Contractul de vânzare – Verificări făcute de notar și elemente structurale esențiale

Vă vom prezenta structura unui contract de vânzare-cumpărare și pașii pentru încheierea tranzacției.

I. Părțile contractante

Vânzătorii și cumpărătorii vor fi identificați prin cărțile de identitate (CI).

Se vor prezenta și certificat de căsătorie / certificat de divorț / convenție matrimonială (dacă este cazul).

În situația în care partea contractantă este cetățean străin, se va identifica cu pașaport sau carte de identitate emisă în țara de reședință. Suplimentar, pentru a încheia tranzacții în România, cetățenii străini vor avea nevoie fie de NIF (număr de identificare fiscală) ce se atribuie de către Agenția Națională de Administrare Fiscală, fie de CNP atribuit de autoritățile din România în situația în care aceștia dețin permis de ședere sau carte de rezidență permanentă. În situația în care cetățeanul străin nu cunoaște limba română (vorbit, scris, citit), la încheierea contractului va fi necesară prezența unui interpret / traducător autorizat.

În situația în care partea contractantă este persoană juridică, se vor prezenta următoarele: act constitutiv, certificat constator, hotărâre AGA. Contractul de vânzare va fi semnat de către administratorul societății, desemnat prin hotărâre AGA prin care se decide încheierea contractului, cu identificarea imobilului, a prețului și modalității de plată.

II. Obiectul contractului

Bunul imobil va fi identificat conform actelor de proprietate și poate fi reprezentat de:

• Un apartament, împreună cu cota indiviză din părțile comune ale blocului, precum și împreună cu cota de teren aferentă apartamentului, teren ce poate fi în folosință sau proprietate;
• Eventuale imobile accesorii, de exemplu locuri de parcare, boxe, magazii, garaje, etc.
• Un imobil compus din teren + construcție, împreună cu eventuale cote indivize din drumul de acces, în situația în care imobilul nu are acces direct din drumul public
• Un teren liber de construcții, ce poate avea diferite categorii de folosință
• Un spațiu comercial, un imobil industrial sau clădire de birouri, hoteluri sau pensiuni sau alte imobile cu destinații speciale

III. Modalitatea de dobândire

Vânzătorul va prezenta actele de proprietate privind bunul imobil, care pot fi:

• contract de vânzare-cumpărare sau de construire încheiat cu instituțiile statului (ICVL, SCAVL, ICRAL, PMB, etc), proces verbal de predare primire a locuinței, contract pentru plata în arte, contract de împrumut încheiat cu CEC, adeverință de achitare integrală,
• contract de donație, contract de partaj, contract de schimb, act de adjudecare, act de dare în plată, contract de vanzare-cumpărare încheiat în formă autentică în fața unui notar public, autorizație de construire, proces verbal de recepție, certificat de edificare, certificat de nomenclatură stradală, certificate de moștenitor, titlu de proprietate, certificat de atestare a dreptului de proprietate

Se va verifica modalitatea de dobândire a bunului imobil. În situația în care din actul de proprietate al vânzătorului nu rezultă achitarea integrală a prețului, acesta va trebui să prezinte dovada de plată (fie documentele bancare pentru toate sumele achitate prin transfer bancar, fie o declarație de la foștii proprietari din care să rezulte că au primit integral prețul vânzării). În funcție de particularitățile bunului imobil, notarul poate solicita vânzătorului acte de proprietate anterioare pentru a stabili istoricul de dobândire a bunului.

IV. Regimul juridic și fiscal

Va fi verificat regimul juridic al bunului imobil cu privire la eventuale sarcini sau garanții, va fi verificat istoricul de dobândire pentru a se stabili dacă bunul imobil a fost dobândit prin anumite legi speciale, va fi verificată documentația cadastrală (plan de amplasament, schiță (RLV), încheiere de intabulare, extrase de carte funciară), va fi verificată lista imobilelor expertizate privind riscul seismic pentru a se stabili dacă imobilul este încadrat în clasă de risc, va fi verificată lista monumente istorice pentru a se stabili dacă imobilul are regim de monument istoric protejat.

Vânzătorul va trebui să prezinte documentația cadastrală (plan de amplasament, schiță (RLV), încheiere de intabulare).

În situația în care bunul imobil este reprezentat de un teren liber de construcții, vânzătorul va trebui să prezinte certificat de urbanism obținut de la primăria competentă.

În situația în care bunul imobil este grevat de sarcini (de exemplu un drept de ipotecă), vânzătorul va trebui să prezinte în original un acord din partea creditorului, în care să fie specificate condițiile pentru înstrăinare.

În situația în care bunul imobil a fost dobândit în temeiul Legii 112/1995, vânzătorul va trebui să obțină de la Primăria Municipiului București următoarele adeverințe în original: adresă de la PMB – Direcția Juridic – Serviciul Instanțe Civile și Contencios Administrativ, adresă de la PMB – Direcția Juridic – Serviciul Evidență, analiza, soluționare și gestiune notificari Legea nr. 10/2021, adresă de la PMB – Direcția Juridic – Biroul Analiză și Soluționare Petiții Legile Proprietații.

