English
Română
Refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă, în esență, înlocuirea unui credit existent cu un credit nou, de regulă în condiții mai avantajoase (dobândă, perioadă de rambursare, costuri totale). Din punct de vedere notarial, refinanțarea implică, de cele mai multe ori:
- stingerea creditului vechi,
- radierea ipotecii vechi,
- încheierea unui nou contract de credit și a unui nou contract de ipotecă imobiliară, în favoarea noii bănci sau a aceluiași creditor.
Acest articol îți explică, ce presupune contractul de ipotecă pentru refinanțare și care sunt pașii prin care se ajunge la o garanție corect înscrisă în cartea funciară.
1. Ce înseamnă ipoteca în contextul refinanțării
În refinanțare, ipoteca nu este un mecanism nou, ci o reconfigurare a garanției:
- imobilul este deja ipotecat în favoarea unei bănci (creditul inițial);
- prin noul credit, vechea datorie este stinsă, iar noua bancă (sau același creditor, în alte condiții) dobândește un nou drept de ipotecă asupra aceluiași imobil.
Contractul de ipotecă pentru refinanțare se încheie în formă autentică la notar, iar înscrierea lui în cartea funciară este esențială pentru opozabilitatea garanției față de terți.
Pentru explicații generale despre ipotecă imobiliară poți consulta articolul dedicat contractului de ipotecă imobiliară la notar. Pentru situația cumpărării cu credit, există articolul despre contractul de ipotecă la cumpărarea unui imobil cu credit ipotecar.
2. Pașii juridici principali în refinanțare
În liniile mari, o operațiune de refinanțare implică următoarele etape:
- Aprobarea noii finanțări
Noua bancă analizează veniturile debitorului și documentele privind imobilul și aprobă creditul de refinanțare, în limita unor condiții (scadență, dobândă, comisioane etc). - Stingerea creditului vechi
În funcție de structura tranzacției, plata creditului vechi se poate face:- direct de către noua bancă, în contul băncii inițiale;
- de către debitor din fonduri proprii.
- Radierea ipotecii vechi
După achitarea creditului vechi, banca inițială emite actul necesar pentru radierea ipotecii din cartea funciară (declarație de radiere dată în forma autentică). Radierea se face prin formalitățile specifice, la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. - Constituirea noii ipoteci
Se încheie contractul de ipotecă pentru creditul de refinanțare, în favoarea noii bănci. În baza acestui contract, noua ipotecă se înscrie în cartea funciară, pe numele creditorului actual.
Uneori, pentru fluidizarea operațiunii, o parte din acești pași sunt reglementați prin clauze speciale în contractele de credit și de ipotecă, astfel încât transferul garanțiilor să se facă fără întreruperi.
3. Acte orientative necesare pentru contractul de ipotecă la refinanțare
Lista exactă de documente este stabilită de bancă și de biroul notarial, însă, în practică, sunt necesare, în principal:
- documente de identitate ale debitorului (și ale eventualilor codebitori/garanți);
- actele de proprietate ale imobilului;
- documentația cadastrală și extras de carte funciară actualizat;
- acte privind creditul inițial (contract de credit, eventuale acte adiționale, situația la zi a soldului);
- aprobarea de credit pentru refinanțare și instrucțiunile băncii privind modul de stingere a vechiului credit;
- când este cazul, documente referitoare la regimul matrimonial, procuri pentru reprezentanți sau acte ale persoanelor juridice implicate.
Pentru o imagine completă asupra actelor necesare la vânzarea ori ipotecarea unui imobil, poți consulta Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil și articolele despre ipotecă imobiliară și cumpărare cu credit ipotecar.
4. Rolul notarului în refinanțarea creditului
Într-o operațiune de refinanțare, notarul public:
- verifică situația juridică a imobilului și existența ipotecii vechi;
- analizează documentele privind creditul existent și noile documente de credit;
- redactează sau autentifică contractul de ipotecă pentru refinanțare, în concordanță cu legislația și regulamentul băncii;
- îndeplinește formalitățile pentru radierea ipotecii vechi și înscrierea ipotecii noi în cartea funciară.
Scopul este ca, la finalul procedurii, să existe o situație clară în cartea funciară: creditul vechi stins, ipoteca veche radiată și noua ipotecă înscrisă corect.
5. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII te poate asista în:
- analiza documentelor privind creditul existent și imobilul ipotecat;
- coordonarea, din punct de vedere notarial, a relației cu vechea bancă și cu noua bancă;
- redactarea și autentificarea contractului de ipotecă pentru refinanțare;
- radierea ipotecii vechi și înscrierea ipotecii noi în cartea funciară.
Pentru întrebări sau pentru a trimite actele spre verificare, ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro, menționând că dorești refinanțarea unui credit ipotecar existent.
Întrebări frecvente despre refinanțarea creditului ipotecar
1. Ce înseamnă refinanțarea unui credit ipotecar?
Refinanțarea înseamnă înlocuirea unui credit existent cu un credit nou, de obicei cu altă dobândă sau alte condiții. Noul credit stinge datoria veche, iar imobilul rămâne garantat printr-un nou contract de ipotecă în favoarea noii bănci.
2. Am nevoie de alte acte decât la un credit ipotecar obișnuit?
O parte dintre acte sunt similare (acte de identitate, acte de proprietate, cadastru, extras CF). În plus, banca și notarul vor avea nevoie de documente privind creditul vechi (contract, sold, eventual acorduri de radiere) pentru a putea organiza corect stingerea creditului inițial și instituirea noii ipoteci.
3. Se întrerupe garanția asupra imobilului în timpul refinanțării?
Contractele și actele sunt structurate astfel încât, pe măsură ce vechea ipotecă este radiată, noua ipotecă se instituie fără perioade „neacoperite”. De aceea, este important ca procedura să fie coordonată atent între bancă, debitor și biroul notarial.
