Proprietarul unui apartament, al unei case sau al unui alt imobil poate dori ca o altă persoană să aibă un drept juridic protejat de folosință sau de locuire.
În practica notarială, una dintre situațiile frecvente este aceea în care dreptul se constituie în favoarea unuia dintre părinți sau a ambilor părinți, astfel încât aceștia să poată folosi ori locui în imobil pe durata vieții. Beneficiarul nu trebuie însă să fie neapărat un părinte. Uzufructul ori dreptul de abitație poate fi constituit, în condițiile legii și ale actului încheiat, și în favoarea unei alte persoane.
În funcție de scopul urmărit, trebuie ales între uzufructul viager, care conferă o folosință mai largă, și dreptul de abitație, orientat în principal către locuire.
Când poate fi constituit uzufructul viager?
Uzufructul nu trebuie constituit obligatoriu la momentul cumpărării imobilului. Sunt două situații principale.
Constituirea uzufructului odată cu cumpărarea imobilului
Cumpărătorul dobândește imobilul de la vânzător, iar în cadrul structurii aceleiași operațiuni poate constitui uzufructul viager sau dreptul de abitație în favoarea unuia dintre părinți, a ambilor părinți ori a unei alte persoane.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
Dacă aceasta este intenția părților, trebuie comunicată notarului public înainte de redactarea contractului, astfel încât dobândirea proprietății și constituirea dreptului beneficiarului să fie tratate împreună.
Constituirea uzufructului ulterior cumpărării sau dobândirii dreptului de proprietate, prin act separat
Dreptul poate fi constituit și după ce imobilul a fost deja cumpărat /dobândit prin alt act. Proprietarul poate avea apartamentul pe numele său de câteva zile, de un an, cinci ani sau mai mult și să decidă ulterior să constituie un uzufruct viager pentru mamă, tată, ambii părinți sau o altă persoană.
În această situație se încheie un act distinct prin care se constituie uzufructul viager.
Prin urmare, momentul dobândirii proprietății și momentul constituirii uzufructului nu trebuie să coincidă.
Uzufruct viager sau drept de abitație?
În limbajul obișnuit, intenția este exprimată adesea simplu: „vreau să poată locui aici toată viața”.
Juridic, trebuie însă stabilit ce drept corespunde efectiv acestei intenții.
Uzufructul viager
Uzufructul permite beneficiarului să folosească bunul și să îi culeagă fructele, cu respectarea obligațiilor care îi revin.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Este, prin urmare, un drept mai larg decât simpla posibilitate de a locui în imobil.
Dacă uzufructul este constituit asupra întregului imobil, proprietarul păstrează nuda proprietate, iar uzufructuarul sau uzufructuarii exercită dreptul constituit în condițiile stabilite prin act.
Dreptul de abitație
Dreptul de abitație este orientat în principal către locuirea în imobil.
Poate fi mai potrivit atunci când scopul urmărit este ca beneficiarul să aibă asigurat dreptul de a locui în acea locuință, fără întinderea mai largă pe care o presupune uzufructul.
Dreptul de abitație nu poate fi cedat, iar titularul său nu poate închiria locuința în temeiul acestui drept.
De aceea, alegerea părților nu ar trebui făcută după denumirea dreptului, ci după efectele juridice: ce poate face efectiv beneficiarul cu imobilul.
Pentru cine poate fi constituit dreptul?
Beneficiarul poate fi unul dintre părinți, ambii părinți sau o altă persoană.
Dacă există mai mulți beneficiari, actul trebuie să stabilească modul în care dreptul este constituit și exercitat în raport cu fiecare dintre ei.
Acest aspect devine important inclusiv pentru durata dreptului și pentru ceea ce se întâmplă atunci când dreptul unuia dintre beneficiari se stinge.
Ce se întâmplă dacă imobilul aparține mai multor proprietari?
Dacă imobilul este proprietatea exclusivă a unei singure persoane, aceasta poate constitui dreptul asupra bunului în condițiile legii.
Dacă imobilul este deținut în coproprietate și se dorește constituirea uzufructului sau a abitației asupra întregului imobil, trebuie să consimtă toți coproprietarii.
La fel, dacă imobilul este bun comun al soților, grevarea sa cu un drept real presupune acordul ambilor soți.
Prin urmare, dacă două persoane cumpără împreună un imobil și doresc să constituie asupra întregului bun un uzufruct în favoarea părinților unuia dintre ei sau a unei alte persoane, ambii dobânditori trebuie să consimtă la constituirea dreptului.
Participarea la act poate fi personală sau, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale și mandatul este corespunzător actului, prin reprezentant.