Vânzătorul va trebui să prezinte în original certificat fiscal de la Direcția de Impozite și Taxe Locale obținut pentru vânzare, din care să rezulte că nu există impozite neachitate cu privire la bunul imobil. În situația în care bunul imobil este deținut de mai mulți proprietari (soți sau coproprietari), va trebui obținut certificat fiscal pentru fiecare în parte, în funcție de cota deținută din bunul imobil.

În situația unor unități individuale deținute în blocuri sau ansambluri de locuințe unde există asociație de proprietari, vânzătorul va trebui să prezinte în original adeverință emisă de asociația de proprietari semnată atât de președinte cât și de administrator, din care să rezulte că au fost achitate la zi cheltuielile de întreținere.

Vânzătorul va trebui să prezinte facturile recente de utilități și dovada de plată a acestora.

Vânzătorul va trebui să prezinte în original certificat de performanță energetică pentru clădiri, locuințe, apartamente, unități individuale.

Vânzătorul va garanta cumpărătorul contra evicțiunii și a viciilor ascunse, conform prevederilor articolelor 1695 și 1707 Cod civil.

V. Transmiterea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate asupra bunului imobil se va transmite la momentul semnării contractului de vânzare.

Dreptul de posesie și folosință (predarea bunului imobil) se poate transmite în ziua semnării sau la o dată ulterioară stabilită de părți (termenul de eliberare).

VI. Prețul vânzării

Părțile vor negocia de comun acord prețul vânzării, moneda și modalitatea de plată.

Prețul vânzării se poate achita din surse proprii sau din credit bancar.

Dacă părțile contractante sunt persoane fizice, din prețul total, cumpărătorul poate achita maxim 10.000 euro în numerar, iar restul va trebui achitat prin transfer bancar. Conturile bancare în/din care se face plata vor fi puse la dispoziție de către părți. Părțile vor face dovada că sunt titulari ai conturilor precizate (nu se pot face plăți/transferuri din conturile unor terțe persoane neimplicate în tranzacție). Părțile vor trebui să primească sau să achite prețul vânzării proporțional cu cotele de deținere / dobândire a bunului imobil. Excepție fac soții căsătoriți sub regimul comunității legale de bunuri.

Dacă una sau ambele părți contractante sunt persoane juridice, prețul se va achita doar prin transfer bancar și doar în moneda națională (lei).

În funcție de modalitatea de plată, enumerăm câteva situații cu titlu exemplificativ:

1. În situația în care prețul vânzării se achită integral în ziua semnării (această variantă fiind posibilă doar dacă atât cumpărătorul cât și vânzătorul au conturi deschise la aceeași bancă și transferul bancar se poate face pe loc), vânzătorul va declara că a primit integral prețul vânzării și că nu mai are alte pretenții de la cumpărător
2. În situația în care prețul se achită din surse proprii, prin transfer bancar, însă contul vânzătorului nu este creditat imediat cu suma de bani reprezentând prețul vânzării, în contractul de vânzare se va introduce o clauză denumită “pact comisoriu”, care reglementează faptul că, dacă vânzătorul nu primește integral prețul până la un anumit termen stabilit, contractul de vânzare se poate desființa, iar bunul imobil se va întoarce în proprietatea vânzătorului
3. În situația în care o parte din preț se achită din credit bancar, cumpărătorul va achita în ziua semnării partea din preț din surse proprii, urmând ca restul de preț ce provine din credit să fie virat vânzătorului într-un anumit termen stabilit de băncile creditoare (de regulă termenul este de 5 zile lucrătoare de la momentul prezentării încheierii de intabulare, ceea ce înseamnă aproximativ 9 zile lucrătoare de la momentul semnării contractului de vânzare). În această situație de asemenea se va introduce clauza cu privire la pactul comisoriu, care reglementează faptul că, dacă vânzătorul nu primește integral prețul până la termenul stabilit, contractul de vânzare se poate desființa, iar bunul imobil se va întoarce în proprietatea vânzătorului
4. În situația în care bunul imobil este achiționat de către o persoană fizică de la o persoană juridică (dezvoltatorul imobiliar), la prețul stabilit se adaugă contravaloarea cotei de TVA (5% sau 19%, în funcție de cuantumul prețului, compunerea bunului imobil și condițiile îndeplinite de cumpărător)
5. În situația în care bunul imobil este achiționat de către o persoană juridică de la o altă persoană juridică, pot fi aplicabile dispozițiile articolului 331 din Codul Fiscal cu privire la taxarea inversă, dacă atât societatea vânzătoare, cât și societatea cumpărătoare sunt înregistrate ca plătitoare de TVA.

