Taxe Notariale 2026: Ghid Practic și Calcul Cert

Publicat: 06 iulie 2026

Înțelegerea structurii de cost pentru un transfer de proprietate sau un partaj este pilonul central al unei achiziții lipsite de stres. Deși utilizarea unui calculator de taxe notariale online reprezintă o primă opțiune rapidă pentru mulți cumpărători, simulatoarele automate oferă aproape întotdeauna cifre incomplete.

La SPN Stoica S. Eduard & Asociații, eliminăm estimările pentru că abordarea noastră nu se bazează pe cifre generice, ci pe emiterea unui Deviz Notarial Cert, calculat riguros pentru arhitectura exactă a cazului dumneavoastră.

Planificarea în siguranță: Pentru că optimizarea bugetului este o prioritate, reamintim că securizarea timpurie a imobilului nu aduce o povară financiară suplimentară. Mecanismul prin care onorariul antecontractului se scade integral din vânzarea finală  funcționează ca un instrument direct de economisire, aplicat atunci când ambele etape juridice sunt centralizate și instrumentate în cadrul biroului nostru.

Din ce este compus costul total al unei tranzacții la notar?

Pentru o transparență completă, este esențial de înțeles că suma totală achitată în ziua semnării nu reprezintă exclusiv costul serviciului notarial. Atunci când utilizați un calculator taxe notariale contracte vânzare cumpărare, trebuie să aveți în vedere că onorariul final include mai multe componente distincte, pe care notarul public le colectează și le virează către instituțiile statului sau registrele de evidență:

1. Onorariul Notarial (Rapoartele de Valoare)

Reprezintă costul pentru redactarea, verificarea și autentificarea actelor, fiind reglementat prin baremele stabilite prin Ordin al Ministrului Justiției.
• Atât onorariul notarial, cât și impozitul datorat și taxa de intabulare se raportează obligatoriu la valoarea cea mai mare dintre prețul de vânzare stabilit de părți în contract și valoarea minimă stabilită prin Ghidul privind prețurile orientative (cunoscut sub numele de Grila Notarială). Pentru detalii privind securizarea tranzacției și protecția fondurilor, parcurgeți analiza noastră privind plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare pe platforma Keystone Real Estate.

Cum funcționează „Grila Notarială” în realitate?

Mulți cumpărători pornesc de la premisa că taxele și impozitele unei tranzacții se calculează strict raportat la prețul negociat între părți. În realitate, conform Art. 111 din Codul Fiscal, legislația impune un prag de siguranță prin intermediul Studiilor de piață privind valorile minime imobiliare (cunoscute publicului sub denumirea istorică de „grile notariale”).
Pentru a evita surprizele financiare în ziua semnării, este important să rețineți două reguli simple:
• Sunt plafoane de taxare, nu prețuri comerciale: Valorile din aceste ghiduri nu reprezintă prețul real de circulație al imobilului și nu vă influențează negocierea privată. Ele reprezintă doar o bază minimă de referință sub care legea interzice calcularea taxelor.
• Se aplică principiul valorii celei mai mari: Dacă prețul din contract este mai mare decât cel din grila oficială, taxele se aplică la prețul stabilit de dumneavoastră. Dacă prețul declarat este mai mic decât pragul din studiul de piață, taxele se vor calcula obligatoriu la valoarea din grilă.

2. Tarifele de interogare în Registrele Naționale Notariale

Fiecare contract de vânzare, partaj sau donație, schimb imobiliar sau dare în plată impune verificări de siguranță în timp real pentru validarea capacității și stării civile a părților. Aceste tarife fixe sunt încasate pentru interogarea registrelor administrate la nivel național (Infonot):
• RNNRM: Registrul Național Notarial al Regimurilor Matrimoniale (verificarea regimului matrimonial).
• RNNEPR: Registrul Național Notarial de Evidență a Procurilor (verificarea valabilității procurilor de reprezentare).
• RNNEL / RNNES: Registrele naționale de liberalități, donații și evidență a succesiunilor.

