English
Română
Când iei un credit ipotecar sau garantezi o datorie cu un imobil, cel mai important document, pe lângă contractul de credit, este contractul de ipotecă imobiliară încheiat la notar. Prin acest contract, imobilul nu se vinde, dar este folosit ca garanție, astfel încât creditorul să aibă siguranța recuperării sumei împrumutate dacă obligațiile nu sunt respectate.
Mulți clienți se întreabă „ce înseamnă ipoteca imobiliară”, „ce drepturi are banca” sau „ce se întâmplă cu imobilul dacă nu mai pot plăti creditul”. Acest articol îți explică, pe scurt, rolul ipotecii, ce documente sunt implicate și cum se leagă totul de tranzacția imobiliară.
1. De ce se încheie contractul de ipotecă imobiliară la notar
Ipoteca imobiliară este un drept de garanție care se înscrie în cartea funciară asupra unui imobil. Creditorul (de exemplu, banca) nu devine proprietar, dar:
- are prioritate față de creditorii fără garanții reale;
- poate cere valorificarea imobilului dacă împrumutul nu mai este plătit.
Pentru ca ipoteca să fie valabilă și să poată fi înscrisă în cartea funciară, contractul de ipotecă se semnează în formă autentică la notarul public. Notarul public:
- verifică identitatea și calitatea părților (debitor, garant, reprezentant bancă);
- verifică actele de proprietate și situația juridică si fiscală a imobilului;
- explică în termeni accesibili consecințele înscrierii ipotecii.
Atunci când ipoteca se constituie în cadrul unei tranzacții de vânzare-cumpărare a unui imobil, vei semna și contractul de vânzare-cumpărare, și contractul de ipotecă. Detalii complete găsești în Ghidul pentru vânzarea imobilului la notar și în articolul despre cumpărarea cu credit ipotecar.
2. Cum se verifică imobilul care se ipotechează
De regulă, ipoteca se constituie asupra:
- apartamentului sau casei pe care o cumperi cu credit;
- unui alt imobil pe care îl deții deja și pe care îl folosești ca garanție;
- unui teren sau a unei construcții aflate în proprietate exclusivă sau în coproprietate.
Înainte de semnare, notarul verifică:
- dacă imobilul este intabulat în cartea funciară;
- dacă există deja alte ipoteci sau interdicții de înstrăinare;
- dacă dreptul de proprietate este clar (fără litigii cunoscute sau succesiuni incomplete).
Este important să știi că, și după instituirea ipotecii, rămâi proprietar și poți folosi imobilul, atâta timp cât îți respecți obligațiile de plată din contractul de credit.
3. Ce documente sunt, în mod obișnuit, necesare
Lista exactă depinde de situație (cumpărare cu credit, refinanțare, garantare între persoane fizice), însă, în practică, pentru un contract de ipotecă imobiliară notarul îți va solicita, în principal:
- actele de identitate ale persoanelor implicate (debitor, eventual garant, reprezentant bancă);
- actele de proprietate ale imobilului care urmează să fie ipotecat;
- documentația cadastrală și un extras de carte funciară;
- certificat fiscal pentru imobilul respectiv sau pentru toate imobilele (daca sunt mai multe);
- documentele transmise de bancă sau de creditor (contract de credit, scrisoare de garanție, aprobarea creditului sau a refinanțării).
Dacă ipoteca se constituie în legătură cu o vânzare imobiliară, pachetul de documente se completează cu actele necesare vânzării. Pentru o imagine de ansamblu, poți consulta Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil la notar.
4. Ce se întâmplă cu ipoteca pe durata creditului și la final
Pe toată durata creditului, ipoteca rămâne înscrisă în cartea funciară. Când datoria este achitată integral:
- banca sau creditorul emite un acord de radiere a ipotecii (sub formă de înscris autentic);
- pe baza acestui acord, se formulează o cerere către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară;
- ipoteca este radiată din cartea funciară, iar imobilul apare liber de sarcini.
Pentru refinanțarea unui credit existent, procedura implică, de regulă, stingerea ipotecii vechi și instituirea unei ipoteci noi, conform contractului de credit cu noua bancă. Există un articol separat dedicat contractului de ipotecă pentru refinanțare pe care îl poți accesa pentru informații suplimentare.
Întrebări frecvente despre ipoteca imobiliară
1. Ce înseamnă, concret, ipoteca imobiliară asupra apartamentului meu?
Înseamnă că apartamentul rămâne în proprietatea ta, dar este grevat cu un drept de garanție în favoarea creditorului. Dacă îți plătești ratele la timp, continui să folosești imobilul fără restricții; dacă nu, creditorul poate cere executarea silită a imobilului, în condițiile legii.
2. Ce acte îmi trebuie pentru un contract de ipotecă imobiliară la notar?
De regulă, ai nevoie de actele de identitate, actele de proprietate ale imobilului, documentația cadastrală și extras de carte funciară, certificatul fiscal, precum și contractul de credit sau documentele de la bancă. Notarul îți poate da lista exactă după ce analizează situația ta concretă.
3. Cum se radiază ipoteca din cartea funciară după ce termin de plătit creditul?
După achitarea integrală a creditului, banca emite un document de stingere a obligației (de exemplu, acord de radiere). Pe baza acestuia, se formulează o cerere de radiere a ipotecii la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, direct sau prin intermediul biroului notarial.
Pentru informații personalizate sau verificarea documentelor, transmite un e-mail la contact@notariatstoica.ro.
