English
Română
Structura cărții funciare
- titlul ( se indică numărul cărții funciare și localitatea în care este situat imobilul),
- partea I, cuprinde descrierea imobilului, numărul cadastral, suprafața, destinația, adresa administrativă, categoria de folosință, construcțiile (cu elementele de identificare cuprinse în documentația cadastrală/actele de proprietate)
- partea a II-a, identifică înscrierileprivind dreptul de proprietate și alte drepturi reale, cuprinde- numele/denumirea proprietarului, actul care constituie titlul de înscriere, cotele părți ale coproprietarului, recepția sau respingerea propuneriide dezmembrare/comasare, interdicții, orice modificări ce se pot face în titlul cărții funciare sau în partea a I-a sau a II-a,
- partea a III- a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, garanții(sarcini), ca: ipoteca și privilegiile imobiliare, locațiunea, sechestrul, urmărirea imobilului și orice modificări se fac cu privire la această parte.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare – adică, ele se dobândesc, se modifică sau se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
Pentru imobilul cu construcţie condominiu, din care unele părţi sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă; prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.
Ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său sau asupra cotei-părţi aparţinând unui coproprietar. Dacă ipoteca s-a constituit asupra unei părţi din construcţie, ea va fi înscrisă atât asupra acesteia, cât şi asupra cotei corespunzătoare din părţile comune indivize. Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire (art 37 din Legea nr.7/1996 republicată).
Înscrierile în cartea funciară sunt: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea
Intabularea
Este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge, cu titlu definitiv, un drept real imobiliar (de la data cererii). Efectele intabulării:
- de opozabilitate față de terți – dreptul ce face obiectul înscrierii devine opozabil prin această procedură/formalitate de publicitate imobiliară, astfel încât partea poate invoca actul împotriva terților (persoanele care nu sunt parte în act) care ar putea invoca pretenții
- efect constitutiv – dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, (Art 56 din legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil),
- declarativ- pentru situația dobândirii dreptului real imobiliar fără înscriere în cartea funciară,
- efect extinctiv – în cazul radierii drepturilor/actelor.
Documentele/actele în baza cărora se pot efectua înscrierile în cartea funciară: înscrisul autentic notarial, hotărârea judecătorească rămasă definitivă, certificatul de moștenitor, actele emise de autoritățile administației publice locale/centrale etc (în cazurile prevăzute de lege), încheierea registratorului ONRC prin care se dispune înregistrarea fuziunii/divizării, inventare centralizate atestate prin Hotărâre a Guvernului etc.
Condiții de radiere a drepturilor reale imobiliare:
- cu consimțământul titularului dreptului, care trebuie exprimat într-un înscris autentic notarial,
- în baza unei hotarâri judecătorești sau a unui act administrativ,
Art 24 alin 4 din legea nr. 7/1996 republicată, prevede că drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei:
- a) declaraţii în formă autentică a părţilor;
- b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate;
- c) hotărâri judecătoreşti.
Art. 889 din Codul Civil – Renunţarea la dreptul de proprietate
Proprietarul poate renunţa la dreptul său printr-o declaraţie autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului.
În acest caz, comuna, oraşul sau municipiul, după caz, poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea dispoziţiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
În situaţia bunurilor grevate de sarcini reale, unitatea administrativ-teritorială care a preluat bunul este ţinută în limita valorii bunului.
Înscrierea provizorie în cartea funciară
Înscrierea provizorie poate fi făcută numai în cazurile prevăzute de lege și are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Potrivit Art 898 din Codul Civil, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:
- dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
- dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
- dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
- dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
- dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Actele sau faptele supuse notării în cartea funciară
Înscrierea prin care actele, raporturile juridice sau faptele (cu privire la imobilele înscrise în cartea funciară), drepturile de creanță personale, sunt aduse la cunosținta terților în scop de informare.
Art 903 din Codul Civil: În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:
- instituirea consilierii judiciare sau a tutelei speciale, prelungirea, înlocuirea, încetarea şi ridicarea acestor măsuri,
- cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
- calitatea de bun comun a unui imobil;
- convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
- destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
- locaţiunea şi cesiunea de venituri;
- aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
- interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
- vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
- dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
- pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
- antecontractul şi pactul de opţiune;
- dreptul de preempţiune născut din convenţii;
- intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
- schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;
- deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
- sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
- acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
- acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
- punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.
Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor.
Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini.
La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum şi în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va utiliza un extras de carte funciară pentru informare eliberat notarului public sau oricărei alte persoane sau din oficiu, cu condiţia ca situaţia juridică a imobilului înscrisă în cartea funciară să fi rămas neschimbată.
În baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operaţiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul.
Art. 37 din legea nr. 7/1996 republicată- Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale.