3. Tarifele ANCPI (Cadastru și Publicitate Imobiliară)

Taxele obligatorii de înscriere a noului drept de proprietate pe numele cumpărătorului în Cartea Funciară, colectate și virate integral către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

4. Impozitul către Stat (ANAF)

În cazul în care tranzacția generează o obligație fiscală pentru vânzător (conform Codului Fiscal în vigoare), notarul are obligația legală de a calcula, încasa și vira acest impozit direct în contul bugetului de stat.

5. Taxa de Arhivare Notarială

Tarif fix perceput pentru procesarea, arhivarea fizică și digitală securizată a documentelor pe termen lung, garantând conservarea actelor dumneavoastră.
Solicită un Deviz Notarial Cert pe E-mail
Pentru a primi un calcul al taxelor notariale exact și aplicat, care să țină cont de toate elementele și facilitățile la care aveți dreptul, trimiteți o solicitare la adresa: contact@notariatstoica.ro

Pentru un calcul rapid, vă rugăm să includeți în e-mail:
• Tipul actului (Vânzare, Partaj Voluntar, Donație etc);
• Valoarea tranzacției convenită între părți;
• Actul de proprietate sau adresa exactă a imobilului, inclusiv nr de camere, suprafata utilă, anul construirii, etajul (pentru verificarea în Grila Notarială);
• Modalitatea de plată (surse proprii, credit ipotecar sau refinanțare);
• Dacă se folosește o procură sau dacă există un regim matrimonial special.

Întrebări Frecvente (FAQ)

Calculatorul de taxe notariale 2026 oferă suma finală?

Orice simulator sau formular online oferă doar o estimare bazată pe date standard. Suma finală, certă, se confirmă doar după verificarea juridică a actelor de proprietate, a prețului real, a modalității de plată și a istoricului din Cartea Funciară.

Ce informații trebuie să trimit pentru un calcul de taxe notariale?

Sunt necesare prețul tranzacției, tipul imobilului, modalitatea de plată și actele disponibile. În cazul tranzacțiilor cu numerar, este esențial să aveți în vedere obligațiile legale privind plafonul plăților în numerar la tranzacțiile imobiliare https://notariatstoica.ro/plata-in-numerar-la-vanzarea-unui-imobil-limite-legale/ pentru a evita blocarea dosarului.

Cine plătește taxele notariale la vânzarea unui imobil?

În practica imobiliară, cumpărătorul suportă costurile legate de contractul de vânzare și înscrierea dreptului în Cartea Funciară (ANCPI). Vânzătorul datorează exclusiv impozitul pe transferul patrimoniului către Stat/ANAF, atunci când acesta este prevăzut de Codul Fiscal.

Cât costă taxele de succesiune (moștenire) dacă se depășește termenul de 2 ani?

Dacă procedura succesorală este deschisă și finalizată în termen de 2 ani de la decesul defunctului, moștenitorii nu plătesc impozit statului. Dacă se depășește acest termen de 2 ani, statul român (prin ANAF) impune un impozit de 1% din valoarea totală a bunurilor din masa succesorală. Acestui impozit de 1% i se adaugă, indiferent de: termenul după cei 2 ani, de onorariul notarial pentru eliberarea Certificatului de Moștenitor și de taxele de întabulare.

Cine plătește taxele în cazul unui contract de schimb imobiliar?

Spre deosebire de vânzare-cumpărare unde cumpărătorul suportă onorariul, în cazul unui contract de schimb (în care se dă un imobil la schimb pentru altul), taxele notariale se împart, de regulă, în mod egal între copermutanți (cele două părți), dacă aceștia nu convin altfel. Taxele de întabulare ANCPI se plătesc însă separat de fiecare parte, pentru noul imobil dobândit.

