Actualizat 26 iunie 2026
La vânzarea sau cumpărarea unui apartament, a unei case, a unui teren ori a altui tip de imobil, pregătirea dosarului nu se reduce la obținerea unor documente, deoarece o tranzacție imobiliară presupune corelarea actelor de proprietate, a situației de carte funciară, a modalității de plată, a eventualelor cerințe bancare și a înțelegerilor dintre vânzător și cumpărător.
La SPN Stoica S. Eduard & Asociații – Notariat Stoica, dosarul este analizat în funcție de particularitățile fiecărei tranzacții: tipul imobilului, modul de dobândire, existența unor sarcini, modalitatea de plată, calitatea părților și documentele necesare pentru semnare.
Pentru liste detaliate de documente și explicații aplicate pe tipuri de tranzacții, puteți consulta și Ghidurile Keystone pentru tranzacții imobiliare.
De ce tranzacția imobiliară trebuie pregătită înainte de semnare
O vânzare-cumpărare imobiliară presupune mai multe etape care trebuie corelate: verificarea actelor, stabilirea prețului, confirmarea modalității de plată, obținerea documentelor necesare și programarea semnării.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
O comunicare completă între vânzător, cumpărător, bancă și biroul notarial ajută la evitarea întârzierilor și permite clarificarea din timp a aspectelor care pot influența semnarea actului.
În practică, pot apărea diferențe importante între o tranzacție simplă, cu plata integrală din surse proprii, și o tranzacție cu credit ipotecar, imobil grevat de sarcini, semnare prin procură sau parte contractantă persoană juridică.
Ce verifică notarul într-o vânzare-cumpărare imobiliară
În cadrul procedurii notariale, notarul public verifică legalitatea actului, identitatea și calitatea părților, situația juridică a imobilului și documentele necesare pentru autentificarea contractului.
În funcție de dosar, verificările pot privi:
- actul sau actele de proprietate ale imobilului;
- cartea funciară și încheierile de intabulare;
- existența unor ipoteci, interdicții, sarcini sau notări;
- certificatul fiscal și situația obligațiilor locale;
- modalitatea de plată a prețului;
- existența unui credit ipotecar;
- prezența personală a părților sau semnarea prin procură;
- calitatea părților: persoane fizice, societăți, asociații, fundații sau alte entități.
Pentru actele care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, forma autentică este obligatorie. De aceea, analiza notarială are rolul de a asigura corectitudinea actului și siguranța juridică a tranzacției.
Comunicarea vânzător-cumpărător-bancă-notar
Când tranzacția este pregătită din timp, procedura devine mai clară pentru toate părțile implicate.
Este util ca vânzătorul, cumpărătorul, banca și biroul notarial să aibă informațiile necesare privind:
- data estimată a semnării;
- prețul și moneda de plată;
- modalitatea de plată;
- existența unui avans;
- necesitatea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare;
- existența unui credit ipotecar;
- eventualele sarcini înscrise în cartea funciară;
- documentele care trebuie completate înainte de semnare.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Transmiterea documentelor în avans permite verificarea dosarului și identificarea eventualelor completări necesare.
Opinia notarială pentru cumpărarea cu credit bancar
În cazul cumpărării unui imobil prin credit bancar, banca poate solicita o opinie notarială sau o verificare juridică preliminară a actelor. În această etapă, notarul public analizează documentele transmise, modul de dobândire a imobilului, situația de carte funciară, eventualele sarcini și elementele relevante pentru pregătirea contractului de vânzare și, după caz, a contractului de ipotecă.
Opinia notarială nu înlocuiește contractul de vânzare și nu finalizează tranzacția, ci ajută la verificarea preliminară a dosarului atunci când banca solicită această etapă înainte de aprobarea sau semnarea documentelor finale.
Dacă sunteți cumpărător și doriți să înțelegeți pașii achiziției, documentele utile, plata prețului, creditul ipotecar și verificările înainte de semnare, puteți consulta Ghidurile Keystone pentru cumpărători.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
În multe tranzacții, părțile aleg să semneze mai întâi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, numită în practică și antecontract. Prin promisiune, vânzătorul și cumpărătorul își asumă obligația de a încheia contractul final de vânzare la o dată ulterioară, în condițiile stabilite de comun acord. În promisiune vor fi menționate prețul, avansul, termenul pentru semnarea contractului final, modalitatea de plată și alte clauze importante pentru părți.
