Publicat: 18 august 2026
În materia achizițiilor imobiliare, conformitatea estetică a unui bun (starea tehnică excelentă, amenajările interioare recente) nu garantează siguranța juridică a tranzacției. Există cazuri frecvente în care imobile cu un impact vizual remarcabil prezintă erori în lanțul de titluri de proprietate sau în configurarea drepturilor accesorii (parcări, boxe, cote comune).
Pentru un cumpărător, un proces riguros de due diligence imobiliar nu trebuie să se limiteze la analiza vizuală, ci la corelarea exactă între realitatea fizică și înscrierile din Cartea Funciară.Cele trei elemente critice care trebuie verificate la zi
Cele trei elemente critice care trebuie verificate la zi
Atunci când o proprietate îndeplinește criteriile dumneavoastră locative, dar structura actelor ridică neclarități, verificarea notarială se concentrează pe trei aspecte esențiale:
Regimul juridic al locului de parcare sau al curții
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
O eroare comercială clasică este asumarea faptului că parcarea sau curtea prezentată de vânzător se transmite odată cu apartamentul. Pentru a evita situațiile neprevăzute, vă recomandăm să consultați ghidul nostru detaliat despre Cumpărare apartament, parcare, boxă
Exactitatea cotelor indivize din părțile comune
Fiecare apartament deține o cotă procentuală din elementele comune ale clădirii (holuri, acoperiș, terenul de sub bloc). Neconcordanțele apar atunci când imobilul a suferit modificări (ex: alipiri de apartamente, transformări de mansarde).
Dacă suma cotelor indivize din bloc nu dă un total matematic de 100%, Cartea Funciară colectivă este blocată, ceea ce împiedică transferul dreptului de proprietate sau aprobarea unui credit ipotecar până la recalcularea și rectificarea întregului condominiu.
Lanțul istoric de dobândire și riscul de evicțiune
Actul curent al vânzătorului beneficiază de prezumția de valabilitate, însă o verificare riguroasă presupune analiza modului în care proprietatea s-a transmis de-a lungul timpului (vânzări succesive, moșteniri, partaj). Obiectivul este constatarea absenței unor litigii active sau a unor drepturi terțe nedeclarate (drepturi de uzufruct viager, clauze de inalienabilitate) care ar putea genera un risc de evicțiune (pierdere totală sau parțială a dreptului de proprietate în instanță).
Instrumente de control la îndemâna cumpărătorului
Pentru a elimina riscurile, cumpărătorul nu trebuie să acționeze pe bază de presupuneri, ci să utilizeze instrumentele legale de publicitate imobiliară:
| Document | Ce informație oferă? |
| Extrasul de informare actualizat | Arată proprietarul actual, prezența ipotecilor, a litigiilor notate sau a interdicțiilor de înstrăinare. |
| Releveul cadastral (Schița) | Permite confruntarea fizică a camerelor cu actele (identificarea pereților demolați sau a balcoanelor modificate neautorizat). |
| Certificatul de atestare fiscală | Confirmă că vânzătorul a declarat corect suprafața la organul fiscal și nu înregistrează debite pe rol. |
Validarea dosarului imobiliar
Securizarea economiilor sau a creditului dumneavoastră depinde de claritatea actelor, nu de calitatea amenajărilor. Dacă ați identificat un imobil care prezintă neconcordanțe între explicațiile vânzătorului și actele puse la dispoziție, se impune o evaluare timpurie.
Facilități Procedurale și Optimizarea Costurilor la SPN Stoica S. Eduard & Asociații
Pentru ca tranzacția dumneavoastră imobiliară să beneficieze de un parcurs fluid, sigur și eficient, biroul nostru pune la dispoziția părților două facilități procedurale esențiale:
- Deducerea integrală a onorariului pentru antecontract: Înțelegem că siguranța are un preț, dar vrem să fie accesibilă. Astfel, în situația în care atât promisiunea de vânzare (antecontractul), cât și contractul final sunt instrumentate în cadrul biroului nostru, onorariul achitat pentru antecontract se deduce în întregime din costul actului final de vânzare-cumpărare. Aflați toate detaliile despre această politică de scădere a onorariului.
- Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice: Pentru a reduce timpii de așteptare și birocrația administrativă, echipa noastră poate solicita și obține certificatele de atestare fiscală ale părților pentru proprietățile situate în București. În cazul imobilelor din alte localități, verificăm punctual posibilitatea obținerii digitale în funcție de infrastructura informatică locală.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Pentru a stabili cu certitudine statutul juridic al proprietății înainte de a achita un avans, transmiteți actele de proprietate și alt documente deținute, pe e-mail la contact@notariatstoica.ro sau pe WhatsApp la +40 722 222 281 .
Am centralizat cele mai importante informații și pașii legali de care are nevoie orice cumpărător în secțiunea dedicată în care găsești Tot ce trebuie să știi înainte de cumpărarea unui imobil, pentru a te asigura că ești informat corect despre etapele, costurile și riscurile procesului de achiziție imobiliară. Analiza juridică din prezentul material este realizată conform legislației civile și normelor metodologice în vigoare pentru anul 2026. Autentificarea contractelor se face strict pe baza înscrisurilor oficiale obținute direct de la instituțiile statului.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
