Cumperi apartament de la dezvoltator? Ce verifici înainte de rezervare, avans și antecontract

Publicat: 31 august 2026
Include regulile introduse prin Legea nr. 207/2025 și cadrul cadastral aplicabil unităților imobiliare viitoare.

Cumpărarea unui apartament direct de la dezvoltator începe adesea înainte ca locuința să fie finalizată: alegi unitatea, primești oferta comercială, eventual o convenție de rezervare și apoi proiectul unui antecontract.

În acest moment, întrebarea importantă nu este doar „îmi place apartamentul?”, ci și:

Ce cumpăr juridic? Cum este identificat apartamentul? Ce sumă plătesc acum? În baza cărui document? Ce obligații îmi asum și ce trebuie să existe înainte de contractul final?

În cazul apartamentelor viitoare, Legea nr. 207/2025 a introdus un mecanism nou: înaintea promisiunii trebuie îndeplinite condițiile legale privind autorizația de construire, preapartamentarea și deschiderea cărții funciare pentru unitatea individuală bun viitor; promisiunea se încheie în formă autentică, iar notarul solicită notarea acesteia în cartea funciară.

Ai primit deja rezervarea sau draftul de antecontract?
Trimite documentele înainte de plată la contact@notariatstoica.ro. Este mai util să verificăm traseul juridic înainte de asumarea obligațiilor decât după achitarea sumelor.

Ce trebuie să verifici înainte să plătești

Înainte de rezervare sau antecontract, trebuie să fie clare cel puțin următoarele:

• cine este dezvoltatorul și în ce calitate dezvoltă proiectul;
• care este situația juridică a terenului;
• existența și situația autorizației de construire;
• dacă este vorba despre o unitate viitoare, existența preapartamentării;
• cartea funciară individuală a apartamentului bun viitor;
• identificarea exactă a unității pe care urmează să o cumperi;
• prețul și TVA-ul aplicabil;
• suma solicitată pentru rezervare;
• avansul care va fi plătit prin antecontract;
• termenul stabilit pentru contractul final;
• condițiile privind eventualele modificări ale proiectului;
• modalitatea în care se plătește diferența de preț;
• dacă există credit, sincronizarea termenului contractual cu banca;
• taxele și costurile totale ale traseului notarial.

Pentru verificările generale privind actele, pașii și riscurile cumpărătorului, vezi actele și verificările necesare pentru cumpărarea unui imobil.

Apartament finalizat sau apartament în construcție: de ce contează diferența

Un apartament deja edificat, recepționat, apartamentat și înscris definitiv în cartea funciară are o situație juridică diferită de o unitate care urmează să fie construită sau este încă în curs de execuție.

În cazul apartamentului viitor, cumpărătorul nu dobândește proprietatea prin antecontract.

Antecontractul creează obligația de a încheia în viitor contractul final, în condițiile stabilite de părți și de lege.

De aceea, în etapa precontractuală trebuie să fie foarte clar care este bunul promis și cum este identificat în sistemul de cadastru și carte funciară.

Ce a schimbat Legea nr. 207/2025 pentru apartamentele cumpărate de la dezvoltator

Legea nr. 207/2025 a introdus reguli speciale pentru unitățile individuale din condominii viitoare și pentru locuințele individuale viitoare.

Dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei asemenea unități numai după:

• notarea autorizației de construire în cartea funciară;
• realizarea preapartamentării, în cazul condominiilor viitoare;
• deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale bunuri viitoare.

Pentru cumpărător, această schimbare este importantă deoarece antecontractul nu trebuie să se raporteze doar la o schiță comercială sau la formularea generică „apartamentul nr. X din viitorul proiect”.

Unitatea este individualizată juridic și cadastral înainte de promisiune.

Ce este preapartamentarea și de ce contează

Preapartamentarea apare înaintea apartamentării definitive a construcției.

Prin această operațiune sunt individualizate unitățile viitoare prevăzute în autorizația de construire și în documentația aferentă acesteia.

Se deschid:

• cartea funciară a condominiului bun viitor;
• cărți funciare individuale pentru apartamentele și celelalte unități viitoare.

În partea I a cărții funciare se menționează expres că unitatea este bun viitor.

Pentru explicația dedicată acestui mecanism, vezi ce înseamnă preapartamentarea și de ce contează pentru cumpărător.

Ce este cartea funciară a unui apartament bun viitor

Cartea funciară permite identificarea distinctă a unității înainte de finalizarea construcției.

Pentru cumpărător, întrebarea practică devine:

„Apartamentul pentru care urmează să semnez este unitatea identificată în această carte funciară?”

Trebuie verificate inclusiv:

• numărul unității;
• etajul;
• suprafața;
• poziționarea;
• cotele aferente;
• terenul și părțile comune, după structura proiectului.

Este apartamentul deja intabulat definitiv dacă are CF de bun viitor?

Nu.

Trebuie diferențiată cartea funciară a unității bun viitor de situația juridică a apartamentului edificat și apartamentat după finalizarea construcției.

După recepția la terminarea lucrărilor și certificatul de atestare a edificării se efectuează apartamentarea, iar cărțile funciare ale bunurilor viitoare sunt actualizate cu datele construcției finalizate.

Această diferență trebuie păstrată foarte clar, inclusiv în limbajul folosit în antecontract.

Rezervare, antecontract și contract final: trei etape diferite

Confuzia dintre aceste trei momente este una dintre principalele surse de neînțelegere pentru cumpărători.

Rezervarea apartamentului: cât poate dura și ce sumă poate fi cerută

Pentru unitățile viitoare aflate sub regimul Legii nr. 207/2025, convenția de rezervare poate fi încheiată pentru o perioadă de maximum 60 de zile.

Suma achitată:

• se scade din prețul vânzării;
• nu poate depăși 5% din preț.

Legea prevede sancțiunea nulității absolute a convenției dacă plafonul legal este depășit.

Ce se întâmplă dacă antecontractul nu mai este încheiat

Dacă, până la expirarea perioadei maxime de rezervare, promisiunea sau contractul de vânzare nu se încheie din culpa exclusivă a dezvoltatorului, legea prevede restituirea integrală a sumelor primite în baza rezervării în termen de 30 de zile.

De aceea, convenția de rezervare trebuie citită înainte de plată, nu după.

Ai primit convenția de rezervare? Trimite documentul înainte de achitarea sumei și verificăm ce etapă juridică urmează și ce documente trebuie pregătite. contact@notariatstoica.ro

Antecontractul cu dezvoltatorul: formă autentică și notare în cartea funciară

Pentru unitățile individuale viitoare reglementate de Legea nr. 207/2025, promisiunea de vânzare, promisiunea de cumpărare sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se încheie numai în formă autentică.

Înainte de autentificare se obține extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare.

După încheierea actului, notarul public solicită notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Pentru mecanismul general al actului vezi antecontractul de vânzare-cumpărare la notar iar pentru publicitatea imobiliară vezi și notarea antecontractului în cartea funciară.

Ce trebuie să fie clar în antecontractul cu dezvoltatorul

Un antecontract nu trebuie citit doar ca un formular standard.

În funcție de tranzacție, trebuie să fie clare:

• unitatea promisă;
• suprafața și amplasamentul acesteia;
• prețul;
• TVA-ul;
• suma plătită anterior prin rezervare;
• avansul;
• contul în care se plătește;
• diferența de preț;
• termenul contractului final;
• condițiile privind finalizarea proiectului;
• obligațiile dezvoltatorului;
• obligațiile cumpărătorului/promitent cumpărătorului;
• situațiile în care termenul poate fi prelungit;
• consecințele neexecutării;
• mecanismul aplicabil dacă plata finală se face prin credit;
• predarea apartamentului.

Pentru cumpărător, obiectivul nu este să negocieze fiecare clauză indiferent de context, ci să știe ce înseamnă juridic ceea ce semnează și dacă documentul corespunde structurii reale a tranzacției.

Unde se plătește avansul din antecontract

Rezervarea de maximum 5% nu trebuie confundată cu avansul stabilit în promisiunea autentică.

Legea prevede că sumele achitate ca avans în baza promisiunii sunt depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului.

Utilizarea acestor sume este, de asemenea, reglementată și limitată la dezvoltarea proiectului, în condițiile și etapele prevăzute de lege.

Pentru răspunsul punctual vezi unde se plătește avansul din antecontract.

Avansul din antecontract este maximum 5%?

Nu.

Plafonul de 5% privește rezervarea.

Avansul plătit ulterior în baza promisiunii are un regim distinct, inclusiv privind contul în care se depune și modul în care dezvoltatorul poate utiliza sumele.

Poate dezvoltatorul modifica proiectul după antecontract?

Legea permite continuarea operațiunilor administrative, juridice și cadastrale necesare finalizării proiectului.

Totuși, protejează în mod expres situația în care s-ar modifica suprafața totală sau amplasamentul unității care face obiectul promisiunii. În asemenea cazuri, actualizarea nu este tratată ca o simplă modificare internă a proiectului care poate fi făcută ignorând poziția promitentului-cumpărător.

Acesta este un punct care trebuie verificat foarte atent atunci când între antecontract și finalizarea construcției apar modificări.

Apartamentul final are o suprafață diferită

Diferența trebuie analizată prin raportare la:

• antecontract;
• documentația proiectului;
• toleranțele contractuale convenite;
• documentația cadastrală finală;
• regulile aplicabile modificării unității promise.