Se plătesc taxe mai mari pentru un apartament nou (la dezvoltator) față de unul vechi?

Onorariul notarial minim și taxele ANCPI de înscriere în Cartea Funciară sunt aceleasși din punct de vedere procentual aplicabil, indiferent că imobilul este nou sau vechi, însă taxele se vor analiza și prin raportare la valoarea tranzacției și la valoarea rezultată din grila notarială. Diferența financiară majoră apare la nivel fiscal: la apartamentele noi cumpărate de la dezvoltatori (persoane juridice), cumpărătorul plătește în plus cota de TVA (aplicabilă conform legii), în timp ce la apartamentele vechi cumpărate de la persoane fizice nu se aplică TVA.

Cum funcționează un calculator de taxe notariale pentru succesiune în 2026?

La stabilirea costurilor pentru moștenire, criteriul esențial este timpul scurs de la decesul defunctului. Dacă procedura este finalizată în termen de 2 ani de la deces, moștenitorii sunt complet scutiți de impozit. Dacă se depășește acest termen, se aplică un impozit de 1% datorat statului, calculat la valoarea imobilelor din Grila Notarială. La acesta se adaugă onorariul notarial pentru eliberarea certificatului de moștenitor, taxe conexe (declarații, procuri, verificări în Registrele Noaționale etc) și taxele de întabulare.

Ce taxe notariale se plătesc pentru un partaj sau partaj cu sultă?

Un calculator de taxe notariale pentru partaj funcționează diferit față de cel de vânzare. Onorariul se calculează procentual la valoarea totală a bunurilor care se împart. În cazul unui partaj cu sultă (atunci când un coproprietar primește întreg imobilul și îl despăgubește pe celălalt cu o sumă de bani numită sultă), taxele notariale se raportează la valoarea masei partajabile și la suma ce reprezintă sultă.

Cât costă taxele notariale la refinanțarea unui credit ipotecar?

La refinanțare, costurile sunt semnificativ mai mici decât la cumpărarea inițială. Deoarece nu se mai transferă proprietatea, nu se plătește impozit și nici onorariu de vânzare. Se achită un onorariu notarial pentru autentificarea noului contract de ipotecă solicitat de noua bancă, plus tariful ANCPI de înscriere a noii ipoteci și radiere a celei vechi.

Cum se calculează taxele pentru vânzare-cumpărare teren (intravilan sau extravilan)?

Calculul se raportează la valoarea cea mai mare dintre prețul declarat și Grila Notarială. Taxa ANCPI de întabulare este de 0,15% din valoare pentru persoane fizice. Pentru terenurile extravilane, deși taxele notariale rămân identice, procedura necesită timp suplimentar pentru respectarea dreptului de preempțiune prin Primărie/instituții competente.

Ce taxe se plătesc pentru un contract de donație între rude?

Donațiile între soți sau rude până la gradul al III-lea inclusiv (părinți, copii, bunici, nepoți, frați) sunt scutite de impozit. În schimb, se achită în mod obligatoriu onorariul notarial de autentificare (calculat direct la valoarea bunului din Grila Notarială) și taxa ANCPI de întabulare de 0,15%.

Cât costă un antecontract (promisiune de vânzare) la notar?

Onorariul se calculează procentual, aplicat la valoarea avansului achitat de cumpărător în momentul semnării. Dacă avansul este zero, se percepe un onorariu minim fix de redactare. Amintim că, la biroul nostru, acest onorariu se scade integral din costul contractului final de vânzare.

De ce diferă taxele calculate online de taxele finale?

Diferențele apar pentru că sistemele automate online nu pot citi istoricul juridic al unui imobil. În practică, elemente precum existența unor ipoteci vechi ce necesită radiere, numărul de proprietari, calitatea părților, modul anterior de dobândire (prin reconstituire, moștenire sau partaj) sau documentele bancare suplimentare pot modifica structura finală a devizului.