VII. Declarații și garanții ale vânzătorului

Vânzătorul va garanta faptul că bunul imobil se află în proprietatea sa, că bunul imobil nu a fost scos din circuitul civil prin instituirea unei clauze de inalienabilitate convențională sau testamentară sau în alt mod, că nu a primit și nu are cunoștință de niciun document și/sau informații cu privire la revendicări formulate de autorități, moștenitori, creditori sau alți terți cu privire la drepturi asupra bunului imobil, în tot sau în parte și nu există asemenea situații iminente, sau circumstanțe de natură să provoace asemenea situații, bunul imobil nu face obiectul vreunei creanțe și/sau proceduri judiciare, vreunei urmăriri sau executări de orice natură și nu are cunoștință de existența vreunei somații, notificări, amenințări legate de o astfel de acțiune, pretenție sau urmărire formulată de terți, stat sau de o autoritate locală în ceea ce privește bunul supus înstrăinării, acesta nu are un regim juridic care să presupună necesitatea obținerii de avize, acorduri sau opțiuni din partea vreunei persoane fizice/juridice de drept public/privat, că nu există niciun impediment legal pentru vânzarea bunului imobil, că nu a fost încheiat niciun pact de opțiune, bunul imobil nu a trecut în patrimoniul statului prin vreun act normativ, nu face obiectul vreunui litigiu judecătoresc și nu s-a promis vânzarea printr-un înscris autentic sau sub semnătură privată, că bunul imobil nu reprezintă aport în natură adus vreunei societăți comerciale sau fundații, nu reprezintă sediul social al vreunei societăți comerciale, niciun terț nu are drept de preempțiune în ceea ce privește bunul imobil sau părți din acesta (sau orice drept asupra acestuia, în tot sau în parte), rămânând continuu în stăpânirea vânzătorului de la data dobândirii și până în prezent, că accesul la bunul imobil este gratuit, liber și neresticționat, este asigurat prin drumuri publice de acces și nu există dispute cu nicio terță persoană cu privire la identificarea, locația și vecinătățile bunului imobil, că bunul imobil a fost corect identificat, are dimensiunile precizate în documentația cadastrală și nu a suferit modificări neautorizate, alterări ori distrugeri, că bunul imobil nu reprezintă locuința familiei, în înțelesul articolului 321 Cod Civil, că nu există niciun contract de locațiune, comodat, închiriere, uz, uzufruct sau alte convenții asupra bunului imobil în virtutea cărora ar putea fi pretinsă de terțe persoane folosința asupra acestuia și nu este ocupat de terțe persoane fizice sau juridice, cu titlu locativ sau fără titlu.

VIII. Declarații și garanții ale cumpărătorului

Cumpărătorul va declara că a luat cuoștință de situația juridică și de fapt a bunului imobil și că este de acord să cumpere în aceste condiții, că a verificat starea bunului cumpărat și se declară mulțumit de starea acestuia, că a primit titlurile și documentele privitoare la proprietatea bunului imobil dobândit și a luat la cunoștință de înscrisurile ce au fost enumerate în descrierea istoricului proprietății, că a vizionat și inspectat bunul imobil și acesta corespunde descrierii din act.

Cumpărătorul va avea obligația să depună o declarație fiscală la compartimentul de specialitate a autorității publice locale în a cărei competență se află bunul în termen de 30 de zile de la data autentificării contractului de vânzare, să încheie o poliță de asigurare a locuinței împotriva dezastrelor naturale, în termenul prevăzut de lege, să prezinte președintelui Asociației de proprietari informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, să facă demersurile necesare încheierii contractelor de prestări servicii/furnizare de utilități pe numele său, în termen de 30 de zile calendaristice calculate începând de la data autentificării contractului de vânzare.

IX. Dispoziții finale

Onorariul notarului public și tariful pentru Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară vor fi suportate de către cumpărător și vor fost calculate având în vedere prețul de înstrăinare (dacă prețul declarat de părți va fi superior valorii minime din studiul de piață pentru anul 2023 privind valorile minime imobiliare) sau având în vedere valoarea bunului imobil stabilită conform studiului de piață pentru anul 2023 privind valorile minime imobiliare (dacă valoarea minimă de piață va fi superioară prețului declarat de părți).

În situația în care prețul imobilului se achită cu credit bancar, odată cu contractul de vânzare se va semna și un contract de ipotecă între cumpărător și banca finanțatoare, iar cumpărătorul va suporta taxele notariale și tariful pentru Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară aferente contractului de ipotecă.

Excepție fac creditele obținute prin programele “Noua Casă” sau „IMM Invest”, pentru care nu se încheie contract de ipotecă separat.

Vânzătorul (persoană fizică) va achita impozitul privind venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal:

• dacă bunul imobil este deținut de către vânzător o perioadă mai mică de trei ani, impozitul va fi în
  cuantum de 3% din prețul vânzării/valoarea minimă stabilită în studiul de piață
• dacă bunul imobil este deținut de către vânzător o perioadă mai mare de trei ani, impozitul va fi în
  cuantum de 1% din prețul vânzării/valoarea minimă stabilită în studiul de piață