Contractul de vânzare imobil la notar – pașii esențiali și rolul notarului în tranzacția imobiliară

Contractul de vânzare a unui imobil este un acord prin care:

• vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra imobilului,
• cumpărătorul plătește un preț stabilit de comun acord,
• ambele părți declară că înțeleg consecințele juridice ale tranzacției și își asumă drepturile și obligațiile care decurg din ea.

Acest contract se încheie în formă autentică la notarul public, pentru ca transferul să fie valabil și opozabil tuturor.

Pentru o prezentare detaliată a clauzelor și a structurii contractului, poți consulta Ghidul dedicat contractului de vânzare-cumpărare la notar.

I. Etapele principale până la semnarea contractului de vânzare

Deși fiecare tranzacție are particularitățile ei, în practică sunt câțiva pași care apar aproape de fiecare dată:

1. Discuția inițială între părți

Vânzătorul și cumpărătorul stabilesc, în linii mari, prețul, termenul de plată, data estimată pentru predarea imobilului și eventualele condiții speciale (credit bancar, lucrări ce trebuie finalizate, eliberarea spațiului etc.).

2. Transmiterea actelor la biroul notarial

Notarul are nevoie să verifice atât situația juridică a imobilului, cât și capacitatea părților de a încheia tranzacția.
Lista completă de acte diferă în funcție de tipul imobilului și de modul în care a fost dobândit.

Pentru lista detaliată, cu exemple concrete, accesează Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil la notar.

3. Analiza juridică și clarificarea eventualelor probleme

Aici se verifică, între altele:

• • dacă imobilul este intabulat,
  • dacă există ipoteci, interdicții, litigii,
  • dacă toate persoanele care trebuie să semneze sunt identificate corect (coproprietari, soți, moștenitori etc.).

4. Pregătirea și verificarea proiectului de contract

Notarul întocmește proiectul, ținând cont de înțelegerea părților și de regulile legale. Părțile îl pot citi în avans și pot cere explicații sau modificări acolo unde este necesar.

5. Semnarea contractului și înscrierea în cartea funciară

După ce părțile semnează în fața notarului, actul se comunică la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului.

II. Ce verifică notarul public în cadrul contractului de vânzare

Rolul notarului nu este doar de a „scrie actul”, ci și de a proteja părțile din punct de vedere juridic. Printre verificări se numără:

• identitatea și capacitatea părților (vârstă, regim matrimonial, eventuale reprezentări prin procură);
• dacă persoana care vinde este într-adevăr proprietarul imobilului și în ce cotă;
• existența unor sarcini înscrise în cartea funciară (ipotecă, interdicție de înstrăinare, sechestru);
• corelarea datelor de identificare din actele de proprietate, cadastru și carte funciară;
• respectarea limitelor legale privind plățile în numerar și utilizarea transferului bancar.

Dacă tranzacția implică un credit ipotecar, se încheie și contractul de ipotecă în favoarea băncii.

Detalii practice despre situațiile în care se cumpără cu credit găsești în articolul dedicat vânzării cu ipotecă și contractului de ipotecă imobiliară.

III. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII

La SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII , îți putem: analiza actele înainte de programarea semnării, indica din timp ce documente lipsesc, explica, în termeni accesibili, clauzele din contract.

Poți trimite actele scanate și întrebările tale la contact@notariatstoica.ro, menționând că dorești încheierea unui contract de vânzare pentru un anumit imobil.

Întrebări frecvente pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare imobil la notar

1. Este obligatoriu să închei mai întâi o promisiune de vânzare-cumpărare?

Nu. Promisiunea este utilă când părțile au nevoie de timp (de exemplu, pentru obținerea unui credit), dar dacă toate condițiile sunt îndeplinite și plata se poate face direct, se poate încheia direct contractul de vânzare-cumpărare.

2. Pot vinde un imobil care are încă ipotecă?

Da, dar este necesar acordul băncii creditoare și stabilirea clară a modului în care se stinge creditul (din preț, din refinanțare sau alt mecanism agreat de bancă). Notarul îți va explica pașii și va colabora cu banca.

3. Ce se întâmplă dacă nu am toate actele pregătite?

Notarul poate verifica actele existente și îți va spune ce documente mai sunt necesare (de exemplu, certificat fiscal actualizat, certificat energetic, documentație cadastrală). Este bine să trimiți actele în avans, astfel încât programarea pentru semnare să se poată face realist.

4. Pot semna contractul prin procură, dacă nu mă pot prezenta personal?

Da, dacă împuternicești o altă persoană printr-o procură autentică. Detaliile despre conținutul procurii și actele necesare pot fi obținute de la biroul notarial, înainte de redactare.