Promisiunea este utilă mai ales atunci când tranzacția depinde de obținerea unui credit, de radierea unei sarcini, de completarea unor acte sau de îndeplinirea unor condiții înainte de vânzarea finală.
Pentru detalii despre principalele tipuri de contracte imobiliare la notar, inclusiv promisiune de vânzare-cumpărare, contract de vânzare și contract de ipotecă, puteți consulta secțiunea Keystone dedicată contractelor imobiliare.
Contractul de vânzare și contractul de ipotecă
Contractul de vânzare-cumpărare este actul prin care vânzătorul transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, iar cumpărătorul se obligă să plătească prețul convenit.
Dacă achiziția se face prin credit ipotecar, pe lângă contractul de vânzare va fi necesar și contractul de ipotecă în favoarea băncii finanțatoare. În această situație, documentele bancare, condițiile de tragere a creditului, conturile indicate pentru plată și înscrierea ipotecii în cartea funciară trebuie corelate cu actele imobilului și cu înțelegerea părților. Programarea semnării se stabilește în funcție de disponibilitatea părților, de documentele bancare și de complexitatea dosarului.
Imobil cu sarcini sau ipotecă
Dacă imobilul are ipotecă, interdicții, notări sau alte sarcini înscrise în cartea funciară, acestea trebuie analizate înainte de semnare, deoarece va fi necesar acordul creditorului pentru vânzarea imobilului, pentru radierea unei ipoteci sau pentru constituirea unei ipoteci noi în favoarea băncii cumpărătorului. Un imobil cu sarcini nu este, în mod automat, imposibil de vândut, dar tranzacția trebuie pregătită corect, astfel încât plata, radierea sarcinilor și înscrierea noului drept de proprietate să fie corelate.
Reprezentarea prin procură
Dacă una dintre părți nu poate fi prezentă personal la semnarea actului, semnarea se poate realiza, în condițiile legii, prin mandatar împuternicit prin procură autentică.
Procura trebuie să respecte forma cerută pentru actul care urmează să fie încheiat. În cazul unei vânzări imobiliare, procura trebuie să fie autentică și să cuprindă elementele necesare pentru semnarea actului notarial. În cazul persoanelor aflate în străinătate, procura poate fi autentificată, la misiunile diplomatice sau oficiile consulare ale României ori la un notar local, însă numai dacă în statul respectiv există procedura autentificării (nu va fi acceptată procură certificată, legalizare de semnătură etc) .
Cetățeni străini și documente de identificare
Dacă una dintre părți este cetățean străin sau nu cunoaște limba română, acest aspect trebuie comunicat înainte de semnare. În funcție de situație, vor fi necesare: număr de identificare fiscală în România, traducător autorizat sau documente suplimentare cerute de lege ori de particularitățile tranzacției. Scopul acestor verificări este ca părțile să semneze actul în cunoștință de cauză și ca documentele folosite în procedura notarială să fie conforme.
Persoane juridice, asociații și fundații
Atunci când una dintre părți este o societate, o asociație sau o fundație, dosarul trebuie analizat și din perspectiva documentelor de reprezentare și a hotărârilor interne necesare.
Pot fi relevante actul constitutiv, certificatul constatator, hotărârile organelor competente, calitatea reprezentantului, limitele mandatului și modul în care este identificat imobilul în hotărârea de aprobare a tranzacției. În locul unei liste generale, documentele se stabilesc în funcție de tipul entității, forma de organizare, prevederile actelor interne și natura operațiunii juridice.
Pentru liste aplicate și explicații detaliate privind documentele necesare în funcție de calitatea părților, consultați Ghidul pentru persoane juridice.
Certificat fiscal, carte funciară și documente importante
Într-o tranzacție imobiliară, certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală și actele de proprietate sunt elemente esențiale pentru verificarea dosarului. Certificatul fiscal se raportează la situația obligațiilor fiscale locale și trebuie corelat cu imobilul sau cu părțile implicate, în funcție de regulile aplicabile la data tranzacției.