Nu orice diferență produce același efect juridic.

Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie

Răspunsul nu poate fi dat doar prin raportare la faptul că proiectul este „întârziat”.

Trebuie văzut:

• termenul exact din antecontract;
• dacă este un termen ferm;
• eventualele condiții de prelungire;
• obligațiile asumate;
• cauzele întârzierii;
• clauzele privind executarea sau încetarea promisiunii;
• regimul sumelor deja plătite.

De aceea, termenul contractului final trebuie analizat înainte de semnarea antecontractului.

Ce se întâmplă când cumpărătorul nu mai dorește apartamentul

Nici aici nu există un răspuns generic de tipul „pierde avansul” sau „primește întotdeauna banii înapoi”.

Trebuie diferențiate:

• rezervarea;
• avansul;
• natura juridică a sumelor;
• clauzele promisiunii;
• cauza pentru care tranzacția nu mai continuă;
• eventuala finanțare bancară.

Documentul semnat este esențial.

Cum se plătește diferența de preț

Înainte de antecontract trebuie stabilit mecanismul întregii plăți, nu numai avansul.

Poate fi vorba despre:

• fonduri proprii;
• credit ipotecar;
• surse proprii + credit;
• una sau mai multe tranșe;
• sume plătite la anumite etape ale proiectului;
• diferența achitată la contractul final.

Trebuie stabilite și:

• conturile;
• moneda;
• termenele;
• dovada plății;
• eventualele condiții de efectuare a transferului.

Pentru mecanismul complet vezi cum și când se plătește prețul într-un contract de vânzare-cumpărare.

Cumperi apartamentul prin credit ipotecar?

Creditul bancar nu modifică cerințele juridice aplicabile antecontractului și unității cumpărate.

Banca are însă propriul circuit suplimentar de analiză.

Trebuie sincronizate:

• actele dezvoltatorului;
• situația juridică a apartamentului;
• termenul antecontractului;
• aprobarea creditului;
• evaluarea;
• contractul final;
• constituirea ipotecii.

Pentru documentația specifică vezi actele necesare pentru cumpărarea cu credit ipotecar.

Dacă finanțatorul solicită analiza juridică scrisă a dosarului, vezi și opinia notarială necesară cumpărării cu credit bancar.

Ce taxe și costuri apar când cumperi apartament de la dezvoltator

Costul trebuie privit pe întreg traseul tranzacției.

În funcție de dosar vor apărea:

• onorariul antecontractului;
• tariful pentru notarea promisiunii;
• onorariul contractului final;
• tarifele ANCPI;
• contractul de ipotecă, dacă există credit;
• verificările și formalitățile aferente actelor;
• eventuale operațiuni suplimentare.

Pentru estimarea completă vezi taxele notariale și costul complet al tranzacției.

Se scade onorariul antecontractului la contractul final?

În condițiile aplicabile și atunci când antecontractul și contractul final sunt instrumentate în cadrul biroului nostru, onorariul achitat pentru antecontract se scade din onorariul vânzării finale.

De aceea este mai util să soliciți un deviz notarial complet decât să privești separat doar costul promisiunii.

Certificatele fiscale la contractul final

Componenta fiscală trebuie pregătită separat de documentația cadastrală și de antecontract.

Pentru actul final trebuie verificate documentele fiscale aplicabile atât vânzătorului, cât și cumpărătorului.

Unde competența și procedura autorității locale permit, biroul nostru poate solicita certificatele fiscale online pentru vânzător și cumpărător, după verificarea rolurilor și a obligațiilor fiscale.

Vezi certificatul fiscal al cumpărătorului și vânzătorului în tranzacțiile imobiliare.

De la bun viitor la apartament finalizat

După finalizarea construcției și îndeplinirea etapelor legale privind recepția și atestarea edificării, are loc apartamentarea finală.

Cărțile funciare deschise la etapa preapartamentării sunt actualizate cu datele apartamentelor efectiv construite.

Abia această etapă permite trecerea de la:

„unitate bun viitor promisă”

la:

„apartament finalizat care poate face obiectul contractului final de transfer al proprietății”, dacă sunt îndeplinite toate celelalte condiții ale dosarului.

Ce verifici înainte de contractul final și predarea apartamentului

Înainte de vânzarea definitivă trebuie verificate, după caz:

• actele finale ale construcției;
• cartea funciară actualizată;
• suprafața și identificarea apartamentului;
• eventualele diferențe față de antecontract;
• sarcinile;
• documentele fiscale;
• prețul și diferența rămasă;
• creditul și ipoteca, dacă există;
• data predării;
• utilitățile și documentele aferente;
• celelalte condiții convenite între părți.

Predarea și transferul proprietății nu trebuie confundate: data și condițiile predării trebuie stabilite în documentele tranzacției.

