English
Română
Atunci când cumperi un apartament, o casă sau un teren cu credit ipotecar, în ziua de semnare la notar nu se încheie doar contractul de vânzare-cumpărare, ci și contractul de ipotecă imobiliară. Prin ipotecă, banca sau un alt creditor își asigură dreptul de a urmări imobilul dacă ratele nu sunt plătite, fără ca tu să pierzi calitatea de proprietar cât timp îți respecți obligațiile.
Mulți viitori cumpărători caută informații despre „cum se cumpără un imobil cu credit ipotecar”, „ce înseamnă ipoteca pentru creditul ipotecar” și „ce acte trebuie la notar pentru credit”. Mai jos sunt explicați, pe scurt, pașii principali.
1. Cum se completează între ele contractul de vânzare, creditul și ipoteca
Într-o tranzacție de cumpărare cu credit ipotecar sunt, de obicei, trei contracte principale:
- contractul de vânzare-cumpărare, prin care devii proprietar al imobilului;
- contractul de credit, prin care banca îți pune la dispoziție suma necesară (integral sau parțial);
- contractul de ipotecă imobiliară, prin care imobilul cumpărat sau un alt imobil este adus ca garanție pentru credit.
La notar, contractul de vânzare și contractul de ipotecă se semnează, în aceeași zi, astfel încât:
- vânzătorul să își primească prețul;
- cumpărătorul să își poată înscrie dreptul de proprietate;
- banca să își poată înscrie ipoteca în cartea funciară.
Pentru o prezentare detaliată a vânzării la notar, poți consulta Ghidul pentru vânzarea unui imobil și articolul despre contractul de vânzare-cumpărare la notar.
2. Etapele principale până la semnarea contractului de ipotecă
În practică, pașii arată, în linii mari, astfel:
- Preaprobarea creditului la bancă
Banca analizează veniturile tale și stabilește suma maximă pe care o poate finanța. Nu ai încă un contract de credit, dar știi care este bugetul aproximativ. - Identificarea imobilului și înțelegerea cu vânzătorul
Găsești imobilul, discuți prețul, avansul și data estimată pentru semnare. Dacă este nevoie, se poate încheia o promisiune de vânzare-cumpărare prin care se blochează tranzacția până la aprobarea finală a creditului. - Transmiterea actelor la bancă și la notar
Vânzătorul pune la dispoziție actele imobilului, care sunt analizate atât de bancă, cât și de notar. Este momentul potrivit să se verifice istoricul imobilului, eventualele ipoteci existente, interdicțiile, situația fiscală etc. - Aprobarea finală a creditului și pregătirea contractelor
După aprobarea dosarului, banca transmite la notar proiectul de contract de credit și instrucțiunile privind contractul de ipotecă. Notarul pregătește actele astfel încât, la semnare, toate drepturile și garanțiile să fie corect constituite.
3. Acte principale pentru contractul de ipotecă la cumpărare cu credit
Lista exactă de documente depinde de bancă și de situația imobilului, dar, în general, sunt necesare:
- pentru cumpărător: act de identitate, documente privind starea civilă și, dacă este cazul, procură autentică pentru reprezentant;
- pentru vânzător: actele de proprietate, documentația cadastrală și extras de carte funciară, certificat fiscal și, în anumite situații, certificat de performanță energetică;
- pentru bancă: contractul de credit sau proiectul acestuia, aprobarea de credit, datele reprezentantului băncii;
Lista completă și explicațiile pe larg despre acte se regăsesc în Ghidul vânzătorului – acte necesare pentru înstrăinarea unui imobil și în articolul despre contractul de ipotecă pentru refinanțarea creditului.
4. Avansul, plata prețului și rolul ipotecii
În tranzacțiile cu credit ipotecar:
- avansul este, de regulă, plătit de cumpărător din fonduri proprii (direct vânzătorului, în condițiile agreate și cu respectarea limitelor legale privind numerarul);
- diferența până la prețul total este achitată de bancă, conform instrucțiunilor prevăzute în contractul de credit.
Contractul de ipotecă reflectă suma totală garantată (de obicei valoarea creditului și accesoriile sale) și stabilește că imobilul cumpărat este grevat cu ipotecă până la stingerea datoriei integrale.
5. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
Societatea Profesională Notarială STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII –te poate sprijini în toate etapele cumpărării cu credit:
- verifică actele imobilului și situația juridică din cartea funciară;
- colaborează cu banca pentru a integra corect clauzele din contractul de credit în contractul de ipotecă;
- îți explică, într-un limbaj accesibil, ce înseamnă ipoteca pentru apartamentul sau casa pe care o cumperi;
- îndeplinește formalitățile de înscriere a dreptului tău de proprietate și a ipotecii în cartea funciară.
Pentru întrebări sau pentru a trimite actele la verificare, ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro, menționând că dorești să cumperi un imobil cu credit ipotecar.
Întrebări frecvente despre cumpărarea cu credit ipotecar
1. Ce înseamnă concret „cumpărare imobil cu credit ipotecar”?
Înseamnă că o parte din prețul imobilului este plătită dintr-un credit acordat de bancă, iar imobilul cumpărat (sau un alt imobil) este adus ca garanție prin contractul de ipotecă imobiliară semnat la notar.
2. Ce avans trebuie să am pregătit pentru creditul ipotecar?
Valoarea avansului este stabilită de bancă și depinde de produsul de creditare. Notarul nu stabilește procentul de avans, dar poate introduce în contractul de vânzare-cumpărare clauzele referitoare la sumele deja plătite și la cele ce urmează să fie achitate de bancă.
3. Pot să aleg alt imobil ca garanție pentru credit, nu chiar pe cel cumpărat?
În anumite situații, da. Banca poate accepta ca garanție un alt imobil (de exemplu, apartamentul părinților sau o altă proprietate a ta). În acest caz, contractul de ipotecă se va referi la imobilul folosit ca garanție, iar notariatul va verifica actele și situația juridică a acestuia.
