Informații utile pentru a încheia un contract de vânzare

Pentru a îți face o imagine de ansamblu despre taxele notariale, astfel încât procesul de vânzare-cumpărare să devină din start mai ușor, completează formularul … click aici.

Acte necesare pentru vânzarea imobilelor/apartamentelor

1. ACTE NECESARE PENTRU PĂRȚI: 

• cărțile de identitate și certificatele de căsătorie (vânzători și cumpărători)
• pentru cetățenii străini: pașaport și certificat de înregistrare fiscală în România (N.I.F./ C.I.F. – eliberat de către ANAF – NIF-ul se obține prin procură)
• sentință civilă/certificatul de divorț – dacă este cazul

2. ACTE NECESARE PENTRU IMOBIL/APARTAMENT:

• ACTE DE PROPRIETATE:
  • contract de vânzare-cumpărare / contract de construire
  • proces verbal de predare primire / dovadă achitare integrală apartament
  • certificat de moștenitor (sunt obligatorii și actele vechi de proprietate)
  • contract de donație, contract de partaj, etc.
  • declarații de radiere ipotecă, sultă, privilegiul vânzătorului – dacă este cazul
  • acte modificare apartament: autorizație de construire și proces verbal de recepție finală a lucrării – dacă este cazul
• Schița cadastrală + încheierea de intabulare + extras CF pentru informare
• Certificat de atestare fiscală (pe numele tuturor vânzătorilor) – de la Direcția de Impozite și Taxe Locale / Direcția Venituri Buget Local
• Certificat de performanță energetică
• Adeverință de la asociația de locatari
• Ultimele chitanțe și facturi – pentru utilități (ENEL, gaze naturale, etc.)
• Extras de carte funciară pentru autentificare (se obține de către Biroul Notarial)
• Extras de CONT – pe numele vânzătorului (contul în care se virează prețul vânzării)

În cazul persoanelor interzise: 

• hotărârea judecătorească prin care a fost numit tutorele
• dispoziție de curator pentru semnarea actului notarial
• cartea de identitate a reprezentantului legal

În anumite cazuri special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn-Art 1747 Cod Civil: sub sancțiunea nulității absolute a contractului, vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică. Astfel, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care constituie sau strămută drepturi reale care urmează a fi înscrise în Cartea Funciară.

Prin contractul de vânzare se transferă dreptul de proprietate al bunului din patrimoniul vanzătorului în patrimoniul cumpărătorului.

Vânzare imobil / Cumpărare imobil / Taxe notariale vânzare imobil

Părțile contractului de vânzare pot stabili ca transmiterea proprietății să se facă ulterior încheierii contractului, avand posibilitatea de a amâna transferul proprietății până la îndeplinirea unui termen sau până la realizarea unei condiții.

Potrivit art. 1652 din Codul civil, “pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”. Pentru a încheia valabil un contract de vânzare, părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu.

Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu (minorii sub 14 ani şi interzişii judecătoreşti) pot încheia contracte de vânzare prin reprezentanții lor legali, iar persoanele cu capacitate de exerciţiu restrânsă, respective minorii între 14 şi 18 ani, pot încheia personal contracte de vânzare, însă, cu încuviințarea ocrotitorilor legali şi, în ambele cazuri, cu autorizarea instanței de tutelă.

Vânzarea, dă naştere la două obligaţii reciproce: obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. Bunul ce face obiectul contractului de vânzare trebuie să fie în circuitul civil.

Bunul ce face obiectul contractului de vânzare trebuie să fie determinat sau determinabil să existe sau să poate exista în viitor.

Art. 1659 C. civ. Dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce niciun efect. Dacă bunul pierise numai în parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea vânzării, fie reducerea corespunzătoare a preţului.

Astfel, dacă lucrul a existat în trecut, însă în momentul vânzării era pierit în totalitate sau dacă bunul nici nu a existat în realitate, contractul nu produce niciun efect, întrucât obligația vânzătorului este lipsită de obiect.

Dacă lucrul a existat în momentul încheierii contractului și a pierit numai în parte, cumpărătorul are dreptul să opteze între anularea contractului, fie să mențină contractul cu reducere proporțională a prețului de vânzare.

Dacă, în principiu, orice lucru viitor poate fi obiect al contractului de vânzare, legea interzice acest lucru în cazul succesiunilor nedeschise (succesiunea se consideră deschisă la momentul decesului). Orice pacte asupra moştenirilor nedeschise sunt interzise expres şi imperativ de lege.

Bunul ce face obiectul vânzării trebuie să aparțină vânzătorului sau unui terț. Dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător.

Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.

Prețul în contractul de vânzare, trebuie să fie stabilit în bani

Dacă înstrăinarea unui lucru nu se face pentru o sumă de bani, atunci contractul încheiat poate fi valabil, însă el nu mai poate fi calificat contract de vânzare. ci poate fi un contract de schimb, întreținere, dar în plată sau alt contract.

În situația în care o parte înstrăinează un bun în schimbul unei prestații mixte, ce va fi executată parţial în bani şi parţial în natură, se va stabili obligația principală. Dacă obligaţia principală este plata unei sume de bani, contractul va fi de vânzare, iar dacă obligaţia principală este de prestare a întreţinerii, atunci contractul va fi calificat drept contract de întreţinere.

Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil, sincer și serios.

Prețul se consideră determinat dacă cuantumul lui este stabilit în momentul încheierii contractului de către părți, sau pot preciza în contract elementele cu ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor, cel mai târziu până la data executării obligației de plată. Prețul vânzării trebuie să fie sincer, adică real, stabilit efectiv, cu scopul de a fi cerut și plătit în realitate, nu stabilit în mod fictiv. Prețul vânzării este serios, când reprezintă un echivalent valoric al bunului cumpărat, neavând un caracter derizoriu.