Publicat la: 10 februarie 2026
Una dintre cele mai frecvente confuzii în tranzacțiile imobiliare este diferența dintre momentul semnării actului (când devii proprietar în acte) și momentul predării cheilor (când te poți muta efectiv).
Transferul proprietății vs. predarea posesiei: care este diferența?
În termeni juridici (și practici), vânzătorul are încă două obligații distincte:
- Să transmită proprietatea: asta se întâmplă, de regulă, în momentul semnării contractului la notar.
- Să predea bunul (posesia): asta înseamnă predarea efectivă a cheilor și a folosinței imobilului.
Nu există un termen standard valabil pentru toate vânzările/transferurile unui drept de proprietate. Așadar, este perfect legal și des întâlnit în practică ca proprietatea să se transmită azi, dar vânzătorul să mai locuiască în apartament încă 30 de zile (sau alt termen de eliberare), dacă părțile au convenit astfel.
Cum stabiliți termenul de eliberare în contract?
Termenul se stabilește de comun acord de către părți, în funcție de situația concretă, luând în considerare, de exemplu:
• dacă există un antecontract și trebuie respectate clauzele inițiale (dacă s-a încheiat un antecontract);
• dacă imobilul se predă gol sau mobilat/utilat (situație în care poate fi necesară o perioadă de câteva zile pentru eliberarea de bunurile mobile ale vânzătorului);
• dacă predarea cheilor este legată de încasarea integrală a prețului (mai ales când plata se face prin credit bancar sau la un termen ulterior semnării), de tipul: „predarea se va face în termen de X zile de la încasarea prețului”.
Din experiență, pentru vânzător problema nu este „actul de predare”, ci întrebările foarte concrete: când se mută, când predă cheile, cine plătește utilitățile până la predare și ce consecințe există dacă termenul se depășește.
Clauza esențială în contract: cum scriem clar eliberarea și predarea cheilor
Potrivit art. 1685–1687 Cod civil, obligația de predare a bunului cuprinde și pe cea de predare a accesoriilor bunului și, în plus, vânzătorul are obligația să predea împreună cu bunul și titlurile, respectiv documentele, privitoare la proprietatea/folosința bunului.
Mai jos este o formulare inspirată din practica contractuală, care poate fi adaptată în funcție de situație:
- Transmiterea dreptului de proprietate
Proprietatea se transmite la data autentificării contractului, împreună cu drepturile și elementele necesare pentru exercitarea liberă a posesiei, fără alte formalități decât cele prevăzute de lege.
De reținut: proprietatea și cheile pot fi în aceeași zi cu transmiterea, dar pot fi și la date diferite — important e să fie scris clar. - Predarea imobilului (eliberarea de toate bunurile sau de anumite bunuri) – dată exactă
Predarea imobilului liber de bunurile mobile (total sau parțial) ale vânzătorului va avea loc la data fixată de părți ca fiind ulterioară semnării și, opțional, pe bază de proces-verbal de predare-primire. - Răspunderea vânzătorului până la predare
Până la data predării, vânzătorul rămâne răspunzător de starea imobilului, păstrând riscul pieirii fortuite a acestuia, și suportă cheltuielile aferente folosinței (utilități/întreținere) pentru perioada în care folosește efectiv apartamentul/imobilul. În plus, are obligația legală de a conserva bunul până la predare (adică să nu-l deterioreze). - Utilitățile
Odată cu predarea posesiei, se predau cumpărătorului utilitățile în stare de funcționare (plus indexuri, dacă se încheie proces-verbal de predare), iar cumpărătorul se obligă să facă demersurile de trecere/încheiere a contractelor de furnizare pe numele său în termen de [exemplu: 30] zile. - Cartea funciară / intabularea – acordul vânzătorului și formalitățile necesare
Vânzătorul își exprimă acordul pentru radierea dreptului său din cartea funciară și pentru intabularea cumpărătorului. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se dobândesc/modifică/sting cu respectarea regulilor de carte funciară (de aici și importanța formalităților de publicitate imobiliară).
Formalitățile de publicitate imobiliară privind transmisiunea dreptului de proprietate vor fi efectuate de către notarul public, în conformitate cu art. 877 Cod civil și cu dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată.
Proces-verbal de predare-primire: un act opțional
Chiar dacă termenul este scris în contract, momentul fizic al predării cheilor poate fi consemnat și într-un proces-verbal de predare-primire (un înscris sub semnătură privată între părți). Acesta nu trebuie autentificat la notar și este suficient să cuprindă:
• data predării;
• numărul de chei / carduri de acces în imobil;
• indexuri utilități, pentru a delimita cine și ce plătește;
• bunuri rămase în apartament (dacă există) și până când se ridică;
• observații scurte despre anumite elemente specifice.
Dacă predarea se amână: cum te protejezi
Dacă vânzătorul rămâne temporar în apartament după semnare, este sănătos și indicat să existe deja:
• un termen de eliberare clar (dată),
• clauza despre utilități/întreținere până la predare,
• opțional: o clauză de întârziere (de exemplu: „Pentru fiecare zi de întârziere peste termenul stabilit pentru eliberare, vânzătorul va datora cumpărătorului suma de [X] lei/zi cu titlu de daune-interese”), ca să existe o consecință previzibilă dacă termenul se depășește.
Vrei să afli mai multe despre actele necesare? Pentru lista completă de documente și etapele semnării, citește articolul nostru detaliat: Contractul de vânzare-cumpărare
Echipa Editorială
⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridica
✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
Notă: Acest articol are caracter informativ și se bazează pe legislația valabilă la data publicării (10 februarie 2026). Pentru calculul exact al taxelor și analiza actelor, este necesară o programare