Ce se întâmplă cu proprietatea după constituirea uzufructului?
Beneficiarul uzufructului nu devine, prin acest fapt, coproprietar.Dacă uzufructul este constituit asupra întregului imobil, proprietarul rămâne titularul nudei proprietăți, iar beneficiarul dobândește dreptul de uzufruct.
Cele două drepturi coexistă pe durata uzufructului.
Diferența este importantă atunci când ulterior se discută despre folosirea bunului, închiriere, vânzare sau stingerea dreptului.
Constituirea uzufructului este același lucru cu donația cu rezervă de uzufruct?
Nu.
Într-o donație cu rezervă de uzufruct, proprietarul transmite nuda proprietate și își rezervă pentru sine dreptul de uzufruct.
În situația analizată aici, proprietarul constituie uzufructul în favoarea altei persoane, fără ca aceasta să dobândească prin acest mecanism nuda proprietate.
Iar atunci când dreptul este constituit odată cu o cumpărare, mai întâi are loc dobândirea imobilului de la vânzător, iar în legătură cu acea operațiune este constituit dreptul beneficiarului.
Este o structură juridică diferită de contractul de donație a unui imobil.
Dacă părinții asigură și banii pentru cumpărarea imobilului?
Atunci când beneficiarii sunt părinții cumpărătorului, poate apărea și o altă situație practică: unul sau ambii părinți finanțează integral sau parțial achiziția.
Sunt însă trei aspecte juridice diferite:
- proveniența fondurilor,
- modalitatea de plată a prețului,
- dreptul constituit asupra imobilului.
Faptul că părinții asigură banii nu le conferă, prin el însuși, nici uzufruct, nici drept de abitație și nici o cotă de proprietate.
Dacă fondurile sunt donate pentru cumpărare, situația trebuie corelată cu regulile privind donația banilor și procuratorul de fonduri la cumpărarea unui imobil.
Separat, trebuie stabilită modalitatea de plată a prețului în contractul de vânzare-cumpărare: cine plătește, din ce cont, la ce moment și cum este dovedită încasarea.
Ce trebuie stabilit înainte de redactarea actului?
Înainte de redactare trebuie clarificate elementele care modifică efectiv structura juridică a actului:
- dacă dreptul se constituie odată cu cumpărarea sau ulterior;
- cine este proprietarul sau cine sunt coproprietarii;
- cine este beneficiarul ori cine sunt beneficiarii;
- dacă se dorește uzufruct sau drept de abitație;
- dacă dreptul este constituit pe durata vieții beneficiarului;
- dacă scopul este numai locuirea sau o folosință mai largă;
- dacă imobilul este sau va deveni proprietate comună;
- dacă, într-o achiziție, beneficiarii participă și la finanțarea prețului;
- cum trebuie corelate proprietatea, plata și dreptul care urmează să fie constituit.
Ce acte sunt necesare?
Dacă dreptul este constituit odată cu cumpărarea, documentația pornește de la actele necesare pentru vânzarea unui apartament, la care se adaugă elementele necesare structurii concrete a dreptului constituit.
Dacă uzufructul sau abitația este constituită ulterior, prin act separat, documentația depinde de imobil, titularii actuali ai dreptului de proprietate, situația matrimonială și beneficiarii dreptului.
Pentru lista de documente adaptată situației dumneavoastră, transmiteți la contact@notariatstoica.ro datele cazului și documentele pe care le aveți deja.
Biroul vă poate comunica ce trebuie completat înainte de programarea actului.
Întrebări frecvente despre constituirea uzufructului viager
Pot constitui uzufruct viager pentru mama mea dacă apartamentul este deja pe numele meu?
Da. Dreptul nu trebuie constituit obligatoriu la momentul cumpărării. Dacă imobilul vă aparține, uzufructul poate fi constituit ulterior, prin act separat.
Am cumpărat apartamentul acum câțiva ani. Mai pot constitui uzufruct pentru părinți?
Da. Timpul trecut de la cumpărare nu împiedică, prin el însuși, constituirea uzufructului. Trebuie verificată situația juridică actuală a imobilului și titularii proprietății.
Trebuie să constitui uzufructul chiar în contractul prin care cumpăr apartamentul?
Nu. Dreptul poate fi constituit la cumpărare sau ulterior, printr-un act distinct.
Pot constitui uzufruct viager pentru ambii părinți?
Da. Dreptul poate fi constituit pentru unul dintre părinți sau pentru ambii. Dacă există doi beneficiari, modul în care dreptul funcționează pentru fiecare trebuie stabilit în act.