Ce este „Grila Notarială” și cum influențează taxele în 2026?

Grila Notarială (valorile orientative privind proprietatile imobiliare din Romania) reprezintă un catalog de valori minime de piață stabilite pentru fiecare zonă și tip de imobil. Dacă prețul stabilit de dumneavoastră în contract este mai mic decât valoarea din această grilă, legea obligă ca taxele și impozitele să fie calculate la valoarea mai mare din grilă, nu la prețul declarat.

Există reduceri de onorariu stabilite prin lege?

Da, legislația prevede reduceri procentuale fixe de onorariu (de regulă 30%) pentru anumite categorii de tranzacții, cum ar fi cele efectuate prin programe guvernamentale (ex: Noua Casă) sau în cazul în care dreptul de proprietate se dobândește prin succesiune/moștenire în condiții specifice, elemente care pot fi integrate doar în cadrul unui deviz personalizat.

Ce este mai avantajos între rude: Contract de donație sau vânzare-cumpărare?

Din punct de vedere strict al costurilor, donația între rude până la gradul III este scutită de impozitul ANAF (se plătește doar onorariul notarului și taxa ANCPI).

Cum se calculează taxele dacă cumpăr imobilul pe firmă (SRL sau PFA)?

Atunci când o companie (SRL) cumpără un imobil de la o persoană fizică, taxele notariale și tarifele ANCPI se calculează la fel (procentual, raportat la valoarea cea mai mare dintre preț și grilă).
• Majorarea Tarifului ANCPI (Cadastru): Spre deosebire de persoanele fizice, unde taxa de înscriere a dreptului de proprietate în Cartea Funciară este de 0,15%, în cazul în care cumpărătorul este o persoană juridică (SRL), taxa ANCPI crește obligatoriu la 0,5% din valoarea imobilului. Această diferență trebuie prevăzută din timp în bugetul alocat cheltuielilor logistice ale firmei.
• Onorariul Notarial: Rămâne neschimbat din punct de vedere procentual față de tranzacțiile standard, raportându-se la valoarea cea mai mare dintre prețul de achiziție înscris în contract (sau factură) și valorile minime din Grila Notarială.
• TVA-ul și Optimizarea prin Taxare Inversă:
1. Dacă societatea/firma cumpără de la o persoană fizică: Tranzacția nu este purtătoare de TVA. Se aplică regulile clasice, iar vânzătorul persoană fizică va datora impozitul pe transferul de proprietate către ANAF, dacă este cazul.
2. Dacă firma (SRL plătitoare de TVA) cumpără de la o altă societate comercială: Dacă imobilul intră în categoria clădirilor noi sau a terenurilor construibile, operațiunea este purtătoare de TVA. Cu toate acestea, dacă ambele companii sunt înregistrate în scopuri de TVA în România, se aplică măsurile simplificate de taxare inversă conform Art. 331 din Codul Fiscal. Asta înseamnă că SRL-ul cumpărător nu va face o plată efectivă de TVA către vânzător în ziua semnării, ci taxa se va evidenția doar contabil în decontul de TVA.
• Regimul PFA (Patrimoniul Profesional): În cazul unei Persoane Fizice Autorizate, imobilul poate fi achiziționat și inclus în patrimoniul afectațiunii profesionale. Taxele notariale și cele de cadastru (care rămân la pragul de 0,15% specific persoanelor fizice).

Ce costuri suplimentare apar dacă una dintre părți este în străinătate?

Dacă vânzătorul sau cumpărătorul nu poate fi prezent și trimite o procură specială de reprezentare întocmită la un consulat al României sau la un notar străin, apar costuri conexe obligatorii care nu sunt incluse în calculatoarele standard:
Tarifele pentru traduceri autorizate și legalizate notarial (dacă actul este într-o limbă străină);
Taxa de interogare în registrul național al procurilor (RNNEPR) pentru a confirma că procura nu a fost revocată.

Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială