Plata ulterioară a ratelor nu schimbă dreptul de proprietate și nu îl transformă pe celălalt soț în coproprietar. Dacă însă ratele au fost achitate și în timpul căsătoriei, în regimul comunității legale de bunuri, apare un al doilea element: dreptul de creanță al soțului neproprietar pentru contribuția din patrimoniul comun la plata creditului.
La vânzarea imobilului sau în alt tip de contract ce presupune înstrăinarea imobilului, acest drept trebuie clarificat.
Declarația soțului neproprietar este necesară atunci când ratele creditului pentru bunul propriu au fost achitate și în timpul căsătoriei.
Vrei să vinzi? Trimite actul de proprietate, certificatul de căsătorie și documentele pe care le ai privind creditul. Verificăm dosarul înainte de programare și pregătim declarația și documentele necesare pentru semnare. Nu ai încă toate actele? Trimite ce ai disponibil contact@notariatstoica.ro
Pentru procedura generală a tranzacției, vezi contractul de vânzare a imobilului la notar.
Ratele plătite în timpul căsătoriei și dreptul de creanță
În regimul matrimonialal comunității legale de bunuri, veniturile din muncă și cele asimilate, atunci când dreptul la încasarea lor devine scadent în timpul comunității, sunt bunuri comune.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Dacă din patrimoniul comun sunt achitate rate pentru creditul contractat pentru bunul propriu al unuia dintre soți, celălalt soț dobândește un drept de creanță rezultat din contribuția la plata creditului.
Această creanță nu este o cotă de proprietate asupra apartamentului.
Distincția este simplă:
apartamentul = bun propriu
ratele achitate în timpul comunității = drept de creanță
De ce este necesară declarația soțului neproprietar?
Pentru că dreptul de creanță trebuie clarificat înainte de încasarea și distribuirea prețului vânzării.Soțul neproprietar nu participă la semnarea actului pentru că ar fi coproprietar și nici pentru că ar vinde o cotă din apartament, ci intervine în calitate de titular al dreptului de creanță rezultat din ratele achitate în timpul comunității legale.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Declarația stabilește poziția sa în raport cu acest drept și cu prețul obținut din vânzare.
În funcție de situația concretă, declarația va clarifica dacă titularul dreptului de creanță are pretenții asupra sumelor rezultate din vânzare sau renunță la valorificarea creanței sale.Această clarificare trebuie să fie expresă, deoarece potrivit Codului Civil, renunțarea la un drept nu se prezumă.
Contează dacă ratele au fost plătite din contul proprietarului?
Veniturile din muncă scadente în timpul comunității legale de bunuri sunt bunuri comune potrivit Codului civil.Prin urmare, faptul că salariul este încasat într-un cont individual și rata este plătită din acel cont nu schimbă, prin el însuși, regimul juridic al venitului.
Un exemplu frecvent în practica notarială
O persoană cumpără un apartament cu credit cu câteva luni înainte de căsătorie.
Apartamentul este bunul său propriu.
Creditul este contractat pentru 20 sau 25 de ani, iar după căsătorie ratele continuă să fie plătite.
După câțiva ani, proprietarul dorește să vândă apartamentul.
Din perspectiva dreptului de proprietate, situația este clară: vânzătorul este persoana care a cumpărat apartamentul înainte de căsătorie.
Separat însă, ratele achitate în timpul comunității legale au generat un drept de creanță care trebuie clarificat prin declarația soțului neproprietar înainte de finalizarea vânzării.
Este exact motivul pentru care simpla verificare a cărții funciare nu este suficientă pentru pregătirea completă a unui dosar de vânzare.
Poate proprietarul să vândă fără ca soțul să devină vânzător?
Soțul neproprietar nu devine parte vânzătoare și nu transmite un drept de proprietate asupra apartamentului.Proprietarul rămâne cel care a dobândit bunul înainte de căsătorie.
Declarația soțului neproprietar are un alt rol: clarifică dreptul său de creanță rezultat din ratele achitate în timpul comunității legale.
De aceea trebuie diferențiate:
- semnarea contractului în calitate de proprietar-vânzător;
- declarația dată în calitate de titular al dreptului de creanță.
Sunt două poziții juridice diferite.
Ce se întâmplă dacă apartamentul este încă ipotecat?
Dacă împrumutul este încă în derulare, dosarul are două componente distincte.
Prima privește raporturile patrimoniale dintre soți și dreptul de creanță.
A doua privește raportul cu banca sau creditorul ipotecar.
Vânzarea va presupune stingerea soldului din preț, acordul creditorului și radierea ipotecii în condițiile stabilite pentru tranzacție.
