Adeverința pentru înstrăinare/vânzare emisă de Asociația de Proprietari

Atunci când apartamentul înstrăinat se află într-un ansamblu de locuințe sau într-un bloc unde există asociație de proprietari, va prezenta și adeverinta originală eliberată de asociați, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari, datată și cu număr de înregistrare, din care să rezulte că au fost achitate la zi cheltuielile de întreținere.

Elementele obligatorii pe care conform legii, trebuie să le cuprindă adeverința eliberată de Asociația de Proprietari:

• ca prim aspect esențial, precizăm că adeverința se va prezenta notarului public, numai în forma originală și pentru orice contract prin care se înstrăinează un imobil (vânzare, donație, întreținere, dare în plată etc),
• va avea semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari,( vezi reglementarea legală de mai jos pentru excepție)
• va avea număr de înregistrare și data corectă/completă a eliberării (termenul de valabilitate este de 30 de zile calendaristice,
• se va preciza dacă sunt achitate la zi cotele de contribuție la cheltuielile asociatiei,
• se va identifica imobilul cu adresa corectă și completă precum si se vor preciza datele proprietarului.

Atunci când:

• Asociația de proprietari nu este constituită sau, nu are președinte și administrator în funcție ori plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de proprietari sau/și pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, vânzătorul va da o declarație pe propria răspundere cu privire la acest aspect și va fi menționată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare.
• În aces caz, se va prezenta notarului public copia ultimei facturi și dovada achitării utilităților publice și/sau a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, cu mențiunea că factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;

În cazul în care, există datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, contractul de vânzare/actul de înstrăinare se poate autentifica de notarul public, numai dacă persoana care dobândește imobilul declară și acceptă în mod expres că preia în întregime toate datoriile vânzătorului/înstrăinătorului către asociatia de proprietari și debitele către furnizorii de utilități publice.

În această situație, având în vedere că dobânditorul/cumpărătorul va prelua o datorie și își asumă o obligație  de plată, este obligatoriu ca proprietarul sa prezinte biroului notarial, documentele cu mentiunile complete și la zi  din care să rezulte cuantumul datoriilor, pentru că doar astfel,  cumpărătorul va avea cunoștință de întinderea obligației de plată și voința sa ( a dobânditorului/cumpărătorului) va fi informată, expresă și completă.

Reglementarea legală – obligația de a prezenta adeverința emisă de Asociația de Proprietari. Particularități

Această obligație, a celui care înstrăinează bunul, este reglementată de Legea nr. 196 din 20 iulie 2018 republicată, privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în articolul 33, după cum urmează :

(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiții:

1. proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverința se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre aceștia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situația în care condominiul nu are constituită asociație de proprietari sau, deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcție sau plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de proprietari sau/și pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declarație pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declarație care va fi menționată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, și va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
2. în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice.

(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință dintr-un condominium.

(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.

(5) La înstrăinarea proprietății, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deține și care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanță energetică aferent acesteia, întocmit în condițiile legii. În actul de înstrăinare părțile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații.

(6) La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanța de judecată ori executorul judecătoresc va menționa în act că noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului.

Clarificarea unor termeni

În înțelesul legii, constituie condominiu:

1. 1. clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune;
   2. clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
   3. un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

Art 4 din lege, prevede că:  Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinței/spațiului cu altă destinație care constituie bunul principal.Părțile comune din condominii și drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acțiuni de partaj numai atunci când aceste părți încetează a mai fi destinate folosinței comune, în condițiile legii și

În condominii, unitățile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entități individuale.

Pentru alte informații esențiale cu privire la întregul proces de achiziție /vânzare, accesează articolele noastre din secțiunea Contracte sau contactează-ne pe e-mail contact@notariatstoica.ro sau discută cu un consilier +40 722 222 281.