Publicat: 03 iulie 2026
Cumpărarea unei proprietăți imobiliare presupune, în majoritatea cazurilor, parcurgerea a două etape succesive: semnarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract) și, ulterior, autentificarea contractului definitiv de transfer al dreptului de proprietate.
Această segmentare asigură cumpărătorului intervalul necesar pentru realizarea verificărilor extinse de tip due diligence sau pentru procesarea finanțării bancare, oferind în același timp vânzătorului siguranța tranzacției prin încasarea unui avans.
Din punct de vedere logistic și financiar, implementarea ambelor acte juridice implică structuri de costuri specifice. Pentru a asigura o eficientizare aplicată a bugetului alocat de cumpărător, normele notariale în vigoare reglementează un mecanism, prin care onorariul achitat în prima fază este scăzut în etapa finală de semnare.
Mecanismul scăderii onorariului: Continuitatea dosarului imobiliar
Atunci când o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare este redactată și autentificată în cadrul SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII, sumele alocate onorariului pentru acest prim act nu reprezintă un cost independent și pierdut. În momentul finalizării tranzacției, la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, onorariul achitat inițial pentru antecontract se scade din onorariul stabilit pentru actul definitiv.
Această procedură integrată are la bază principiul continuității analizei juridice. Deoarece o parte importantă a verificărilor preliminare, examinarea titlurilor vechi de proprietate și configurarea elementelor de bază ale dosarului au fost deja efectuate de biroul notarial în faza antecontractului, faza finală beneficiază de o optimizare a costurilor de procesare.
Integrarea scăderii în pachetul general de taxe al cumpărătorului
Deși scăderea onorariului aduce o predictibilitate majoră în planificarea financiară, cumpărătorul trebuie să analizeze acest avantaj în contextul întregului pachet de cheltuieli logistice pe care un dosar imobiliar le generează în mod real.
Acest mecanism de lucru optimizează componenta onorariului notarial, însă bugetul total de achiziție va include întotdeauna taxe fiscale externe care nu fac obiectul procedurilor interne ale biroului:
• Tarifele de publicitate imobiliară: Sumele datorate către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) pentru intabularea dreptului de proprietate. Acestea variază semnificativ în funcție de calitatea dobânditorului. Pentru detalii tehnice privind aceste diferențe, puteți consulta ghidul extins: Taxele către stat (ANCPI): Persoane Fizice vs. Persoane Juridice – Keystone.
• Impactul valorilor din Studiul de Piață: Dacă prețul agreat de părți este inferior valorilor minime de circulație, atât onorariul, cât și taxele conexe se vor recalcula automat. Analiza detaliată a acestui mecanism de reevaluare o găsiți în secțiunea: Aplicarea Studiului de Piață și a Grilelor Notariale în stabilirea costurilor – Keystone.
• Costurile specifice finanțării bancare: În ipoteza în care achiziția se realizează prin credit ipotecar, cumpărătorul va suporta suplimentar tarifele de înscriere a garanțiilor reale în Cartea Funciară, elemente explicate punctual în: Costurile de carte funciară pentru ipotecă și notări conexe – Keystone
Solicită o evaluare aplicată a dosarului tău
Dacă doriți să inițiați o tranzacție imobiliară integrată, echipa noastră vă pune la dispoziție o analiză riguroasă a documentelor și o estimare transparentă a costurilor, cu aplicarea corectă a criteriilor de scădere a onorariului. Puteți transmite documentele disponibile la adresa de e-mail contact@notariatstoica.ro
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
