Faptul că poți ajunge fizic cu mașina până la casă nu înseamnă că situația juridică a drumului de acces este clară.
La cumpărarea unei case cu teren și drum privat trebuie stabilit separat ce drept există asupra drumului de acces.
În practică, cumpărătorul poate dobândi, împreună cu casa și terenul, și o cotă indiviză din drumul privat, devenind coproprietar al acestuia.
În alte situații, drumul se află în proprietatea altei persoane sau a altor proprietari, iar imobilul cumpărat beneficiază de o servitute.
Diferența este importantă și trebuie clarificată înainte de plata avansului și, de preferat, înainte de semnarea antecontractului.
Cotă din drumul de acces sau servitute?
Dacă odată cu casa cumperi și o cotă din drumul de acces, dobândești un drept de proprietate asupra acelui drum, în limita cotei transmise.
Ai nevoie de certitudine, nu de presupuneri
Trimite-ne situația ta la contact@notariatstoica.ro, iar noi revenim cu pașii corecți și o abordare clară. Gestionăm întregul proces cu responsabilitate și atenție la detalii.
O cotă de 1/8, de exemplu, nu înseamnă că vei deține o anumită fâșie fizică din drum, ci o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra întregului imobil.
Situația este diferită atunci când accesul este asigurat printr-o servitute.
Art. 755 alin. (1) Cod civil definește servitutea astfel:
„Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.”
De aceea, cotă de proprietate asupra drumului și servitute nu sunt două denumiri pentru același lucru.
Dar dreptul de trecere prevăzut de art. 617 Cod civil?
Există și o situație juridică distinctă, pe care nu trebuie să o confundăm cu servitutea.
Siguranță juridică, fără compromisuri
Trimite-ne documentele în avans, iar noi îți oferim o analiză completă și ne ocupăm de fiecare etapă cu atenție și rigoare. Tu ai claritate, noi ne ocupăm de execuție.
Art. 617 alin. (1) Cod civil reglementează dreptul proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică: „Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.”
Pentru cumpărător, calificarea juridică exactă a accesului trebuie făcută pe baza actelor proprietății și a situației concrete.
De ce contează înainte de antecontract?
Pentru că problema drumului nu ar trebui descoperită după ce:
- a fost plătit avansul;
- a fost stabilit un termen ferm pentru cumpărare;
- cumpărătorul a început procedura de creditare;
- sau părțile au presupus că odată cu casa „se cumpără și drumul”.
Dacă proprietatea are acces printr-un drum privat, este util ca situația juridică a acestuia să fie clarificată înainte de asumarea obligațiilor prin antecontract.
Ai găsit deja casa? Trimite actele proprietății și ale drumului pentru verificare înainte de plata avansului.
→ Verificare acte / Programare rapidă
Casă cu teren și drum privat: este util certificatul de urbanism?
Da. Atunci când se cumpără o casă cu teren aferent și acces printr-un drum privat, recomandăm, în funcție de situația concretă, și obținerea unui certificat de urbanism de informare.
Certificatul de urbanism furnizează informații privind regimul juridic, economic și tehnic al terenului și construcțiilor. Legea nr. 50/1991 prevede expres că, în cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informații privind consecințele urbanistice ale operațiunii juridice.
Este cu atât mai util dacă viitorul proprietar intenționează să extindă casa, să construiască suplimentar sau dorește să cunoască regimul urbanistic și condițiile care privesc proprietatea și accesul.
Certificatul de urbanism nu înlocuiește însă titlul de proprietate, cartea funciară sau analiza dreptului asupra drumului.
Întrebări frecvente
Cumpăr și o parte din drum dacă achiziționez casa?
Trebuie verificat separat dacă vânzătorul transmite și o cotă de proprietate din drumul de acces.
Ce înseamnă cotă indiviză din drumul de acces?
Înseamnă că dobândești o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra întregului drum. Nu dobândești o anumită porțiune fizică delimitată din acesta.
Dacă am cotă din drum, sunt proprietar?
Da, ești coproprietar al drumului în limita cotei dobândite.
Ce înseamnă că imobilul beneficiază de o servitute?
Înseamnă că un alt imobil este grevat pentru uzul sau utilitatea imobilului cumpărat, conform art. 755 Cod civil.
Servitutea și dreptul de trecere de la art. 617 sunt același lucru?
Nu. Art. 617 reglementează dreptul proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică, în timp ce servitutea este reglementată de art. 755 și următoarele din Codul civil.
Este suficient că drumul este folosit de toți vecinii?
Nu. Folosirea în fapt a drumului nu răspunde singură întrebării privind dreptul juridic de acces. Dacă există neclarități, situația trebuie verificată pe actele casei, terenului și drumului.
Dacă drumul aparține dezvoltatorului, pot cumpăra casa?
Poate fi posibil, dar trebuie stabilit ce drept va avea cumpărătorul după vânzare: dacă se transmite o cotă din drum, dacă există o servitute sau dacă accesul este structurat în alt mod. Recomandarea este ca această situație să fie verificată înainte de semnarea unui antecontract/contract.
Pot cumpăra prin credit o casă cu drum privat?
Da, însă situația juridică a accesului este relevantă și pentru bancă și evaluator. Condițiile finanțatorului trebuie verificate pentru proprietatea concretă.
Este util un certificat de urbanism înainte de cumpărarea casei?
Da, în special la cumpărarea unei case cu teren și drum privat. Poate oferi informații importante asupra regimului urbanistic al proprietății.
Ce trimit notarului pentru verificarea unei case cu drum privat?
În primul rând, actele de proprietate și documentația cadastrală pentru casă, teren și drum.
Nu este necesar să stabilești singur înainte ce tip de drept există asupra drumului; acesta este unul dintre aspectele care vor fi clarificate prin analiza documentelor.
→ Trimite actele pentru verificare / Programează analiza dosarului
Trebuie verificat drumul înainte de plata avansului?
Da, aceasta este recomandarea noastră- ca dreptul asupra drumului și accesul proprietății să fie clarificate înainte ca prin antecontract să fie asumate un avans, un termen pentru contractul final sau alte obligații.
Cât costă cumpărarea unei case cu teren și cotă din drum?
Costul contractului depinde de structura concretă a tranzacției și de imobilele/drepturile care fac obiectul acesteia.
Vrei să știi costul complet înainte de semnare?
→ Solicită un deviz complet al taxelor notariale
Urmează să cumperi o casă cu drum de acces privat?
Trimite actele casei, terenului și drumului înainte de plata avansului sau de semnarea antecontractului.
Verificăm ce drept se transmite asupra drumului, dacă proprietatea beneficiază de o servitute și ce trebuie clarificat înainte de contract.
→ Verificare acte
→ Programare notar
📧 contact@notariatstoica.ro
Echipa Editorială Notariat Stoica S. Eduard
Eduard Stoica, Notar Public | Autor & Supervizare juridică
Raluca Șerban, Consilier Juridic | Autor & Coordonare editorială
