English
Română
La achiziția unui apartament, a unei case sau a unui teren, nu contează doar prețul și zona. Pentru un cumpărător, detalii precum ipoteca, risc seismic, proveniența imobilului sau modificările neautorizate pot avea un impact real asupra siguranței juridice și a costurilor pe termen lung.
Scopul acestui articol este să îți ofere repere clare: ce întrebări să pui vânzătorului sau agentului imobiliar și ce documente merită verificate înainte să iei decizia finală.
1. Situația juridică a imobilului – extras de carte funciară și ipotecă
Primul pas este să afli care este situația juridică exactă a imobilului:
- întreabă dacă imobilul a fost sau este cumpărat cu credit ipotecar;
- verifică dacă există drepturi de ipotecă sau alte sarcini înscrise în cartea funciară;
- cere vânzătorului un extras de carte funciară recent.
Extrasul de carte funciară îți arată, la partea a III-a – „Sarcini”, dacă imobilul este grevat de:
- ipotecă în favoarea unei bănci;
- ipotecă sau sechestru în favoarea unei persoane fizice, juridice sau a unei instituții;
- interdicții de înstrăinare, litigii sau executări silite.
Înainte să semnezi orice document sau antecontract, este esențial să știi dacă imobilul este liber de sarcini sau, dacă există sarcini, care este procedura prin care vor fi radiate.
2. Risc seismic, consolidare și starea clădirii
Pentru apartamente și case în zone urbane, verifică:
- dacă imobilul sau blocul are risc seismic sau a fost încadrat într-o anumită categorie de urgență;
- dacă imobilul a fost consolidat și, dacă da, în ce condiții;
- dacă există mențiuni în acte sau în istoric privind eventuale lucrări majore la structură.
Aceste informații au impact atât asupra siguranței locuirii, cât și asupra posibilității de finanțare prin credit (unele bănci au condiții speciale pentru imobilele cu risc seismic).
3. Proveniența imobilului – Legea 112 și istoricul de proprietate
Un alt aspect important pentru cumpărător este modul în care a fost dobândit imobilul:
- întreabă dacă imobilul a fost dobândit prin Legea 112/1995 sau dacă există mențiuni despre această lege în istoricul proprietății;
- verifică dacă au existat restituiri, reconstituiri sau litigii legate de imobil.
Aceste detalii apar, de regulă, în actul de proprietate și în unele cazuri în cartea funciară. Ele pot influența atât siguranța juridică a achiziției, cât și decizia băncii de a finanța cumpărarea imobilului.
4. Clasa energetică și costurile ulterioare
Cere vânzătorului certificatul de performanță energetică și vezi în ce clasă energetică este încadrat imobilul. Acest document îți oferă indicii despre:
- consumul estimat de energie;
- costurile potențiale cu încălzirea și răcirea locuinței;
- eficiența instalațiilor existente.
O clasă energetică mai slabă poate însemna cheltuieli lunare mai mari și, pe termen lung, necesitatea unor investiții suplimentare.
5. Modificări structurale și conformitatea cu releveul
La vizionare, interesează-te dacă:
- au fost făcute modificări structurale sau de compartimentare în apartament/casă;
- există autorizații pentru aceste modificări;
- releveul și planurile cadastrale corespund cu situația din teren.
Un pas simplu, dar foarte util, este să compari releveul cu realitatea: dacă apar pereți demolați, uși mutate sau suprafețe extinse fără autorizație, pot apărea probleme la regularizarea situației juridice sau la obținerea finanțării.
Pentru informații detaliate despre actele pe care trebuie să le prezinte vânzătorul și cumpărătorul în procedura completă de transfer al proprietății, te invităm să consulți și:
- Ghidul vânzătorului,
- Ghidul cumpărătorului și
- Ghidul rapid și simplificat pentru vânzare–cumpărare imobil la notar,
disponibile pe platforma Keystone.
6. Cum te poate ajuta SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIAȚII
Înainte să iei decizia finală de cumpărare, poți trimite documentele la SPN STOICA S. EDUARD & ASOCIATII – Societate Profesională Notarială, pentru o analiză juridică preliminară.
Echipa noastră te poate ajuta să înțelegi:
- ce înseamnă ipotecile și sarcinile înscrise în cartea funciară;
- dacă există riscuri juridice legate de istoricul imobilului;
- ce pași trebuie urmați pentru o tranzacție sigură din punct de vedere notarial.
Ne poți scrie la contact@notariatstoica.ro, descriind pe scurt situația imobilului și documentele pe care le deții.
Întrebări frecvente ale cumpărătorilor de imobile
1. Ce trebuie să verific înainte să cumpăr un apartament sau o casă?
În primul rând, extrasul de carte funciară, actul de proprietate, situația ipotecilor și a eventualelor sarcini, istoricul imobilului (inclusiv Legea 112, dacă este cazul), riscul seismic și clasa energetică. Pentru detalii, poți folosi Ghidul cumpărătorului și Ghidul rapid și simplificat pentru vânzare–cumpărare imobil la notar.
2. Cum verific dacă un imobil are ipotecă sau alte sarcini?
Informațiile apar în extrasul de carte funciară, la secțiunea dedicată sarcinilor. Acolo se menționează ipotecile, eventualele interdicții sau litigii. Notarul te poate ajuta să interpretezi aceste mențiuni și să înțelegi ce înseamnă pentru tranzacție.
3. De ce contează dacă imobilul are risc seismic sau a fost consolidat?
Risc seismic sau încadrarea în anumite clase de urgență pot influența atât siguranța ta, cât și decizia băncii de a acorda un credit. De aceea este important să ceri informații despre consolidare și despre documentele tehnice ale clădirii.
4. Ce fac dacă actele nu corespund cu situația din teren (compartimentare schimbată, modificări neautorizate)?
În astfel de cazuri, pot fi necesare regularizări urbanistice și cadastrale înainte de vânzare. Este recomandat să discuți cu notarul înainte să semnezi, pentru a vedea care sunt pașii concreți și ce riscuri implică tranzacția în forma actuală.