Pot constitui uzufruct în favoarea unei persoane care nu este rudă cu mine?
Da. Constituirea uzufructului nu este rezervată relației dintre părinți și descendenți. Beneficiar poate fi și o altă persoană, în condițiile stabilite prin act.
Pot constitui uzufruct pentru două persoane?
Da. Dacă sunt mai mulți beneficiari, actul trebuie să stabilească exact structura dreptului și modul în care acesta se exercită pentru fiecare.
Pot constitui numai un drept de abitație?
Da. Dacă scopul este în principal ca beneficiarul să poată locui în imobil, trebuie analizat dacă dreptul de abitație corespunde mai bine intenției decât un uzufruct mai larg.
Care este diferența dintre uzufruct viager și drept de abitație?
Uzufructul conferă o folosință mai largă și permite beneficiarului să culeagă fructele bunului. Abitația este orientată către locuire și are un regim mai restrictiv.
Dacă apartamentul este proprietatea noastră comună, poate unul dintre proprietari să constituie singur uzufructul?
Pentru constituirea unui asemenea drept asupra întregului bun aflat în coproprietate trebuie să consimtă toți coproprietarii.
Dacă apartamentul este bun comun al soților, trebuie să participe ambii?
Da. Grevarea bunului comun cu un drept real presupune acordul ambilor soți.
Dacă doi cumpărători achiziționează apartamentul împreună, pot constitui uzufruct părinților unuia dintre ei?
Da, dacă aceasta este structura convenită. Pentru constituirea dreptului asupra întregului imobil trebuie însă să consimtă ambii dobânditori.
Dacă părinții plătesc apartamentul, dobândesc automat uzufruct?
Nu. Finanțarea cumpărării și dobândirea unui drept real asupra imobilului sunt elemente distincte. Uzufructul sau abitația trebuie să rezulte din actul prin care dreptul este constituit.
Uzufructuarul poate închiria apartamentul?
Uzufructul permite o folosință mai largă asupra bunului și poate include culegerea fructelor civile, cum sunt chiriile. Întinderea concretă a dreptului trebuie verificată și în raport cu actul de constituire.
Titularul dreptului de abitație poate închiria apartamentul?
Nu în temeiul dreptului de abitație. Acesta este un drept orientat către locuire și nu conferă titularului posibilitatea de a închiria bunul în baza acestui drept.
Pot vinde ulterior imobilul dacă există uzufruct viager?
Existența uzufructului nu reprezintă, prin ea însăși, o interdicție absolută de vânzare. Trebuie însă stabilit ce drept poate fi transmis și dacă uzufructul continuă sau urmează să fie stins.
Ce se întâmplă cu uzufructul după decesul beneficiarului?
Dacă dreptul este viager, acesta se stinge la decesul beneficiarului. Dacă există mai mulți beneficiari, efectele trebuie stabilite în funcție de modul în care dreptul a fost constituit pentru fiecare.
Se poate renunța ulterior la uzufruct?
Da. Renunțarea la uzufruct poate fi formalizată prin declarație autentică, urmând și radierea dreptului din cartea funciară.
Uzufructul se înscrie în cartea funciară?
Da. Dreptul constituit asupra unui imobil trebuie reflectat corespunzător în cartea funciară.
Cât costă constituirea unui uzufruct viager?
Costul depinde de valoarea relevantă pentru calcul, imobil, structura dreptului și situația concretă a actului.
Pentru un deviz adaptat situației, transmiteți datele imobilului și structura dorită la contact@notariatstoica.ro.
Ce acte sunt necesare pentru constituirea unui uzufruct viager?
Lista diferă în funcție de faptul că dreptul este constituit odată cu achiziția sau ulterior și depinde de imobil, proprietari și beneficiari.
Trimiteți documentele disponibile la contact@notariatstoica.ro, iar lista va fi stabilită pentru cazul concret.
Doriți să constituiți un uzufruct viager sau un drept de abitație?
Dreptul poate fi constituit odată cu cumpărarea unui imobil sau ulterior, asupra unui imobil deja deținut.
Beneficiar poate fi unul dintre părinți, ambii părinți sau o altă persoană.
Pentru analiza situației, transmiteți la:
documentele disponibile și, pe scurt, cine este proprietarul imobilului, în favoarea cui se dorește constituirea dreptului și dacă intenția este numai de locuire sau de folosință mai largă.
Vă comunicăm lista de documente adaptată situației, structura actului și costurile aferente înainte de programarea semnării.
Notariat Eduard Stoica – Piața Romană, București
Echipa editorială Notariat Stoica
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