Dacă proprietarul dorește să vândă actualul imobil, dar să păstreze finanțarea prin aducerea unui alt imobil în garanție, consultă înlocuirea imobilului adus în garanție la creditul ipotecar.
Ce se întâmplă cu prețul vânzării?
Într-un asemenea dosar pot exista simultan trei raporturi juridice:
- dreptul de proprietate asupra apartamentului;
- dreptul de creanță al soțului neproprietar;
- obligația față de banca finanțatoare, dacă împrumutul nu a fost stins.
Dacă există încă un sold bancar, o parte din preț va fi destinată stingerii creditului, potrivit condițiilor băncii din acordul de înstrăinare.
Separat, declarația soțului neproprietar clarifică poziția acestuia față de dreptul său de creanță și față de sumele rezultate din vânzare.
Pentru regulile generale privind conturile, termenele și transferul sumelor, consultă plata prețului în contractul de vânzare-cumpărare.
Ce acte trebuie să trimiți notarului?
Pentru verificarea inițială sunt utile:
- actul prin care apartamentul a fost dobândit;
- actele de identitate;
- certificatul de căsătorie;
- contractul de ipotecă;
- documentele privind stingerea creditului, dacă acesta a fost achitat;
- convenția matrimonială, dacă există;
Pentru documentația generală necesară tranzacției, vezi actele necesare pentru vânzarea unui imobil sau apartament la notar
Baza legală: bunul propriu și dreptul de creanță
Art. 313 Cod civil – efectele regimului matrimonial
Regimul matrimonial produce efecte între soți din ziua încheierii căsătoriei.
Apartamentul cumpărat anterior acestei date a fost dobândit înainte ca regimul matrimonial să producă efecte.
Art. 339 Cod civil – bunurile comune
Codul civil stabilește că bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale sunt bunuri comune în devălmășie.
Această regulă trebuie corelată cu momentul anterior al dobândirii apartamentului.
Art. 341 Cod civil – veniturile din muncă
Veniturile din muncă și cele asimilate sunt bunuri comune atunci când dreptul la încasarea lor devine scadent în timpul comunității.
Aceasta este regula relevantă pentru ratele plătite în timpul căsătoriei din astfel de venituri.
Art. 342 Cod civil – regimul juridic al bunurilor proprii
Fiecare soț poate folosi, administra și dispune liber de bunurile sale proprii, în condițiile legii.
Art. 13 Cod civil – renunțarea la drept
Codul civil prevede că renunțarea la un drept NU se prezumă.
De aceea, dreptul de creanță al soțului neproprietar trebuie clarificat expres la vânzare.
Codul civil – Portalul Legislativ
Trimite actele prin email, WhatsApp sau chat. Pregătim dosarul și declarația necesară înainte de vânzare.
Întrebări frecvente
Apartamentul cumpărat înainte de căsătorie este bun propriu?
Da. Dacă apartamentul a fost dobândit înainte de încheierea căsătoriei, acesta este bunul propriu al cumpărătorului.
Ratele plătite după căsătorie fac apartamentul bun comun?
Nu. Plata ratelor nu schimbă dreptul de proprietate asupra apartamentului. Ea generează însă situația distinctă a dreptului de creanță pentru contribuția din timpul comunității legale.
Soțul neproprietar devine coproprietar dacă au fost plătite rate în timpul căsătoriei?
Nu. Dreptul său este unul de creanță, nu o cotă de proprietate asupra apartamentului.
Este necesară declarația soțului neproprietar la vânzare?
Da. În situația analizată — apartament cumpărat cu credit înainte de căsătorie și rate achitate și în timpul comunității legale — declarația titularului dreptului de creanță este necesară pentru clarificarea acestui drept la vânzare.
Dacă toate ratele au fost plătite din contul proprietarului?
Trebuie analizată proveniența sumelor, nu doar titularul contului. Veniturile din muncă scadente în timpul comunității sunt bunuri comune.
Dacă împrumutul a fost achitat integral înainte de vânzare?
Stingerea creditului închide raportul cu banca, dar nu elimină dreptul de creanță rezultat din ratele achitate în timpul comunității legale. Acesta trebuie clarificat separat la vânzare.
Expertiză și supervizare juridică
Acest material pornește din situații întâlnite în practica notarială și din întrebări adresate efectiv biroului notarial Stoica S. Eduard, privind apartamente cumpărate cu credit înainte de căsătorie, rate achitate ulterior și dreptul de creanță al soțului neproprietar.
Echipa Editorială Notariat Stoica S. Eduard – Expertiză Notarială și Juridică
⚖️ Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
✒️ Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
Informațiile au caracter general. Forma actelor și structura concretă a tranzacției se stabilesc după verificarea documentelor dosarului.
