În cadrul tranzacțiilor imobiliare finanțate prin intermediul unui credit bancar, transferul dreptului de proprietate și constituirea garanțiilor băncii creditoare se realizează printr-o procedură notarială integrată. În ziua programată pentru semnarea actelor, pe lângă contractul de vânzare-cumpărare, se instrumentează în mod obligatoriu și contractul de ipotecă imobiliară. Prin acest înscris solemn, instituția bancară își asigură dreptul de a urmări bunul în situația neexecutării obligațiilor de plată, fără ca dobânditorul să își piardă calitatea de proprietar pe parcursul derulării contractului de credit.
Actualizat: 30 iunie 2026
Pentru cumpărător, înțelegerea mecanismului de interconectare dintre bănci, cumpărători și notari este esențială pentru evitarea blocajelor administrative și securizarea fondurilor proprii.
1. Sincronizarea juridică: Vânzarea, creditul și ipoteca imobiliară
O operațiune imobiliară realizată prin finanțare bancară reunește trei raporturi contractuale distincte, dar interdependente, care converg în fața notarului public:
Contractul de vânzare-cumpărare: Actul principal prin care se realizează transferul proprietății de la vânzător la cumpărător;
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Contractul de credit: Convenția internă dintre bancă și împrumutat, care stabilește cuantumul sumei acordate, dobânzile și graficul de rambursare;
Contractul de ipotecă imobiliară: Actul accesoriu prin care imobilul achiziționat (sau, în cazuri speciale, un alt bun aflat în proprietate) este afectat garantării obligației de plată.
Pentru o prezentare detaliată a vânzării la notar, poți consulta Ghidul pentru vânzarea unui imobil și articolul despre contractul de vânzare-cumpărare la notar.
2. Etapele principale până la semnarea contractului de ipotecă
În practică, pașii arată, în linii mari, astfel:
- Preaprobarea creditului la bancă
Banca analizează veniturile tale și stabilește suma maximă pe care o poate finanța. Nu ai încă un contract de credit, dar știi care este bugetul aproximativ. - Identificarea imobilului și înțelegerea cu vânzătorul
Găsești imobilul, discuți prețul, avansul și data estimată pentru semnare. Dacă este nevoie, se poate încheia o promisiune de vânzare-cumpărare prin care se blochează tranzacția până la aprobarea finală a creditului. - Transmiterea actelor la bancă și la notar
Vânzătorul pune la dispoziție actele imobilului, care sunt analizate atât de bancă, cât și de notar. Este momentul potrivit să se verifice istoricul imobilului, eventualele ipoteci existente, interdicțiile, situația fiscală etc. - Aprobarea finală a creditului și pregătirea contractelor
După aprobarea dosarului, banca transmite la notar proiectul de contract de credit și instrucțiunile privind contractul de ipotecă. Notarul pregătește actele astfel încât, la semnare, toate drepturile și garanțiile să fie corect constituite.
3. Acte principale pentru contractul de ipotecă la cumpărare cu credit se regăsesc în Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil și în articolul despre contractul de ipotecă pentru refinanțarea creditului.
Facilități procedurale și optimizarea costurilor la SPN Stoica S. Eduard & Asociații
Biroul nostru notarial asigură o coordonare completă a dosarelor de credit ipotecar, oferind părților facilități logistice menite să simplifice birocrația și să optimizeze costurile totale ale tranzacției:
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Deducerea integrală a onorariului de antecontract: Dacă tranzacția imobiliară a fost precedată de o promisiune bilaterală de vânzare semnată la sediul nostru, onorariul achitat pentru aceasta se deduce în întregime din costul contractului final de vânzare, conform normelor în vigoare;
Obținerea certificatelor fiscale prin mijloace electronice: Pentru eliminarea drumurilor la instituțiile statului, echipa noastră poate solicita și obține direct certificatele de atestare fiscală ale părților pentru proprietățile din București sau pentru cumpărătorii cu domiciliul în Capitală (cu condiția achitării taxelor la zi).
Întrebări frecvente despre cumpărarea cu credit ipotecar
1. Ce înseamnă concret „cumpărare imobil cu credit ipotecar”?
Înseamnă că o parte din prețul imobilului este plătită dintr-un credit acordat de bancă, iar imobilul cumpărat (sau un alt imobil) este adus ca garanție prin contractul de ipotecă imobiliară semnat la notar.
2. Cum influențează valoarea avansului structura contractului de vânzare?
Cuantumul avansului este determinat exclusiv de normele de creditare ale băncii și de profilul financiar al cumpărătorului. Notarul public nu intervine în stabilirea acestui procent, însă are obligația de a consemna cu precizie în textul contractului sumele achitate din surse proprii și termenele exacte în care banca va efectua viramentul diferenței de preț.
3. Pot să aleg alt imobil ca garanție pentru credit, nu chiar pe cel cumpărat?
În anumite situații, da. Banca poate accepta ca garanție un alt imobil (de exemplu, apartamentul părinților sau o altă proprietate a ta). În acest caz, contractul de ipotecă se va referi la imobilul folosit ca garanție, iar notariatul va verifica actele și situația juridică a acestuia.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
