și există chiar şi atunci când tulburarea cumpărătorului provine din partea unei terţe personae și numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată. Aşadar, în acest caz, obligația de garanție contra evicțiunii este datorată dacă sunt întrunite anumite condiții.

Dacă evicţiunea s-a produs, se va angaja răspunderea vânzătorului caz în care obligaţia acestuia este o obligaţie de a da, trebuind să-l despagubească pe cumpărător de toate pierderile suferite.
În caz de evicțiune totală, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, cu obligația de restituire în întregime a prețului şi, cu de daune interese.

Evicțiunea parțială constă fie în pierderea numai în parte de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului acestuia de proprietate asupra bunului.
În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul are dreptul de a opta între a cere rezoluțiunea contractului de vânzare și a menține contractul încheiat cu despăgubiri pentru pierderea suferită. Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de o parte a bunului cumpărat îndeajuns de importantă încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.

Garanția pentru evicțiune agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convențională.
De menționat că, în privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, legea nu prevede limitări. Astfel, vânzătorul se poate angaja la răspunderea şi pentru cauze ulterioare vânzării, pentru tulburările de fapt provocate de terţi, pentru evenimente fortuite etc. Aceste clauze trebuie însă să fie prevăzute în mod expres în contract şi să fie clar exprimate, fiind de strictă interpretare, întrucât se asumă o obligaţie.

În ceea ce privește clauzele de micşorare sau înlăturare a răspunderii, legea prevede două limitări:
– chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.
– în caz de evicțiune consumată, vânzătorul trebuie să restituie prețul primit, chiar dacă obligația de garanție contra evicțiunii a fost înlăturată.

Garanția pentru vicii Ascunse în cazul vânzării

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită, dar și utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului/bunului vândut, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării la care este destinat sau dacă viciile micșorează într-atât valoare de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.
Ca vicii ascunse în materie de vânzare (cu titlu de exemplu): defecţiunile unui autoturism, starea defectuasă a materialelor din care este construit imobilul cumpărat, etc. Aceste vicii ascunse, în materie de vânzare, se numesc vicii redhibitorii, iar regulile referitoare la răspunderea vânzătorului se aplică tuturor vânzărilor, cu excepția vânzărilor silite.

Vânzătorul va răspunde pentru vicii dacă sunt întrunite cumulativ mai multe condiţii:
Viciul trebuie să fie ascuns, adică la data predării bunului, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Astfel, vânzătorul nu datorează garanție pentru viciile aparente, acestea putând fi cunoscute şi acceptate ca atare de cumpărător.
În concluzie, viciul este ascuns când nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului la încheierea contractului și nici nu putea fi descoperit de cumpărător la momentul predării. Posibilitatea cumpărătorului de a cunoaşte viciile lucrului se apreciază în abstract, avându-se în vedere un cumpărător diligent şi prudent.

Viciul ascuns să fi existat la data predării bunului. Garanția vânzătorului este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. Pentru viciile apărute ulterior predării, vânzătorul nu răspunde, fiind vorba despre defecţiuni ale lucrului ivite după vânzare.

Viciul ascuns să fie grav. Lucrul vândut trebuie să fie afectat de vicii, în așa măsură încât să devină impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.

Cumpărătorul poate cere instanței: înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuială acestuia; înlocuirea bunului vândut; reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea vânzării.

Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse începe să curgă:

• în cazul unui bun vândut, altul decât o construcție, de la împlinirea unui an de la data predării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte;
• în cazul unei construcții, de la împlinirea a trei ani de la data predării, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte.

Părțile sunt libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor această obligație a vânzătorului printr-o clauză expresă.