Pentru imobilele din București, biroul nostru poate solicita, în funcție de procedura disponibilă și de situația dosarului, certificatele fiscale prin mijloace electronice, cu condiția ca obligațiile fiscale să fie achitate la zi și rolul fiscal să fie deschis corect.Pentru imobilele situate în afara Bucureștiului, posibilitatea obținerii digitale se verifică punctual, în funcție de procedura și infrastructura primăriei competente.
Plata prețului, numerar, transfer bancar și taxe
Modalitatea de plată trebuie stabilită înainte de semnare și reflectată corect în contractul autentic.Plata poate fi realizată, după caz, prin transfer bancar, credit ipotecar sau numerar în limitele prevăzute de lege. Pentru sumele care depășesc plafonul legal aplicabil numerarului, plata se face prin instrumente fără numerar. Nu este recomandat ca părțile să stabilească plata în ultima zi, fără să fi verificat conturile, moneda, termenul de procesare bancară și documentele justificative.
Pentru detalii privind limitele legale ale numerarului, puteți consulta articolul nostru despre Plata în numerar la vânzarea unui imobil-limite legale, pentru estimarea costurilor notariale aferente tranzacției, puteți folosi formularul de pe pagina Calculator taxe notariale.
Costuri, grilă notarială și impozit
Costurile unei tranzacții imobiliare vor include onorariul notarial, TVA-ul aferent onorariului, tarifele de carte funciară, impozitul datorat de vânzător și alte costuri specifice dosarului.
În cazul actelor imobiliare, calculul nu se verifică doar în funcție de prețul declarat de părți, ci va fi relevantă și valoarea minimă din grila notarială / studiul de piață aplicabil imobilului. Impozitul datorat de vânzător se verifică în funcție de regulile fiscale aplicabile la data tranzacției și de documentele dosarului. De aceea, este recomandat ca părțile să solicite o estimare aplicată înainte de semnare.
De ce nu publicăm aici o listă completă de acte
Documentele necesare pot diferi semnificativ în funcție de imobil, de calitatea părților, de existența unui credit, de sarcini, de modul de dobândire și de cerințele băncii.O listă generală poate fi utilă pentru orientare, dar nu poate înlocui analiza dosarului concret.
Din acest motiv, această pagină explică etapele și verificările importante ale tranzacției, iar listele detaliate de documente sunt tratate separat în ghidurile Keystone, pe categorii de situații și tipuri de părți.
Întrebări frecvente despre tranzacția imobiliară la notar
Când trebuie transmise actele la notar?
Este recomandat ca actele să fie transmise înainte de programarea semnării, pentru ca biroul notarial să poată verifica dosarul și să comunice eventualele completări necesare.
Este obligatorie promisiunea de vânzare-cumpărare?
Nu în toate cazurile. Promisiunea este utilă atunci când părțile au nevoie de timp pentru obținerea creditului, completarea documentelor, radierea unor sarcini sau pregătirea contractului final.
Ce se întâmplă dacă imobilul are ipotecă?
Imobilul poate fi vândut, dar tranzacția trebuie pregătită cu atenție. Va fi necesar acordul creditorului, iar plata prețului trebuie corelată cu radierea ipotecii existente și, dacă este cazul, cu înscrierea unei noi ipoteci.
Se poate semna prin procură?
Da, în condițiile legii. Pentru o tranzacție imobiliară, procura trebuie să fie autentică și să cuprindă mandatul necesar pentru semnarea actului.
De ce se cere transmiterea actelor în avans?
Pentru că fiecare tranzacție are particularități. Verificarea actelor înainte de semnare ajută la evitarea amânărilor și la clarificarea aspectelor privind cartea funciară, plata, fiscalitatea, creditul sau reprezentarea părților.
O tranzacție imobiliară sigură începe cu o pregătire corectă a dosarului. Vânzătorul, cumpărătorul, banca și biroul notarial trebuie să aibă informațiile necesare privind actele, plata, cartea funciară, eventualele sarcini și condițiile de semnare. Pentru verificarea situației concrete, puteți transmite documentele disponibile la contact@notariatstoica.ro.
Echipa Editorială SPN Stoica S. Eduard & Asociații: Expertiză Notarială și Juridică
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