Ce documente să trimiți înainte de rezervare sau antecontract

Dacă sunt disponibile, trimite:

• convenția de rezervare;
• proiectul de antecontract;
• extrasul de carte funciară;
• documentele proiectului primite de la dezvoltator;
• informațiile privind apartamentul;
• prețul și TVA-ul;
• suma solicitată pentru rezervare;
• avansul propus;
• termenul contractului final;
• informațiile despre finanțare.

Nu trebuie să știi singur ce lipsește din dosar.

Trimite ceea ce ai primit, iar verificarea preliminară are tocmai rolul de a stabili:

ce există → ce trebuie clarificat → ce documente mai sunt necesare → care este următorul pas.

Întrebări frecvente

Ce trebuie să verific înainte să cumpăr un apartament de la dezvoltator?

Situația dezvoltatorului și a terenului, autorizația de construire, identificarea unității, cartea funciară, preapartamentarea dacă este bun viitor, prețul, avansul, termenul, plata, taxele și condițiile actului final.

Ce este preapartamentarea?

Este operațiunea prin care unitățile viitoare dintr-un condominiu sunt individualizate cadastral înainte de finalizarea construcției.

Ce este CF-ul unui bun viitor?

Este cartea funciară deschisă pentru unitatea individuală viitoare, înainte ca apartamentul să fie finalizat și apartamentat definitiv.

Dacă apartamentul are CF de bun viitor, este deja intabulat definitiv?

Nu. Cartea funciară a bunului viitor și intabularea apartamentului finalizat sunt etape diferite.

Cât poate fi rezervarea la dezvoltator?

În regimul Legii nr. 207/2025, suma rezervării nu poate depăși 5% din preț.

Cât poate dura rezervarea?

Maximum 60 de zile în ipoteza reglementată de lege.

Rezervarea este același lucru cu avansul?

Nu. Sunt sume și etape juridice distincte.

Antecontractul pentru apartamentul viitor trebuie încheiat la notar?

Da, pentru unitățile viitoare care intră sub incidența reglementării speciale, promisiunea se încheie în formă autentică.

Antecontractul trebuie notat în cartea funciară?

În această ipoteză, notarul solicită notarea promisiunii în termenul impus de lege.

Unde se plătește avansul către dezvoltator?

Avansul plătit în baza promisiunii este depus în contul bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului, potrivit Legii nr. 207/2025.

 Avansul din antecontract este maximum 5%?

Nu. Limita de 5% privește convenția de rezervare.

Poate dezvoltatorul modifica apartamentul după antecontract?

Operațiunile necesare finalizării proiectului pot continua, însă modificarea suprafeței totale sau amplasamentului unității promise are un regim distinct și trebuie analizată potrivit legii și antecontractului.

Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie?

Se verifică termenul, condițiile de prelungire și consecințele prevăzute în promisiunea concretă.

Ce se întâmplă dacă eu nu mai doresc să cumpăr?

Depinde de actul semnat, natura sumelor plătite și motivul pentru care tranzacția nu continuă.

Pot cumpăra prin credit ipotecar?

Da, dacă dosarul juridic și condițiile finanțatorului permit tranzacția. Termenele trebuie sincronizate cu procedura bancară.

Ce este „Legea Nordis”?

Este denumirea utilizată frecvent în spațiul public pentru modificările introduse prin Legea nr. 207/2025. În documentația juridică folosim denumirea oficială a actului normativ.

Ce taxe notariale plătesc?

Costul depinde de structura concretă a dosarului: antecontract, contract final, carte funciară, eventual ipotecă și alte operațiuni. Recomandăm un deviz complet înainte de semnare.

Se scade onorariul antecontractului?

În condițiile aplicabile și dacă promisiunea și vânzarea finală sunt instrumentate în cadrul biroului nostru, onorariul antecontractului se scade din onorariul actului final.

Înainte să plătești, trebuie să știi ce urmează

Cumpărătorul nu trebuie să devină specialist în cadastru, carte funciară sau legislația dezvoltărilor imobiliare.

Dar înainte de plata unei sume importante trebuie să poată răspunde clar la cinci întrebări:

1. Ce apartament cumpăr?
2. Cum este identificat juridic?
3. Ce sumă plătesc acum și în baza cărui document?
4. Ce obligații îmi asum până la contractul final?
5. Ce trebuie să se întâmple pentru ca proprietatea să îmi fie transferată?

Ai primit documentele, rezervarea sau draftul de antecontract pentru un apartament de la dezvoltator?

Trimite:

• documentul primit;
• extrasul de carte funciară;
• informațiile privind apartamentul;
• prețul și suma solicitată;
• datele despre credit, dacă există.

📧 contact@notariatstoica.ro

Notariat Eduard Stoica – Piața Romană, București

Echipa editorială Notariat Stoica

Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială