Un credit ipotecar este garantat cu unul sau mai multe imobile stabilite împreună cu creditorul. Pe parcursul creditului poate apărea însă situația în care proprietarul dorește ca imobilul aflat în garanție să fie înlocuit cu un alt imobil.
Operațiunea presupune schimbarea garanției imobiliare și nu trebuie confundată cu o simplă radiere a ipotecii sau, cu refinanțarea creditului.
Creditorul trebuie să accepte noul imobil ca garanție, iar ulterior sunt întocmite actele necesare pentru constituirea noii ipoteci și pentru modificarea situației juridice a imobilului inițial.
Pentru regulile generale privind constituirea unei ipoteci, efectele acesteia și înscrierea în cartea funciară, consultați Contractul de ipotecă imobiliară la notar – acte, efecte și garanții.
Ce înseamnă schimbarea garanției imobiliare?
Schimbarea garanției presupune înlocuirea imobilului care garantează creditul cu un alt imobil acceptat de creditor.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
În practică, nu vorbim despre deplasarea automată a aceleiași ipoteci de pe o carte funciară pe alta. Noul imobil trebuie analizat și acceptat de creditor, iar situația juridică a garanțiilor se reglementează prin documentele bancare, inclusiv evaluarea noului imobil de către un evaluator autorizat, actele notariale și înscrierile corespunzătoare în cartea funciară.
Este necesar acordul băncii?
Da.
Imobilul constituie garanția creditorului pentru rambursarea creditului, astfel încât înlocuirea acestuia nu poate fi decisă unilateral de proprietar. Banca analizează noul imobil și stabilește dacă acesta poate înlocui garanția existentă, precum și condițiile în care operațiunea poate fi realizată.
Notarul nu decide dacă noul imobil este suficient pentru garantarea creditului. Această analiză aparține creditorului.
Ce verifică banca pentru noul imobil?
Condițiile diferă de la o instituție de credit la alta., însă în mod obișnuit, banca va analiza valoarea și caracteristicile imobilului propus, documentația acestuia și dacă noua garanție îndeplinește condițiile stabilite pentru creditul existent.
După aprobarea schimbării garanției, banca transmite documentele necesare pentru realizarea operațiunilor notariale.
Ce verifică notarul?
Înainte de autentificarea actelor, notarul verifică situația juridică a imobilului care urmează să constituie noua garanție. Sunt analizate, în principal, dreptul de proprietate, documentația cadastrală, situația din cartea funciară, sarcinile existente și concordanța dintre actele imobilului și documentele transmise de creditor.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
De asemenea, actele trebuie corelate cu operațiunile care urmează să fie efectuate asupra garanției existente.
Ce acte sunt necesare pentru schimbarea garanției?
Documentația exactă depinde de situația juridică a celor două imobile și de condițiile stabilite de bancă. În principal, sunt necesare actele de identitate, actele de proprietate și documentația cadastrală a imobilului care urmează să fie adus în garanție, documentele fiscale și actele emise sau solicitate de creditor pentru schimbarea garanției.
Lista finală se stabilește după verificarea documentelor și a aprobării emise de bancă.
Ce se întâmplă cu ipoteca asupra imobilului inițial?
Ipoteca existentă nu dispare automat prin simplul fapt că banca a acceptat în principiu un alt imobil.
Noua garanție trebuie constituită și înscrisă, iar eliberarea imobilului inițial de ipotecă se realizează pe baza documentelor creditorului și în ordinea stabilită pentru dosarul respectiv.
În cartea funciară, constituirea, modificarea și stingerea ipotecii sunt operațiuni distincte. Pentru procedura distinctă de radiere a unei ipoteci, consultați Declarație pentru radierea ipotecii.
Schimbarea garanției este același lucru cu refinanțarea?
Nu.
În cazul schimbării garanției, creditul existent continuă, însă imobilul care îl garantează este înlocuit.
În cazul refinanțării se intervine asupra finanțării existente printr-un nou mecanism de creditare, iar pot apărea modificări privind creditorul, creanța garantată, suma, rangul ipotecii și radierea garanției anterioare. Pentru această situație, consultați Contractul de ipotecă la refinanțarea creditului – sumă, rang și radiere.
Cât costă schimbarea garanției imobiliare?
Costurile depind de structura operațiunii, valoarea pentru care se constituie noua ipotecă, actele notariale necesare și operațiunile care trebuie efectuate în cartea funciară.
Vor exista onorarii notariale, tarife de carte funciară și alte costuri aferente documentației necesare. Costul exact poate fi stabilit după verificarea aprobării băncii și a actelor imobilelor implicate.
Ce trebuie transmis pentru verificarea dosarului?
Pentru analiza documentației sunt utile aprobarea sau adresa emisă de creditor privind schimbarea garanției, actele imobilului care urmează să fie adus în garanție și documentele privind imobilul asupra căruia este înscrisă ipoteca existentă.
După verificarea acestora se poate stabili structura actelor notariale, documentele suplimentare necesare și costurile operațiunii.
Întrebări frecvente
Se poate muta ipoteca de pe un imobil pe altul?
În limbaj curent, operațiunea este descrisă frecvent ca „mutarea ipotecii”. Din punct de vedere juridic, este necesară schimbarea garanției, cu acceptarea noului imobil de către creditor și efectuarea actelor și înscrierilor corespunzătoare.
Cum se transferă ipoteca pe alt imobil?
Nu există un transfer automat al ipotecii între două imobile. Creditorul trebuie să aprobe noua garanție, după care se întocmesc actele necesare pentru constituirea acesteia și pentru eliberarea imobilului inițial, conform structurii aprobate de bancă.
Pot schimba imobilul ipotecat cu altă proprietate?
Da, când creditorul acceptă noul imobil drept garanție și sunt îndeplinite condițiile solicitate pentru realizarea operațiunii.
Trebuie acordul băncii pentru schimbarea imobilului adus în garanție?
Da. Creditorul trebuie să accepte noua garanție și să stabilească documentele și condițiile în care se poate face înlocuirea.
Creditul se închide dacă se schimbă garanția?
Nu în mod necesar. Schimbarea garanției poate avea loc în cadrul creditului existent. Structura exactă rezultă însă din aprobarea și documentele creditorului.
Schimbarea garanției înseamnă refinanțarea creditului?
Nu. Sunt operațiuni distincte. La schimbarea garanției se înlocuiește imobilul care garantează creditul; la refinanțare se intervine asupra finanțării existente.
Ce se întâmplă cu ipoteca veche?
Ipoteca asupra imobilului inițial se radiază numai în condițiile stabilite și pe baza documentelor creditorului. Acceptarea unui nou imobil nu produce singură radierea ipotecii existente.
Ce acte sunt necesare pentru înlocuirea imobilului adus în garanție?
Lista exactă depinde de bancă, de situația juridică a imobilelor și de operațiunea aprobată. Documentele trebuie verificate înainte de stabilirea formei finale a actelor notariale.
Echipa Editorială Notariat Eduard Stoica
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
