Limitele legale stabilite în interes privat, în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate

Limitele legale ale exercițiului dreptului de proprietate se împart la rândul lor în trei categorii:

1. limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea firească a apelor; reguli privind curgerea provocată a apelor; cheltuieli referitoare la irigaţii; obligația proprietarului căruia ii prisosește apa; întrebuințarea izvoarelor; despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul. Toate aceste dispoziții sunt reglementate special în Codul Civil, respectiv în art 604 și următoarele.
2. limitele de natură a asigura, în privinţa imobilelor, bune raporturi de vecinătate (art 611-620 Cod Civil): picătura streșinii ; distanța și lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții, lucrări și plantații; vederea asupra proprietății vecinului; dreptul de trecere;
3. limitele aplicabile în situaţii speciale: dreptul de trecere pentru utilități și pentru efectuarea unor lucrări (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului sau în situația generată de o stare de necesitate (art. 624).

Servituțile legale și naturale

Conform prevederilor Codului Civil, servituțile sunt susceptibile de următoarele reglementări:

După obiect, servituțile sunt:

• Pozitive – acestea fiind cele care îndreptățesc proprietarul fondului dominant să exercite, în mod direct, anumite prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit: servituțea de a lua apă, de trecere;
• Negative – impun proprietarului fondului aservit anumite restricții ale dreptului de proprietate; servituțea de a nu construi.

După modul de exercitare:

• Continue – existența lor nu necesită mereu intervenția faptei omului (cu titlu de exemplu servituțea de vedere)
• Necontinue – pentru existența lor este necesară fapta omului: servituțea de trecere cu piciorul sau cu mijloace de transport.

După felul în care se manifestă servituțile:

• Aparente – se cunosc prin anumite semne exterioare: o ușă, o fereastră;
• Neaparente – existența lor nu rezultă din vreun semn exterior: servituțea de a nu clădi până la o anumită distanță.

Zidul, șanțul și gardul comun

Zidul, șantul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietatea exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii.

În privința zidului despărțitor se consideră a fi semn de necomunitate a acestuia în situația în care culmea zidului este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond, împrejurare ce conduce la a se prezuma ca zidul respectiv se afla în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.

De asemenea, vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne de natură a prezuma că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietarii învecinați.

Privitor la șanțul comun, Codul Civil dispune că exista semn de necomunitate a acestuia atunci când pământul rezultat din saparea șanțului este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a lui, situație în care șantul este prezumat a fi proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Toate prezumțile prevăzute mai sus sunt relative, ele putând fi răsturnate.

Totodată art 662 Cod Civil instituie obligația de realizare a despărțiturilor comune, în sensul că oricare dintre vecini îl poate obliga pe proprietarul fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărțituri comune.

Dacă despărțitura ce urmează a fi realizată constă într-un zid, în lipsa unor dispoziții legale, a unor reguli de urbanism sau a obiceiului locului, înălțimea zidului comun se stabilește de comun acord, fără a depăși 2 metri, în care intră și coama zidului.

Distanța plantațiilor

Art 613 Cod Civil dispune ca, în lipsa unor dispoziții contrare cuprinse în lege, în regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiți la o distanță de cel puțin 2 metri față de linia de hotar, cu excepția arborilor care ajung la o înăltime mai mică de 2 metri, a plantaților și a gardurilor vii; în cazul celor din urmă arbori, Codul Civil permite plantarea lor până la o distanță de 60 de cm față de fondul învecinat. În caz de nerespectare a distanței de 2 metri prevăzut pentru arborii mari, proprietarul vecin care constată aceasta este îndreptățit să ceară scoaterea lor, ori după caz, să pretindă tăierea lor la “înălțimea cuvenită”, după cum este îndreptățit a face această operațiune el însuși, dar pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

De asemenea, art 613 Cod Civil prevede dreptul proprietarului fondului peste care, eventual, se întind rădăcinile sau ramurile arborilor ce se găsesc pe fondul proprietarului vecin și aparțin acestuia de a le tăia și a i le preda, precum și dreptul de a culege și de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.

Distanța și lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții

Codul Civil în art 612 instituie obligația potrivit căreia proprietarul unui fond poate realiza orice construcții, lucrări sau plantații, numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietățile învecinate, dacă prin lege ori prin regulamentul de urbanism nu s-a dispus altfel.

Textul dispune ca orice derogare de la distanță minimă, oriunde s-ar fi prevăzut aceasta, se poate face prin acordul părților, un asemenea acord trebuie însă făcut în formă autentică.

Vederea asupra proprietatii vecinului

Art 614 Cod Civil reglementează principiul potrivit căruia nu este permis niciunui coproprietar să facă o fereastră ori să practice o deschidere în zidul comun decât cu acordul tuturor celorlalți coproprietari.

Această dispoziție trebuie raportată la cea care înscrie zidul ce desparte două fonduri printre despărțiturile prezumate a fi coproprietatea forțată a proprietarilor fondurilor învecinate astfel despărțite.

Toți coproprietarii trebuie să consimtă la efectuarea unei ferestre ori despărțituri în zidul comun. Aceleași raporturi de bună vecinătate impun păstrarea unei distanțe minime pentru practicarea de ferestre de vedere pe unul din fondurile învecinate.

Este de asemenea obligatorie păstrarea unei distanțe de cel puțin 2 metri între fondul îngrădit sau neîngrădit, ce aparține proprietarului vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări care sunt orientate către acel fond.

Daca lucrările sunt dispuse neparalel cu linia de hotar spre fondul vecin, ele trebuie să fie executate la o distanță de până la un metru față de această linie.

Dreptul legal de trecere

Potrivit art 617 Cod Civil proprietarul unui fond, adică al unui teren, care este lipsit de acces la calea publică are dreptul “să i se permită trecerea pe fondul vecinului său”, pentru exploatarea propriului teren.

Astfel, dreptul de trecere poate fi exercitat de proprietarul locului fără acces la calea publică de a obține un asemenea acces prin utilizarea unei căi de trecere ce se situează, preexistând ori fiind construită în acest scop, pe terenul proprietarului vecin care dispune de  acest acces.

Important este însă să deosebim acest drept de trecere ca limită legală a exercițiului dreptului de proprietate privată de eventuală servitute de trecere constituită în condițiile prevăzute de art 755 și următoarele din Codul Civil, aceasta din urmă constituind un veritabil dezmembrământ al dreptului de proprietate.