Certificat fiscal cumpărător la vânzarea de imobile: ce se schimbă în 2026

Actualizare 11 august 2026: În contextul reluării etapizate a sistemului e-Terra, anumite operațiuni de cadastru și carte funciară sunt reluate începând cu 11 august, iar obținerea extraselor de carte funciară pentru autentificare și informare este prevăzută începând cu 12 august 2026. Pentru calendarul complet și efectele asupra tranzacțiilor aflate în curs, consultați ghidul actualizat despre reluarea e-Terra și extrasele de carte funciară.

I. Ce trebuie să știi, pe scurt

• Vânzătorul/proprietarul prezintă certificatul fiscal pentru bunul care se înstrăinează, emis de UAT unde bunul este înregistrat fiscal.
• Cumpărătorul trebuie să dovedească situația obligațiilor fiscale locale față de UAT-ul competent, în funcție de domiciliu, sediu sau punct de lucru, după caz.
• Actele încheiate cu încălcarea cerințelor prevăzute de art. 159 alin. (5) și (5^2) din Codul de procedură fiscală sunt nule de drept.
• Pentru tranzacțiile imobiliare, este recomandat ca documentele să fie transmise din timp biroului notarial, pentru verificarea dosarului înainte de semnare.

Facilități procedurale și optimizarea costurilor la SPN Stoica S. Eduard & Asociații

Pentru ca tranzacția dumneavoastră imobiliară să beneficieze de un parcurs fluid, sigur și eficient, biroul nostru pune la dispoziția părților două facilități procedurale esențiale:

·       Deducerea/scăderea integrală a onorariului pentru antecontract: În situația în care atât promisiunea de vânzare (antecontractul), cât și contractul final sunt instrumentate în cadrul biroului nostru, onorariul achitat pentru antecontract se deduce în întregime din costul actului final de vânzare-cumpărare, conform normelor metodologice în vigoare.

·       Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice: Pentru a reduce timpii de așteptare și birocrația administrativă, echipa noastră poate solicita și obține certificatele de atestare fiscală ale părților pentru proprietățile situate în București/cumpărători cu domiciliul în București (trebuie ca impozitele să fie achitat la zi, rol fiscal deschis corect). În cazul imobilelor situate în provincie, posibilitatea obținerii digitale este verificată punctual, în funcție de infrastructura informatică a primăriei locale.

II. Ce s-a schimbat, concret

Până acum, în practică, accentul era pus pe certificatul fiscal al vânzătorului/proprietarului (obligațiile locale aferente bunului înstrăinat). Prin OUG 7/25.02.2026 s-a introdus expres și obligația cumpărătorului de a dovedi că și-a achitat obligațiile către bugetul local al UAT unde are domiciliul/sediul/punctul de lucru, după caz.

Pentru partea practică a unei tranzacții imobiliare — pregătirea actelor, verificările înainte de semnare și pașii contractului — puteți consulta Ghidul Cumpărătorului – despre vânzarea cumpărarea unui imobil la notar.

În paralel, actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea acestor cerințe sunt sancționate cu nulitate de drept. În termeni simpli: riscul nu este doar „o hârtie lipsă”, ci un risc de validitate a actului.

III. Cine aduce certificatele și de unde se obțin

1. Vânzătorul / proprietarul

• Ce dovedește: că sunt achitate obligațiile către bugetul local al UAT unde bunul este înregistrat fiscal.
• De unde: Direcția de taxe și impozite locale / primăria competentă (UAT unde bunul este înregistrat fiscal).

2. Cumpărătorul (obligația nouă)

• Ce dovedește: că sunt achitate obligațiile către bugetul local al UAT unde are domiciliul/sediul/punctul de lucru, după caz.
• De unde: Direcția de taxe și impozite locale / primăria de la domiciliu (PF) sau sediu (PJ) și, după caz, punct de lucru.

Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice

Pentru reducerea timpilor de așteptare și a demersurilor administrative, echipa noastră poate solicita și obține, acolo unde procedura permite, certificatele de atestare fiscală ale părților pentru imobilele situate în București, precum și pentru cumpărătorii care au domiciliul sau sediul în București.

Această posibilitate presupune ca obligațiile fiscale locale să fie achitate la zi, iar rolul fiscal să fie deschis și înregistrat corect la autoritatea competentă.

Pentru imobilele situate în afara Bucureștiului, posibilitatea obținerii certificatului fiscal pe cale digitală se verifică punctual, în funcție de procedura și infrastructura informatică a primăriei competente.

PENTRU PERSOANE FIZICE (PF)
În mod uzual, certificatul cumpărătorului se raportează la domiciliu (primăria/serviciul taxe și impozite locale competent).

PENTRU PERSOANE JURIDICE (PJ)
În mod uzual, certificatul cumpărătorului se raportează la sediu. În anumite situații, pot exista cerințe legate și de punctul de lucru (după caz), în funcție de modul în care cumpărătorul dobândește bunul.

IV. Verificarea electronică: Când poate înlocui certificatul

Legea permite ca prezentarea certificatelor să fie înlocuită de verificarea pe cale electronică a situației obligațiilor fiscale datorate. Aplicarea concretă depinde însă de funcționarea sistemelor și de procedurile instituțiilor implicate. De aceea, pentru programări predictibile, este recomandat ca părțile să transmită actele din timp, pentru a se verifica dacă este posibilă verificarea electronică sau dacă este necesară obținerea certificatului.

V. Întrebări frecvente

Mai jos sunt câteva răspunsuri rapide la întrebări care apar des după modificările introduse prin OUG 7/25.02.2026, mai ales în tranzacțiile imobiliare.

1. Este obligatoriu certificatul fiscal al cumpărătorului la vânzarea de imobile?

   Da. Pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, cumpărătorul trebuie să prezinte certificat(e) de atestare fiscală care să arate achitarea obligațiilor fiscale locale (la UAT de domiciliu/sediu/punct de lucru, după caz).

2. La vânzarea de auto se aplică aceeași regulă pentru cumpărător?

   Da. Obligația se referă expres și la mijloacele de transport. Recomandarea este să pregătiți certificatul cumpărătorului din timp, pentru a evita amânări la semnare.

3. Se poate înlocui certificatul fiscal cu o verificare online?

   Legea permite înlocuirea certificatului cu verificarea electronică a obligațiilor fiscale. În practică, posibilitatea concretă depinde de funcționarea sistemelor și procedurilor. Pentru o programare rapidă, cel mai sigur este să aveți certificatul; dacă nu, trimiteți actele în avans și verificăm opțiunea aplicabilă.

4. Certificatul fiscal al cumpărătorului este necesar și la cumpărarea unui apartament?

   Da. Dacă tranzacția privește dobândirea dreptului de proprietate asupra unui apartament, cumpărătorul trebuie să dovedească situația obligațiilor fiscale locale, potrivit regulilor aplicabile.