English
Română
Contractul de schimb imobiliar este actul autentic prin care două persoane își transferă reciproc dreptul de proprietate asupra unor imobile (apartamente, case, terenuri, spații comerciale). Fiecare parte este, în același timp, vânzător pentru imobilul pe care îl dă și cumpărător pentru imobilul pe care îl primește.
Schimbul de imobile este o soluție folosită frecvent atunci când:
- vrei să schimbi apartamentul cu o casă sau cu un alt apartament într-o altă zonă;
- două familii își ajustează locuințele (de exemplu, una are nevoie de mai mult spațiu, cealaltă de ceva mai mic);
- vrei să eviți două tranzacții separate de vânzare-cumpărare și să faci un singur act notarial, cu reglarea diferențelor de valoare.
1. Schimb de imobile cu sau fără sultă
În practică, bunurile care se schimbă au rareori exact aceeași valoare. Atunci când unul dintre imobile este mai valoros, diferența se acoperă printr-o sumă de bani numită sultă.
- dacă imobilele au valori apropiate, contractul de schimb imobiliar poate fi fără sultă;
- dacă există diferență de valoare, sulta se plătește în condițiile stabilite de părți și consemnate în act.
La schimbul de imobile cu sultă, se pot aplica reguli speciale privind:
- plata în numerar și prin transfer bancar (pentru persoane fizice și pentru persoane juridice);
- constituirea unei ipoteci legale asupra imobilului primit, în favoarea părții care are de încasat sulta, până la plata integrală.
Aceste aspecte se explică în detaliu în cadrul procedurii notariale și sunt reglementate de Codul civil.
2. Avantajele contractului de schimb imobiliar
Comparativ cu două contracte separate de vânzare-cumpărare, schimbul imobiliar are câteva avantaje clare:
- actul surprinde într-un singur document transferul dreptului de proprietate pentru ambele imobile;
- părțile pot stabili simultan prețurile de referință și condițiile de plată a eventualei sulte;
- se clarifică din start cine suportă cheltuielile și taxele notariale, dacă nu se prevede altfel în contract;
- se evită decalajul de timp dintre o vânzare și o cumpărare.
Pentru tranzacții care implică și credite bancare sau imobile deja ipotecate, pot interveni și acte suplimentare (acorduri de la bancă, noi contracte de ipotecă, acte adiționale la credit). Acestea sunt explicate punctual înainte de semnare.
3. Acte esențiale pentru schimbul de imobile
Lista completă de acte este detaliată în contractul de schimb, de pe platforma Keystone, însă, în linii mari, pentru schimb de apartamente sau schimb de imobile la notar vei avea nevoie de:
- acte de identitate și, după caz, acte de stare civilă (căsătorie, divorț);
- actele de proprietate pentru fiecare imobil (contract de vânzare-cumpărare, donație, partaj, certificat de moștenitor, titlu de proprietate etc.);
- documentația cadastrală și extrase de carte funciară;
- certificate fiscale pentru fiecare imobil;
- certificate de performanță energetică pentru locuințe;
- adeverințe de la asociația de proprietari, acolo unde este cazul.
Pentru persoane juridice, fundații și asociații, sunt necesare și documente specifice (act constitutiv, hotărâri ale organelor sociale, certificate de înregistrare), în funcție de forma de organizare.
4. Schimb imobiliar cu imobile grevate de ipotecă sau cu elemente speciale
În practică, se întâlnesc frecvent situații în care unul sau ambele imobile aduse la schimb:
- sunt ipotecate în favoarea unei bănci;
- sunt dobândite în temeiul unor legi speciale (de exemplu, Legea 112/1995);
- se află în coproprietate sau fac parte dintr-un ansamblu cu multe cote indivize (drumuri de acces, spații comune).
În astfel de cazuri, înainte de semnarea contractului de schimb imobiliar pot fi necesare:
- acorduri scrise de la bancă, dacă imobilul este ipotecat;
- clarificări privind istoricul de proprietate;
- adaptarea clauzelor astfel încât schimbul să fie compatibil cu cerințele de creditare și cu înscrierile din cartea funciară.
Toate aceste particularități sunt analizate individual, pe baza actelor trimise în prealabil către biroul notarial.
5. Cum te ajută SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII în schimbul de imobile
La SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII – Societate Profesională Notarială, cu sediul în Sectorul 1, București (zona Piața Romană):
- analizăm în avans actele de proprietate pentru fiecare imobil implicat în schimb;
- îți explicăm diferențele dintre schimb imobiliar, vânzare-cumpărare și alt tip de act;
- îți prezentăm clar consecințele unei sulte și modul în care se poate garanta plata acesteia;
- redactăm și autentificăm contractul de schimb imobiliar și, la nevoie, actele conexe ( noi ipoteci, declarații, procuri speciale etc).
Pentru detalii complete despre acte necesare, particularități pentru persoane juridice, cetățeni străini, imobile ipotecate sau situații cu sultă, îți recomandăm să consulți și articolul extins „Contractul de schimb imobiliar” publicat pe platforma Keystone, precum și ghidurile dedicate pentru vânzători și cumpărători.
Ne poți contacta pentru analiză preliminară și programare la contact@notariatstoica.ro, menționând că este vorba despre un contract de schimb imobiliar (schimb de apartamente, case sau terenuri).
